1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Бинонинг эскиришини ҳисоблашда фойдаланиладиган асосий белгилар 
 
 
Жисмоний 
эскириш, % 
Бинонинг алмаштирилмайдиган 
конструкцияларининг ҳолати 
Ички конструктив элементлари 
ҳолати 
0-20 
Бузилиш 
ва 
кўчишлар 
йўқ. 
Шунингдек, нуқсонлар бартараф 
қилинган излар ҳам мавжуд эмас. 
Поллар ва шифтлар тўғри, горизонтал, 
уст қопламасида ёриқлар ва тузатиш 
излари мавжуд эмас. 
21-40 
Бузилиш 
ва 
нуқсонлар, 
шу 
жумладан 
қийшайишлар 
йўқ. 
Айрим 
жойларда 
таъмирлаш 
ишлари 
излари 
мавжуд, 
шу 
жумладан, деворлар ва кашакларда 
катта бўлмаган ёриқлар мавжуд. 
Поллар ва шифтлар тўғри, шифтларда 
кичик ёриқчалар бўлиши мумкин. 
Зинапояларда кўп сонли бўлмаган кичик 
бузилишлар 
мавжуд. 
Эшик 
ва 
деразаларнинг 
айримлари 
кичик 
қийинчилик билан очилади 
41-60 
Таъмирлаш ишлари, ёриқлар ва 
қайта бўяш ишларининг кўплаб 
излари 
мавжуд. 
Горизантал 
линияларнинг 
қийшайгани 
ва 
уларни тузатиш излари мавжуд. 
Полллар айрим жойлардан қайишган ва 
горизонтал 
йўналишдан 
чекинган.
Шифтларда илгари таъмирланган ва 
янги пайдо бўлган ёриқлар кўп. Пол 
қопламалари 
(паркет, 
плитка)нинг 

---

Деворларда 
терилган 
ғишт 
эскириши 
блоклар 
орасидаги 
ёриқлар билан характерланади. 
айрим 
жойлари 
кўтарилган. 
Зинапояларда кўп сонли бузилишлар 
мавжуд. 
61-80 
Ҳар хил турдаги очиқ ёриқлар 
мавжуд, шу жумладан эскириш ва 
терилган ғиштларга юк тушиши 
ҳисобига. Горизантал линияларнинг 
катта мидордаги қийшайиши ва 
айрим 
жойларда 
деворларнинг 
вертикал ҳолатидан чекиниши. 
Полларда 
кўплаб 
горизонтал 
йўналишдан 
чекинишлар 
ва 
қийшайишлар. 
Полларда 
кўплаб 
бузилишлар ва қопламалар мавжуд 
эмаслиги. 
Шифтларда 
сувоқнинг 
кўпгина бузилиб тушган жойлари 
мавжудлиги. Кўплаб қийшайган эшик ва 
ромлар. 
Зинапояларнинг 
кўплаб 
бузилиши, 
йўлаклар 
қийшайиши, 
зиналар 
орасидаги 
тирқишлар 
мавжудлиги.
81-100 Бино 
ҳавфли 
ҳолатда. 
Девор 
қисмлари 
бузилган, 
кўчган. 
Кашаклар ора девор ва деворлар 
бўйлаб 
ёрилган. 
Горизонтал 
линияларда 
қийшайишлар 
ва 
деворларнинг шишган жойлари 
мавжуд.
Полларда кўплаб қийшайишлар мавжуд. 
Шифтларнинг сезиларли қийшайиши. 
Эшик ва деразалар ҳамда уларнинг 
кесакилари 
чириган. 
Зинапояларда 
айрим 
зиналар 
ва 
панжаралар 
етишмайди. Ички безаклар тўла нураган.
Кўчмас мулкни баҳолаш жараёнида уни жисмоний эскириш даражасини аниқлаш 
муҳим аҳамиятга эга. Ҳақиқатда, эскирган ва емрилган бино ҳамда иншоот ундан 
фойдаланишни давом эттирадиган ҳолатга келтириш учун қўшимча харажатларни талаб 
қилади. Жуда эскирган бино эса капитал таъмирлашни ёки реконструкция қилишни 
талаб этади. Ҳаттоки у фойдаланишни давом эттиришга тўла ярақосиз бўлиши мумкин. 
Таъмирлаш ишларини бажариш учун сарфланадиган маблағ катта бўлиши ва унинг 
миқдори объект қиймати билан тенг бўлиши мумкин. Шу сабабли кўчмас мулк объекти 
эскириши ва таркибий қисмларини тўлиқ, мукаммал ва асосли аниқлаш муҳим вазифа 
ҳисобланади. Шу боис кўчмас мулкни баҳолаш жараёнида бу ишларни экспертиза 
сифатида амалга ошириш лозим. 
Кўчмас мулк объектларининг конструктив ўзига хослиги ва объект конструкцияси 
тизими ва элементларининг деструктив ўзгаришларга олиб келувчи турли омиллар 
таъсири бир меъёрда ва бир хил шаклада амалга ошмайди. Шу сабабли, умумий 
эскириш кўрсаткичлари доимо бино элементлари бўйича ҳисобланади. Бунда баҳоловчи 
бино ёки иншоотнинг барча конструктив тизимини алоҳида кўриб чиқади, мазкур 
конструктив тизимга тегишли хусусиятлардан келиб чиқиб уларнинг эскириш 
кўрсаткичларини аниқлайди ва қайд этиб боради ҳамда ҳар бир тизим эскиришини 
алоҳида ҳисоблайди.
Ҳар қандай кўчмас мулк объектларида қуйидаги конструктив тизимларни кўришимиз 
мумикн: пойдевор, таянч деворлар, тўсиқ деворлар, том, эшик ва деразалар, пол. 
Мазкур конструктив элементларнинг ҳар бири ўзига хос бўлган вазифаларни бажаради, 
махсус конструкцияга эга бўлади ва маълум миқдордаги юкни кўтаради ва албатта ўз 
эскириш кўрсаткичларига эга бўлади. 

---

Кўчмас мулк ҳолатини баҳолаш унинг пойдеворидан бошланади, аммо барча 
пойдеворни ҳам кўрикдан ўтказишни имкони бўлмайди. Айрим ҳолларда бино 
цоколини ва ертўласини кўздан кечириш унинг пойдеворини баҳолаш учун асос бўлади. 
Бунда баҳоловчи қандай кўрсаткичларга эътибор бериши лозим бўлади? Агар бино 
цоколида ўзгаришлар, ёриқлар, ғишт терилган қоришма тўкилиши, сувоқнинг 
уқаланиши кузатилмаса, шунингдек, бино ертўласи қуриқ, намликдан ҳимояловчи 
қавати емрилмаган булса, бундай ҳолатда эскириш кўрсаткичи 10% дан юқори 
бўлмайди. 
Агар терилган цоколда қўзғалиш ва ёриқлар шунингдек, эскиришнинг бошқа 
кўрсаткичлари мавжуд бўлса, яъни пойдевор ҳолатини янада батафсил текшириш учун 
асослар бўлса, унда чуқурроқ ўрганиш натижаларига асосланиб унинг эскириш 
кўрсаткичлари аниқланади.
Деворлар – бинонинг асосий юк кўтарувчи конструкцияси ҳисобланади. Улар ғиштдан, 
темир бетон, ёғоч ва бошқа материаллардан бўлиши мумкин. Ўз навбатида эскириш 
кўрсаткичлари ҳам уларнинг турига боғлиқ бўлади. Ғишт деворлар эскиришини 
аниқлаш учун асосий белгилар бу ёриқлар мавжудлиги, ғишт териш йўналишларида 
горизонтал оғишлар кузатилиши, вертикал ҳолатдаги чекинишлар, ғишт терилган 
қоришмаларнинг кўчиши, шунингдек, ғиштлар таркибида ўзгаришлар (нураш, 
шўрланиш ва бошқа) ҳосил бўлиши ҳисобланади. 
Том – одатда иккита конструктив элемнтдан ташкил топади: Таянч (юк кўтаруви) 
конструкция ва томёпма. Томнинг таянч конструкцияси учун асосий кўрсаткилар унинг 
геометрик тўғрилиги ва қурилиш материалининг сифати ҳисобланади. Том ёпма учун 
эса ундан чакки ўтмаганлиги ҳисобланади.
Обектнинг асосий элементларини кўздан кечириш ва уни эскириш кўрсаткичларини 
аниқлаш – кўмас мулк объекти қийматини баҳолаш жараёнининг биринчи босқичи 
ҳисобланади. Ҳар бир элементнинг эскириш фоизини аниқлаб бинонинг тўла 
эскиришини ҳисоблаш лозим. Бу жараённи амалга ошириш учун ҳар бир потенциал 
элементни бинонинг умумий қийматидаги улушини аниқлашни талаб этади. Уларнинг 
улуши тўғрисидаги маълумотни “Қайта тиклаш қийматининг йириклаштирилган 
кўрсаткичлари” маълумотномасидан олиш мумкин. Унда барча турдаги кўчмас мулк 
объектлари турлари бўйича таснифланган ва улар бўйича асосий маълумотлар 
келтирилган, шу жумладан, бинонинг ҳар бир элементини унинг умумий қийматидаги 
улуши ҳам келтирилган. Бундай маълумотномаларнинг мавжудлиги баҳоловчининг 
ишни енгиллаштиради. Аммо ҳар доим ҳам кўчмас мулк объекти қийматини баҳолаш 
унинг эскириш кўрсаткичларини аниқлаш билан чекланмайди. Фақат кўчмас мулк 
объектини назоратдан ўтказиш етарли бўлмаган ҳолатлар ҳам учрайди. 
Бундай мураккаб ҳолатлар баҳоловчида бино ёки иншоотнинг конструкциясида кўчмас 
мулк объектининг иқтисодий фаолият кўрсатиш муддатига ва унинг тўғрисидаги 
кўрсаткичларга жиддий таъсир қилувчи яшириш, ички ёриқлар ёки носозликлар (асосан 
бу пойдевор ва деворларда учрайди) мавжудлиги тўғрисида фикр ҳосил бўлганда юзага 
келади. Бундай ҳолларда эскириш кўрсаткичини аниқлаш учун махсус ускуна ва 
асбоблардан фойдаланиб, лаборатория таҳлиллларини ўтказган ҳолда техник 
экспертиза қилиш талаб қилинади. Бундай текширувларни энди баҳоловчи ташкилот 
эмас, махсус ихтисослашган ташкилотни жалб қилган ҳолда, тегишли тажрибага эга 
бўлган мутахассислар техник воситалардан фойдаланган ҳолда ўтказади. 

---