Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Рисунок 6.1 - Основные экологические воздействия на городские территории

установлен­ные нормы, существует угроза здоровью человека. В предлагаемой выше системе рассмотрен принципиальный подход к комплексной оценке экологической ситуации жилой застройки при по­мощи разнородных факторов окружающей среды (ФОС), оказывающих воздействие на горожан. Факторы окружающей среды имеюи различную природу (физические, энергетические, химические, природно-климатические, психо-физиологические и др.) При этом дается классификация ФОС по степе­ни их воздействия на организм человека. Учет этих экологических и природно-климатических факторов позволяет категорировать и планировать улучшение условий качества проживания населения в крупнейших городах.

Таблица 6.1 - Воздействие различных факторов окружающей среды на организм человека

факторы

Системы и органы человека

№ пп.

Нервная система

Дыхательные пути

кровь

Желудочно-кишечный тракт

почки

печень

Сердечно-сосу-дистая система

Психоэмоционал. состояние

Органы слуха

Инфекционные заболевания

Аллергические заболевания

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Воздух

1

*

*

*

*

*

*

*

*

*

Вода

2

*

*

*

*

Шум

3

*

*

*

*

*

*

Почва

4

*

*

*

*

Вибрация

5

*

*

*

*

*

*

Радиактив-ное загрязнение

6

*

*

*

*

*

Геопатоген-ные зоны

7

*

Температура

8

*

*

*

Влажность

9

*

*

*

Скорость движения воздуха

10

*

*

*

*

Электромаг-нитное излучение

11

*

*

*

Визуальная оценка окружающей среды

12

*

*

Фактор присутствия опасного производ-ства

13

*

*

Строймате-риалы

14

*

*

*

*

Инсоляция

15

*

*

*

Таблица 6.2 - Комплексная оценка градоэкологических условий жилой застройки

Уровень	Состояние качества	Оценка по комплексным баллам	Сумма баллов
I	Отлично	Отрицательное воздействие ФОС отсутствует	<3
II	Хорошо	Незначительное изменение ФОС	3-15
III	Удовлетво-рительно	Изменение ФОС в предельно допустимых границах	15-30
IV	Неудов-летворительно	Изменения выше предельно допустимых границ	>30

Таблица 6.3 - Классификация факторов окружающей среды по степени воздействия на организм

№ п/п	ФОС	Размерность	Благоприят­ное (балл = 0)	Неблагопри­ятное при суммации (балл = 1)	Неблаго-при­ятное при суммации (балл = 2)	Неблаго-при­ятное при суммации (балл = 3)
1	Воздух	пдк	до 0,8	от 0,8 до 1,2	от 1,2 до 2	> 2
2	Вода	пдк	до 0,8	от 0,8 до 1	от 1 до 1,5	> 1,5
3	Шум	дбА	до 30	35-40	40-45	> 45
4	Почва	пдк	до 0,8	от 0,8 до 2	от 1,2 до 2	> 2
5	Вибрация	ПДУ, дбА	до 30	от 30 до 40	от 40 до 50	> 50
6	Радиоактивное загрязнение	мкр/час	до 25	от 25 до 50	от 50 до 100	> 100
7	Геопатогенные зоны	баллы (пояснение)	0 (отсутствуют)	1 (присут­ствуют)	1 (присут­ствуют)	1 (присут­ствуют)
8	Температура жил. помещения	СО	от 18 до 22	от 16 до 18 от 25 до 28	от 14 до 16 от 28 до 32	<14 >32
9	Влажность внутр. воздуха	%	от 40 до 60	от 30 до 40	от 25 до 30	< 25
10	Скорость движения наружного воздуха	м/с	от I до 2	от 2 до З	от 3 до 5	>5
11	Электромагнитное излучение	кв/м^2	до 5	от 5 до 10	от 10 до 20	>20
12	Визуальная оценка окружающей территории	баллы (пояснение)	0 (водные и зеленые пространст­ва)	1 (водные и зеленые простр-ва + застройка)	2 (невыразит, застройка)	3 (коммуникац. объекты промышл. предприятий)
13	Фактор присутствия опасного производства	баллы (пояснение)	0 (отсутст­вует)	+	+	+
14	Строительные материалы	баллы (пояснение)	0 (дерево: потолок, пол, отделка)	1 (кирпич, дерево)	2 (кирпич+ЖБК	3 (ЖБК)
15	Инсоляция (непрерывная)	час	> 2 ,5	от 2,5 до 2	от 2 до 1	<1

6.2 Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории

В настоящее время города все больше страдают от недостаточно гра­мотного применения основных концепций управления развитием тер­риторий в условиях перехода к многоукладной экономике, отсутствия системных представлений о современных методах управления социаль­но-экономическим развитием муниципальных образований, которые дав­но стали обязательным элементом любого западного муниципалитета. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные пробле­мы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы уп­равления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффек­тивными [15,30].

Не вполне готовыми к новой ситуации оказались и градостроители, которые в условиях административно-командного управления и затрат­ной экономики не заботились о финансовой стороне развития городов. Вместо того, чтобы быть инструментом реализации стратегических пла­нов социально-экономического развития городов с учетом ландшафтных особенностей, градостроительство стало основой генпланов, обязатель­ных к исполнению. В связи с этим, в настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ тер­риториально-пространственного развития города становится все более актуальной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части, существенным образом влияет на стоимость недвижимости в различных частях города.
Одним из подходов, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упо­рядочить изучение связей внутри системы [30].
Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответс­твуют трем областям деятельности человека в организации своей жизнен­ной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке [32].
Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Город­ская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств - АПС. В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружения, участки открытых пространств для различных форм социальной актив­ности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).
Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов высту­пают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого уровня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-быто­выми связями населения. Размеры и реальные границы городской системы опреде­ляются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.
Третий уровень: региональная система (PC), элементы которой - крупные города и агломерации. Они взаимодействуют, осу­ществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии PC в рамках гло­бальной экономической системы.
Рассмотрим основные положения, разработанные П.Г. Грабовым, к экспертизе. Базовыми здесь являются следующие положения.
Город, урбанизированная территория - открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности. Например, население - это еще не город, но без населения вся городская инфраструктура уже точно не является городом [30].
Отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то есть другие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении. Так, при отставании строительства в новом районе объектов торговли, соцкультбыта происходит создание дополнительных объектов на основных путях следования жителей нового района с работы домой. Эти допол­нительные объекты, замещающие планируемые, могут быть совершенно непохожими на требуемые, но в то же время они могут оттянуть на себя потенциал и мощности, необходимые для оказания торговых и комму­нальных услуг в самом районе.
Множество факторов, существенно влияющих на саморазвитие горо­да, обозримо (порядка одного десятка), но каждый из них может оказать­ся решающим для глобального изменения направления развития города и ценность местоположения. Поэтому прогнозы относительно будущей ценности местоположения недвижимости носят, в основном, вид сово­купности сценариев развития, различающихся не по степени вероятности, а по оптимистичности. При прогнозировании инвестиционной привлека­тельности территорий города, В. Грабовым предложены следующие кри­терии:

• 
  прогнозирование развития городской среды невозможно без учета истории развития города, его современного состояния, целеполагания;
  
• 
  потребности функциональных подсистем города определяют его структурно-иерархическое устройство, а не наоборот.
  

Открытость города, как системы, допускает как приток, так и отток жителей в зависимости от соотношения его качеств с такими качествами внешней среды, как безопасность, востребованность профессиональных знаний и навыков, стоимость жизни, наличие свободного жилья. Ограни­ченность ресурсов города дает право населению покинуть его без особых трагедий.
Системно-функциональный подход (СФП) экспертизы местоположе­ния используется там, где важным аспектом оказывается многофункцио­нальность элемента городской структуры. Этот подход предполагает, что в единой системе после удаления (исчезновения) каких-то элементов, выполнявших определенные функции, другие элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо, преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.
Системно-иерархический и системно-функциональный подход описы­вают город как статичную систему. Используемый на практике системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в развитии. Описание системы города строится на основе функциональных зависимостей (используются функции, описывающие временные состояния системы [30]).
В связи с этим, экспертиза местоположения представляет собой сложный процесс моделирования отдельных аспектов функционирования городов в современных условиях, основное внимание в котором делается на изучение города с позиций системного анализа. Именно такой подход наиболее полно учитывает города как системы и конкретного объекта недвижимости, находящегося в нем.