Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Основы градорегулирования



Градорегулирование базируется на принципах территориального самоуправления и разделения функций, прав и обязанностей органами муниципального управления (мэрией, префекту­рой, руководством муниципальных округов), самоуправления и не­зависимыми агентами развития (застройщиками и инвесторами, владельцами недвижимости).
Международный опыт градорегулирования демонстрирует воз­можности местной администрации уверенно вести переговоры с инвесторами об условиях будущих сделок, заключать перспективные соглашения с застройщиками и консолидировать ресурсы для развития городской среды. Для этого разрабатываются планы развития и правовые документы, определяющие порядок подготовки и согласования архитектурных проектов.
Разрешение на застройку. Любой архитектурный проект в городе начинается с получения разрешения на использование конкретного участка («Планировоч­ное разрешение»). В разных странах этот регламент оформлен раз­личными процедурами: с привлечением экспертов, с опросом сосе­дей, с рассмотрением на архитектурном совете. Второй раз архитек­турно-планировочное управление может вмешаться в процесс ос­воения участка уже на стадии согласования проектного решения. Чем раньше заказчику известны требования к участку, тем проще обеспечить их выполнение.
Отвод участка. Перед началом освоения участка будущие застройщики обязаны получить разрешение. С помощью этой процедуры администрация решает три задачи:

• 
  получает информацию о том, какое строительство ведется на территории;
  
• 
  передает информацию об условиях строительства; ставит в известность о местном законодательстве, законах и нормах .
  

При рассмотрении заявок на отвод участка органы архитектурно-планировочного управления (АПУ) обязаны рассматривать все весомые соображения по каждому конкретному случаю. На планах градостроительного развития указаны условия освоения участков. «Если актуальный (не просроченный) план развития дает одно­значный ответ, то этот факт будет иметь решающий вес при рассмот­рении заявки и не рекомендуется еще раз анализировать достоин­ства утвержденной в Плане развития градостроительной политики. Но и населению не следует поднимать вопрос о новом обсуждении условий предоставления участка, если эти условия уже были пред­метом обсуждения в период подготовки и составления Плана разви­тия» [15]. Для того, чтобы в результате изменения конъюнктуры планы не потеряли свою значимость, они должны быть достаточно гибки­ми и регулярно пересматриваться. В период подготовки и пересмот­ра Плана развития власти могут отказаться от рассмотрения круп­ных проектов на том основании, что градостроительная политика находится в стадии пересмотра.
Дополнительные условия освоения участка. Дополнительные условия (обременения) при отводе земли дают возможность разрешить строительство там, где без этого пришлось бы от него отказаться. Как правило, в виде условий выдвигается до­левое участие в коммунальном строительстве или компенсация не­избежного ущерба для соседних участков.
Использование этих условий повышает эффективность контроля за строительством и делает систему планирования более гибкой. Для достижения этих целей условия должны быть ясными, резонными, практичными и отвечать следующим требованиям:

• 
  быть необходимыми при данном способе использования территории;
  
• 
  относиться к вопросам планировки застройки;
  
• 
  относиться к заявленному строительству;
  
• 
  предоставлять возможность контроля исполнения (быть под­
  контрольными );
  
• 
  быть точными и резонными по всем другим аспектам.
  

Застроечный сбор и дифференцированный налог. Существуют организационно-правовые способы, при по­мощи которых можно регулировать присутствие определенных объектов на территории. Например, контрольными показателями может быть количество автомашин, которое связано с эксплуатаци­ей объекта. Среди обременения может быть и запрет (морато­рий) на определенные виды деятельности.