5.2 Градостроительный проект
Градостроительный проект призван объединить различные отраслевые проработки на основе общего видения облика города. Для регулирования застройки частными застройщиками и внебюджетного строительства вместо генеральных планов принято разрабатывать схемы, или планы, градостроительного развития - градостроительные документы, адаптированные для работы городской администрации с индивидуальными застройщиками и инвесторами. Основным содержанием планов является структурная модель и правовое (ордерное) зонирование территории, представленное на стратегическом и локальном уровнях.
Ордерное зонирование территории. Градостроительное зонирование определяет функционально-пространственное разделение городской территории по виду преимущественного использования и является основой для разработки более подробной проектной документации, а отнесение отдельных частей зон и подзон к тем или иным категориям земель позволяет конкретизировать режим использования этих земель как определенный вид недвижимости.
Можно предположить, что отсутствие зонирования создает менее жесткие условия контроля, и поэтому должно привлекать застройщиков и инвесторов. На практике эту гибкость используют для «проталкивания» невыгодных городу проектов в нарушение общественных интересов. Оптимизация градостроительного регулирования связана с использованием организационно-правового зонирования территории.
Правовое зонирование указывает перспективное использование территории, определяет режимы градостроительной деятельности, подразделяет застройку на участки и определяет основные требования к застройке и городской среде, которые будут применяться при согласовании и утверждении проектов. В развитие практики правового зонирования, «устанавливающего права использования недвижимости», планы градостроительного развития включают структурно-планировочные модели городской территории и перспективные градостроительные проработки. При ордерном зонировании территории строительство осуществляется на основе нормативно-правовой базы, согласованной в ходе подготовки градостроительной концепции.
Каждому уровню территориального планирования соответствует свой масштаб документации.
Схемы градостроительного развития. Стратегические направления функционально-планировочной организации для города в целом или для крупных селитебных районов предлагается определять при помощи Схемы основных направлений градостроительного развития, разработанной на основе политической доктрины. Схема определяет планировочные принципы для всех структурных элементов территории.
Подходом к решению задач градостроительной политики является планировочный принцип (таблица ). В качестве итогового документа по разработке градостроительной концепции административного округа опубликованию подлежит только один чертеж - схема градостроительного развития (М 1:10000). Для удобства использования отдельные фрагменты чертежа могут быть показаны в более крупном масштабе (1:5000, 1:2000).
Планы градостроительного развития. В целях управления градостроительным развитием в масштабе муниципального района или группы кварталов (отвода участков под строительство и контроля за использованием территории) предлагается разрабатывать планы градостроительного развития (ПГР). В ходе проектирования планировочные принципы, определенные в схеме градостроительного развития, должны быть конкретизированы до архитектурных параметров застройки.
Планы градостроительного развития вырабатываются на основе предпроектных проработок - «Градостроительных концепций».
Как и теоретическая концепция, концепция градостроительного развития является формой развития гипотезы, т.е. предложения, требующего проверки и доказательства, обоснования. Отличительной чертой концепции как программного документа является расширенное теоретическое обоснование градостроительной политики и высокая степень обобщенности проектного материала. Продлить жизнь градостроительной концепции можно при ее доработке и утверждении в качестве плана градостроительного развития (ПГР).
Таблица 5.5 - Основные градостроительные задачи
Основные направления градостроительной политики
|
Основные задачи градостроительного решения
|
Экология и охрана природы
|
Организация природного комплекса и уточнение санитарно-гигиенических требований
|
Функциональное удобство, обеспеченность и доступность
|
Функционально-планировочная организация территории, зонирование, связи, коммуникации
|
Социальный комфорт, принадлежность и безопасность
|
Организация пешеходных пространств (зон, улиц, площадей), маршрутов, открытых площадок
|
Историко-культурная ценность и содержательность
|
Организация охраны и использования архитектурного и культурного наследия
|
Художественный облик городской среды
|
Формирование архитектурного облика городской среды
|
ПГР включает карту (М 1:2000) и сопровождается текстом положения, в котором указываются разрешенные виды использования участков территории и нормативные параметры застройки. Для удобства использования отдельные фрагменты чертежа могут быть показаны в более крупном масштабе (1:1000, 1:500). На основе ПГР составляются индивидуальные градостроительные задания и определяются правила застройки и благоустройства территории муниципального района (локальный уровень).
Важная роль при этом отводится формированию и распространению образных представлений о том, как будет выглядеть застройка и чем будут заниматься люди на том, или ином участке городской среды. Ориентация на конкретные целевые группы потребителей и иллюстративность должна найти отражение в структуре и составе программных градостроительных документов.
В целом, нет необходимости в детальном планировании архитектурных ансамблей, под которые еще нет ни заказчика, ни бюджета. На планах, схемах и картах следует показывать только предложения, касающиеся напрямую вопросов использования территории (границы зон, подзон, участков, объемно-планировочные ограничения, очередность освоения территории).
Основные зоны. Учитывая международный опыт правового зонирования территории, а также практику разработки градостроительных концепций в Москве, ордерное зонирование селитебной территории предлагается осуществлять при помощи основных и дополнительных зон.
Основные зоны указывают разрешенные типы пользования. Здесь же могут быть перечислены основные планировочные параметры разрешенных видов пользования: отступ от красной линии, плотность, этажность или высота.
При разработке планов градостроительного развития важно указать не только принадлежность участка к той или иной зоне, но и точно определить, какое использование желательно, допустимо или возможно при определенных условиях.
В состав открытой документации входит таблица, регламентирующая размещение тех или иных объектов на территории:
близкое соседство объектов желательно;
взаимное размещение на соседних участках допустимо;
соседство недопустимо;
размещение требует индивидуального рассмотрения.
Фактически карта ордерного зонирования указывает градостроительный режим для планировочных зон, пусковых комплексов и отдельных землевладений.
Эффективность «правового зонирования» зависит от его открытости, ясности и гибкости. Необходимо предусмотреть механизм пересмотра и корректировки планов, в особенности по отношению к крупным проектам. Например, нарушение застройщиком условий регулирования может быть согласовано после выплаты «компенсации за последствия для окружающей среды» (США) или «застроечного сбора» (Сингапур).
Do'stlaringiz bilan baham: |