Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Сводные планы. Сводный план развития состоит из двух частей: часть первая включает основные положения структурного плана, а часть вто­рая - разработку на уровне локального плана. Таким образом, уда­ется в одном документе перейти от уровня стратегического плани­рования к уровню принятия решения об отводе земельных участков и началу архитектурного проектирования.
Сводные планы разрабатываются для всего города или его райо­на, муниципального округа и служат важной составной частью систе­мы градостроительного контроля, являются средством координации потребностей в строительстве, предопределяют развитие инфра­структуры и охрану памятников истории и культуры. Их положения не являются предписаниями, но должны создавать надежное основа­ние для рациональных и взвешенных решений по вопросам отвода участков земли и другим планировочным предложениям и заявкам.
Проектную документацию целесообразно разрабатывать только если определены инвестор и заказчик на всю рассматриваемую тер­риторию. Разработка проектов детальной планировки и застройки не целесообразна на стадии структурного планирования и имеет только рекомендательный характер на стадии локальных планов, поскольку в ходе индивидуального освоения градостроительных модулей задание на проектирование будет изменено. За время реа­лизации программа неизбежно корректируется в связи с изменени­ем рыночной конъюктуры спроса на жилье, технологии строитель­ства, нормативно-правовой базы. Поэтому излишняя детализация может только усложнить процедуру согласования для будущих за­стройщиков.
Регламент застройки. При индивидуальной застройке бывает важно, чтобы хотя бы основные здания были выполнены согласно общему градострои­тельному замыслу. Для этого используют «контрольные параметры» застройки и «морфотипы» кварталов.
Пример: морфотипы застройки, г. Москвы (МГСН 1.01-99) [ 10,15].
Важным инструментом регулирования строительной деятельности в исторической части г. Москвы является принятая система морфотипов застройки. Для кварталов исторического ядра города нормируются следующие градостроительные характеристики:

• 
  высотность: средняя этажность застройки в квартале, характер уличного фронта;
  
• 
  соотношение открытых и застроенных пространств в квартале:
  процент застроенности, плотность застройки;
  
• 
  максимальные габариты зданий в квартале: высота (в этажах), длина (в метрах);
  
• 
  линия застройки квартала: соотношение интервалов между дома­
  ми и общей длиной линии застройки, характер архитектурного оформления интервала, ориентация уличных фасадов зданий относительно линии застройки;
  
• 
  внутриквартальная планировка: устойчивая форма участков (дворов), наибольший размер стороны участка (двора).
  

Пространственные параметры (нормы) служат для оптимизации объемно-планировочного ре­шения исходя из условий эксплуатации объекта. Пространственные параметры являются азбукой архитектурных решений и не нужда­ются в комментариях в профессиональной среде. Однако при пре­доставлении проекта на суд общественности или различных инспек­ций пространственные параметры подвергаются критике и требуют своего обоснования. Обоснование пространственных параметров является важным результатом предпроектных исследований и про­ектирования.
Замыслы, сформированные на этапе градостроительной кон­цепции, необходимо перевести на язык правил, рекомендаций и контрольных показателей (параметров). Тогда еще на предпроектной стадии комиссия или главный архитектор смогут аргу­ментировано дать оценку пригодности выдвигаемого проекта. Одним из существенных отличий классического представления о градостроительной композиции от средового подхода к интерьеру города является проектирование общественных пространств в жи­лой застройке.
В классической школе, например в Великобритании, подчерки­вается значимость восприятия архитектуры и городского ландшаф­та. При средовом дизайне, лидерами которого являются архитекто­ры США, упор делается на социально-функциональные аспекты городской среды. Критериями оценки выступают отношения между зданиями (отношение высоты зданий к ширине улицы и к соседним зданиям), отступы от «Красных» линий и др. Смысл всех этих характеристик - определение пространственных параметров «комна­ты» в интерьере города.
В идеальном случае застройка должна отвечать и тем, и другим критериям. Однако даже если это удается достичь, важнее бывает организовать внешнюю жилую среду.