Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Социальная адаптация программ развития территорий и градостроительный маркетинг. Любой градостроительный проект обычно вызывает неоднозначные оценки. Выделяются следующие категории оппонентов: жители, вла­дельцы недвижимости; соседи по участку и микрорайону; владельцы приватизированных учреждений и предприятий; частные лица и об­щественные организации, выступающие против всякого развития. В ходе разработки стратегических планов необходимо учесть их инте­ресы и включить в процесс необходимых перемен.
В Италии, Норвегии, Англии в городском самоуправлении раз­работаны хорошо оправдавшие себя методы участия населения в процессе планирования. Помимо городских советов в этих странах принято иметь еще местные исполнительные советы (члены кото­рых входят и в городской совет). Решение центрального совета пе­редается в местный совет для обсуждения, часто публичного, и только после этого принимается к исполнению. Такая система обеспечивает высокую эффективность реализации сложных градостроительных программ, таких, например, как созда­ние пешеходных зон в центральных районах Стокгольма, Копенга­гена и других городов [15,25].
На основе обобщения зарубежного опыта по реализации слож­ных градостроительных проектов различные авторы выделяют от 5 до 12 стадий в реализации проекта - от замысла до управления функционированием. На основе этих стадий можно проследить раз­личные формы участия общественности и распределения риска между участниками проекта.
Коммерческая адаптация программ градоразвития. Начальный этап градостроительного планирования включает в себя определение экономической стратегии. Источником финанси­рования могут выступать централизованные (федеральные) ресур­сы, местный (городской) бюджет и частные инвестиции. В сфере инвестиционной политики для решения жилищной проблемы необходимы льготные условия ипотечного кредитования, создание целевых фондов для аккумуляции вкладов населения, вы­пуск необлагаемых налогом инвестиционных жилищных облига­ций.
При дефиците городского бюджета основной формой финансирования градостроительных программ становится продажа недвижимости и прав застройки участков земли-т.н. «градостроитель­ный маркетинг» [15].
Градостроительный маркетинг участков земли, недвижимости, объектов городского хозяйства направлен на формирование ответ­ной реакции со стороны покупателей или продавцов, соседей и об­щественности. Этого можно добиваться напрямую (путем рекламы и работы с целевыми группами покупателей), либо косвенными спо­собами - созданием благоприятных условий для деятельности (на­пример, развитием инженерно-транспортной инфраструктуры или созданием зон приоритетного развития).
Приведенная ниже таблица разработки коммерческой части градостроительной программы составлена А.В. Крашенинниковым на основе обобще­ния отечественного и зарубежного опыта создания градостроитель­ных программ.
Эффективность градостроительного маркетинга определяется совокупностью организационных, пространственных и финансовых факторов [15]:

• 
  организационно-правовое обеспечение градостроительных программ (согласованная градостроительная политика, утвержденное правовое зонирование и действующая нормативно-правовая база);
  
• 
  наличие пространственных резервов и проектных проработок
  свободных участков, пригодных для строительства и реконструкции;
  
• 
  создание условий для получения застройщиками кредита и по­-
  мощь в организации внебюджетных форм финансирования.
  

Таблица 5.3 - Этапы разработки коммерческой части программы градостроительного

развития жилой застройки

Планировочная стадия	Цели и задачи
Исследование тенденций и перспектив развития города (стратегия макроуровня)	Внешний аудит
Предпроектный анализ жилого района	Внутренний аудит
Выявление целевых групп потребителей и их запросов	Определение спроса
Согласование и увязка запросов целевых групп и возможностей рынка	Баланс спроса и предложе­ния
Адаптация концептуальных предложений в соответствии с запросами конкретных потребителей для участков первой очереди	Определение предложения (уточнение товарных качеств, предлагаемых к продаже объектов)
Общественное обсуждение проекта Плана развития	Начало продвижения
Образование команд участников из заин­тересованных лиц но каждой планиро­вочной единице структурного плана	Работа с частными инвесто­рами
Начало освоение участков первой очереди	Формирование партнерских отношений между населени­ем и частным сектором

Следует иметь в виду, что из-за уникальности «градостроитель­ного товара» редко удается придерживаться одной и той же после­довательности на практике, а также, что в ходе решения задач оче­редного уровня уточняются не только условия для последующего шага, но часто вносятся уточнения и переосмысливаются предыду­щие этапы. Решения промежуточных этапов никогда нельзя считать окончательными [15].

Процесс выработки решения обычно носит возвратно-поступа­тельный характер и повторяется до тех пор, пока не будет найден компромисс между целями градостроительной политики и факти­ческими операционными возможностями.
В целом стратегия градостроительного маркетинга зави­сит от того, кто будет выполнять роль заказчика и каковы цели гра­достроительной политики:

• 
  привлечение инвесторов;
  
• 
  привлечение клиентов (покупателей);
  
• 
  повышение качества городской среды;
  
• 
  улучшение инфраструктуры обслуживания и др.