Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

5.2 Градостроительный проект
Градостроительный проект призван объединить различные от­раслевые проработки на основе общего видения облика города. Для регулирования застройки частными застройщиками и внебюджет­ного строительства вместо генеральных планов принято разрабаты­вать схемы, или планы, градостроительного развития - градостро­ительные документы, адаптированные для работы городской ад­министрации с индивидуальными застройщиками и инвесторами. Основным содержанием планов является структурная модель и пра­вовое (ордерное) зонирование территории, представленное на стра­тегическом и локальном уровнях.
Ордерное зонирование территории. Градостроительное зонирование определяет функционально-пространственное разделение городской территории по виду пре­имущественного использования и является основой для разработки более подробной проектной документации, а отнесение отдельных частей зон и подзон к тем или иным категориям земель позволяет конкретизировать режим использования этих земель как опреде­ленный вид недвижимости.
Можно предположить, что отсутствие зонирования создает ме­нее жесткие условия контроля, и поэтому должно привлекать заст­ройщиков и инвесторов. На практике эту гибкость используют для «проталкивания» невыгодных городу проектов в нарушение об­щественных интересов. Оптимизация градостроительного регули­рования связана с использованием организационно-правового зони­рования территории.
Правовое зонирование указывает перспективное использова­ние территории, определяет режимы градостроительной деятель­ности, подразделяет застройку на участки и определяет основные требования к застройке и городской среде, которые будут приме­няться при согласовании и утверждении проектов. В развитие практики правового зонирования, «устанавливающего права ис­пользования недвижимости», планы градостроительного развития включают структурно-планировочные модели городской террито­рии и перспективные градостроительные проработки. При ордерном зонировании территории строительство осуществляется на ос­нове нормативно-правовой базы, согласованной в ходе подготовки градостроительной концепции.
Каждому уровню территориального планирования соответству­ет свой масштаб документации.
Схемы градостроительного развития. Стратегические направления функционально-планировочной организации для города в целом или для крупных селитебных райо­нов предлагается определять при помощи Схемы основных направ­лений градостроительного развития, разработанной на основе по­литической доктрины. Схема определяет планировочные принципы для всех структурных элементов территории.
Подходом к решению задач градостроительной политики явля­ется планировочный принцип (таблица ). В качестве итогового документа по разработке градостроитель­ной концепции административного округа опубликованию подле­жит только один чертеж - схема градостроительного развития (М 1:10000). Для удобства использования отдельные фрагменты чертежа могут быть показаны в более крупном масштабе (1:5000, 1:2000).
Планы градостроительного развития. В целях управления градостроительным развитием в масштабе муниципального района или группы кварталов (отвода участков под строительство и контроля за использованием территории) предла­гается разрабатывать планы градостроительного развития (ПГР). В ходе проектирования планировочные принципы, определенные в схеме градостроительного развития, должны быть конкретизирова­ны до архитектурных параметров застройки.
Планы градостроительного развития вырабатываются на основе предпроектных проработок - «Градостроительных концепций».
Как и теоретическая концепция, концепция градостроительно­го развития является формой развития гипотезы, т.е. предложе­ния, требующего проверки и доказательства, обоснования. Отли­чительной чертой концепции как программного документа являет­ся расширенное теоретическое обоснование градостроительной по­литики и высокая степень обобщенности проектного материала. Продлить жизнь градостроительной концепции можно при ее дора­ботке и утверждении в качестве плана градостроительного разви­тия (ПГР).

Таблица 5.5 - Основные градостроительные задачи

Основные направления градостроительной политики	Основные задачи градостроительного решения
Экология и охрана природы	Организация природного комплекса и уточнение санитарно-гигиенических требований
Функциональное удобство, обеспеченность и доступ­ность	Функционально-планировочная организация территории, зонирование, связи, коммуникации
Социальный комфорт, принадлежность и безопасность	Организация пешеходных пространств (зон, улиц, площадей), маршрутов, открытых площадок
Историко-культурная цен­ность и содержательность	Организация охраны и использования архитектурного и культурного наследия
Художественный облик городской среды	Формирование архитектурного облика городской среды

ПГР включает карту (М 1:2000) и сопровождается текстом по­ложения, в котором указываются разрешенные виды использования участков территории и нормативные параметры застройки. Для удобства использования отдельные фрагменты чертежа могут быть показаны в более крупном масштабе (1:1000, 1:500). На основе ПГР составляются индивидуальные градостроительные задания и опре­деляются правила застройки и благоустройства территории муни­ципального района (локальный уровень).

Важная роль при этом отводится формированию и распростра­нению образных представлений о том, как будет выглядеть застрой­ка и чем будут заниматься люди на том, или ином участке городской среды. Ориентация на конкретные целевые группы потребителей и иллюстративность должна найти отражение в структуре и составе программных градостроительных документов.
В целом, нет необходимости в детальном планировании архи­тектурных ансамблей, под которые еще нет ни заказчика, ни бюдже­та. На планах, схемах и картах следует показывать только предло­жения, касающиеся напрямую вопросов использования территории (границы зон, подзон, участков, объемно-планировочные ограниче­ния, очередность освоения территории).
Основные зоны. Учитывая международный опыт правового зонирования терри­тории, а также практику разработки градостроительных концепций в Москве, ордерное зонирование селитебной территории предлага­ется осуществлять при помощи основных и дополнительных зон.
Основные зоны указывают разрешенные типы пользования. Здесь же могут быть перечислены основные планировочные пара­метры разрешенных видов пользования: отступ от красной ли­нии, плотность, этажность или высота.
При разработке планов градостроительного развития важно указать не только принадлежность участка к той или иной зоне, но и точно определить, какое использование желательно, допустимо или возможно при определенных условиях.
В состав открытой документации входит таблица, регламенти­рующая размещение тех или иных объектов на территории:

• 
  близкое соседство объектов желательно;
  
• 
  взаимное размещение на соседних участках допустимо;
  
• 
  соседство недопустимо;
  
• 
  размещение требует индивидуального рассмотрения.
  

Фактически карта ордерного зонирования указывает градостроительный режим для планировочных зон, пусковых комплексов и отдельных землевладений.
Эффективность «правового зонирования» зависит от его откры­тости, ясности и гибкости. Необходимо предусмотреть механизм пересмотра и корректировки планов, в особенности по отношению к крупным проектам. Например, нарушение застройщиком условий регулирования может быть согласовано после выплаты «компенса­ции за последствия для окружающей среды» (США) или «застроечного сбора» (Сингапур).