Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»

Льготы и привилегии застройщикам. С появлением независимых инвесторов-застройщиков обостри­лась проблема координации строительных инициатив.
Наиболее распространенным стимулом для застройщиков явля­ется установление льготного финансового режима для определенных объектов строительства или участков территории. Например, назначение районов с привилегированными условиями развития бизнеса, снижение налога на имущество. Другим способом привлечения инвестиций к общественно необ­ходимым сооружениям является их увязка с высокорентабельными объектами. В отечественной практике это может быть обязательство построить объекты социально-культурной сферы при получении прав на комплексное освоение территории. В зарубежной практике это разрешение увеличить этажность и плотность застройки при условии выделения первых этажей под общественно важные объек­ты, например, театр или выставочный зал. В Нью-Йорке такого рода стимулы были использованы в 60-70 гг. прошлого века для созда­ния открытых общественных площадок перед высокими админист­ративными зданиями.
Финансовые льготы могут принимать различные формы: прямые субсидии проекта, налоговые льготы, строительство опорной инфра­структуры (которая должна послужить катализатором дальнейшей застройки).
Наиболее распространенным стимулом для застройщиков явля­ется установление льготных организационно-правовых и финансо­вых условий для определенных объектов строительства.
Строительство школ, дорог, пешеходных пространств, парков все чаще производится с участием частного капитала застройщиков, что достигается за счет долевого участия или включается как часть обязательств при комплексном освоении территории. Условия доле­вого участия определяются уже на стадии правового зонирования.
Перенесение прав на строительство. Ограничение плотности застройки в центральных районах горо­да делает эти участки неинтересными для коммерческого использо­вания. Для того чтобы привлечь инвестиции к реконструкции этих районов в США существует механизм компенсации упущенной вы­годы в виде «Перенесения прав на строительство» [15].
Ограничение прав собственника обычно связано с общественны­ми интересами.
Регулирование рынка недвижимости. Городская администрация может использовать несколько форм воздей­ствия на функционирование рынка земли и недвижимости в городе:

• 
  предоставить информацию о территории в целом, если это способствует привлечению внимания частных инвесторов к конкретному району;
  
• 
  дополнительные стимулы для застройки путем прокладки сетей инженерных коммуникаций и дорог за счет общественных фондов, оздоровления окружающей среды;
  
• 
  регулировать застройку путем предотвращения взаимо-исключающего роста городских функций и сохранения резервов и ресурсов для дальнейшего развития;
  
• 
  обеспечивать прямые и косвенные субсидии для привлечения
  инвесторов и выравнивания баланса затрат и прибыли.
  

Компенсации владельцу собственности возможны, если назначение или запрещение определенных видов использования территории связано с потерей коммерческой выгоды владельцем. Для этого в мировой практике существуют такие приемы как «Передача прав на строительство» и «Плата за последствия», «Дифференцированный налог», программы финансовой помощи и др. [15].
«Правила землепользования и застройки» регламентируют права использования объектов недвижимости:

• 
  перечень условий и ограничений, связанных с освоением тер­ритории;
  
• 
  порядок получения исходно-разрешительной документации и взаимодействия с контролирующими и согласующими инстанциями;
  
• 
  обязательства по долевому участию в развитии городской ин­фраструктуры и эксплуатации территории [15].
  

Введение этих мер позволяет ускорить процесс получения раз­решения и, тем самым, делает более стабильным инвестиционный цикл в строительстве. На стадии планирования и выдачи разреше­ния намного удобнее контролировать строительство, чем применять закон к уже готовым проектам и постройкам.
На определенном этапе реализации планов возникает вопрос о том, как способствовать распространению информации о перспек­тивном градостроительном объекте. Реализация градостроительных проектов часто задерживается из-за того, что планирующая организация не имеет достаточно ре­сурсов, а заказчик не заинтересован в распространении информа­ции. Распространение информации направлено на формирование от­ветной реакции со стороны покупателей или продавцов участков, недвижимости, объектов городского хозяйства. Этого можно доби­ваться либо напрямую, путем рекламы и продвижения целевым группам населения, либо косвенными способами, такими как функ­ционально-пространственная реорганизация территории или упро­щение организационных условий градостроительной деятельности.
В любом случае целью маркетинга будет «изменение специфи­ческого ответа со стороны потенциальных клиентов», в том числе:

• 
  формирование точки зрения или обучение. Целью может быть
  формирование положительной ответной реакции у целевых групп
  населения путем распространения информации и ее закрепление
  привлекательными примерами. Благодаря этому формируется общественная поддержка проекта и мнение о его коммерческой привлекательности;
  
• 
  стимулирование ответных действий. Если целевые группы
  населения уже имеют положительное отношение к проекту градостроительного развития, то следующим этапом может быть их деятельное участие в реализации проекта, например, в виде политической поддержки, инвестиций, других форм участия. Рыночная активность большинства некоммерческих общественных организаций направлена на формирование именно такого отклика;
  
• 
  изменение сложившегося мнения. Это наиболее сложная задача, поскольку переубеждать всегда труднее. Население, обычно,
  не любит перемен, поэтому для того, чтобы добиться положительной оценки программы развития, предстоящие перемены следует
  связать с чем-то, в чем люди уверены и что знают на практике. Тогда уже существующее благоприятное впечатление об аналогичном объекте будет служить проводником положительных реакций по отношению к новому. Таким якорем могут служить мнения или представления, которые уже имеют широкое распространение сре­ди потенциальных клиентов.
  

Локомотивы городской реконструкции. Локомотивами реконструкции обычно называют крупные кор­порации, владеющие большими участками земли в городах [15]. Земле­владельцы заинтересованы в повышении плотности застройки, по­скольку это ведет к росту стоимости недвижимости на соседних уча­стках. «Партнерства» и «Корпорации городского развития» также могут выступать в качестве движителей городского строительства. Партнерство может быть оформлено в качестве самостоятельной организации или состоять из системы договоров и контрактов. Особенно важно фор­мирование такого партнерства на ранних стадиях планирования.
Представляется весьма целесообразным изучение опыта созда­ния и функционирования подобных организаций, где одновременно с проектированием объектов разрабатывается технология их финан­сирования и практической реализации, осуществляется руковод­ство строительством, а в дальнейшем и эксплуатацией.
Корпорации развития городов стали создаваться в Великобритании с 1980 г. с целью обеспе­чения всего цикла прогнозирования, планирования, проектирования и реализации строительства в рамках единой организации. «Корпо­рация» - административная единица и в то же время коммерческое предприятие, которому были даны значительные полномочия в раз­витии определенной выделенной территории. В пределах согласован­ного плана корпорации должны иметь право строить различные объекты, но в том числе и согласованное количество общественно-необходимых объектов, используя для этого средства, получаемые за счет правительственных субсидий и продажи участков. Цель созда­ния таких структур состоит в организации благоприятных условий для частных инвестиций. КРГ являются очень эффективными в ре­шении задач возрождения центральных районов городов.
Корпорациям были переданы значительные полномочия, в том числе право отводить участки и контролировать строительную дея­тельность независимо от местных властей; право приобретать и пе­редавать участки земли. Финансирование инженерной инфраструк­туры, первичное отчуждение земли и ряд других общественно необ­ходимых работ осуществлялись путем целевых инвестиций цент­рального правительства; в ряде случаев полномочия были еще шире.
Схема управления городским центром была выдвинута в Великоб­ритании в 1980 г. для решения проблем возрождения деградирую­щих районов города. Цель формирования «Схемы управления го­родским центром» состоит в повышении конкурентоспособности территории, улучшении общественного обслуживания и благоуст­ройства, удовлетворении всех пользователей городского центра.
Растущее количество «Схем управления городским центром» вызвано, по мнению исследователей, успехом такой организации управления в глазах городских властей и частного капитала. Что касается недостатков, по мнению горожан, то это, прежде всего, пре­тензии к облику (потеря индивидуальности) и недостаток удобств [15].