Тошкент давлат юридик университети фуқаролик ҳУҚУҚИ дарслик II қисм

1. Уй-жойни ижарага бериш шартномаси

Ижара шартномалари тизимида уй-жойни ижарага бериш шартномаси алоҳида ўрин эгаллайди. Зеро, инсонларнинг уй-жойга нисбатан эҳтиёжи доимо мавжуд бўлар экан, мазкур шартнома бозор иқтисодиёти шароитида алоҳида аҳамият касб этади. Мазкур шартнома бир тарафдан мулкдорга ўз мулкидан фойдаланиш имконини берса, иккинчи тарафдан уй-жойдан фойдаланувчига уй-жойда яшаш ва ундан фойдаланишига доир эҳтиёжини таъминлайди.

Уй-жойни ижарага бериш шартномасига биноан бир тараф-уй-жойнинг мулкдори ёки у ваколат берган шахс (ижарага берувчи) - бошқа тараф (ижарага олувчи)га уй-жойда яшаш учун уни ҳақ эвазига эгалик қилиш ва фойдаланишга топшириш мажбуриятини олади.
Мазкур шартнома нафақат жисмоний шахслар балки, юридик шахслар ўртасида ҳам тузилиши мумкин. Бунда уй-жой юридик шахсларга ижара шартномаси ёки бошқа шартнома асосида эгалик қилиш ва (ёки) фойдаланиш учун топширилади ва уй-жойдан фақат фуқароларнинг яшаши учун фойдаланиши мумкин бўлади.
Шартнома бўйича ижарага берувчи сифатида уй-жойнинг мулкдори ёки у ваколат (масалан, ишончнома) берган шахс бўлиши мумкин. Ижарага олувчи сифатида фақатгина жисмоний шахс иштирок этиши мумкин. Фуқароларнинг уй-жойни ижарага бериш ҳуқуқи тўғрисида гапирганда, Ўзбекистон Республикаси Олий Суди Пленумининг 14.09.2001 й. №22- сонли “Уй-жой низолари бўйича суд амалиёти тўғрисида”ги Қарорига кўра, фуқаролар ўз шахсий мулки ҳисобланган уй-жой ёки квартирани ўзи билан бирга яшаётган вояга етган оила аъзоларининг розилиги балан бошқа шахсларни кўчириб киргизиши, шунингдек ўрнатилган тартиб бўйича юридик ёки жисмоний шахсларга ижарага бериши мумкин.
Турар жой юридик шахсларга ижара шартномаси ёки бошқа шартнома асосида эгалик қилиш ва (ёки) фойдаланиш учун топширилиши мумкин (масалан, текин фойдаланиш шартномаси) тўғрисидаги қоидани ўз ичига олади. Юридик шахс уй-жойдан фақат фуқароларнинг яшаши учун фойдаланиши мумкин (Уй-жой кодексининг 86-моддаси). Мазкур шартнома турар жой арендаси шартномаси билан ҳам аталиб, унга кўра фақат юридик шахсларнинг уй-жойга эгалик қилиш ва (ёки) фойдаланиши учун асос бўлиб ҳисобланади.
Кўчмас мулк шу жумладан, уй-жойларга нисбатан ҳуқуқлар, унинг юзасидан тузиладиган шартномалар ҳақидаги қоидалар қонун ҳужжатларида белгилаб қўйилган. Жумладан, Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисидаги низом¹⁹ юридик ва жисмоний шахсларнинг ер участкаларига, бинолар ва иншоотларга (шу жумладан ер ости иншоотларига), кўп йиллик дов-дарахтларга бўлган ҳуқуқларини, шунингдек ипотекани ҳамда бинолар ва иншоотлар ва ер участкаларига бўлган ашёвий ҳуқуқлар ипотекаси тўғрисидаги шартномаларни, ахборот-коммуникация технологияларини қўллаб, “бир ойна” тамойили бўйича давлат рўйхатидан ўтказиш тартибини белгилайди.
Кўчмас мулкка нисбатан ҳуқуқлар давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим. Шу боисдан, туман, шаҳар бино ва иншоотлари туман бино ва иншоотларининг кадастр китобида, бино ва иншоотларнинг қисмлари эса туман реестр китобида давлат рўйхатига олинади. Давлат рўйхатидан ўтказишда кадастр ёки реестр китобида, бино ёки иншоотга нисбатан мулк ҳуқуқинивужудга келиши, бошқа шахсга ўтказиш, унга нисбатан белгиланган чеклов ва тугатиш, шунингдек, объектни характерловчи бошқа белгилар қайд этиб борилади.
Уй-жой Кодексининг 86-моддасига кўра, турар жой арендаси шартномаси қуйидагиларни ўз ичига олиши керак:
турар-жойни арендага бериш тартиби ва унинг қиймати;
турар жой арендасининг муддатлари;
турар жойни арендага бериш шартлари ва аренда ҳақи миқдори, уни тўлаш муддатлари;
арендага берувчи арендага бераётган турар жойнинг, муҳандислик қурилмаларининг ҳолати тўғрисидаги маълумотлар;
шартнома муддати ўтиши билан турар жойни арендага берувчига қайтариш тартиби;
арендага берилган турар жойга қараш, хизмат кўрсатиш ва уни таъмирлаш бўйича тарафларнинг мажбуриятлари;
арендага берилган турар жойни ижарага бериш ёки иккиламчи арендага бериш имкониятлари, шартлари ва тартиби;
тарафларнинг жавобгарлиги.
Турар жой арендаси шартномасига тарафларнинг келишуви бўйича қонун ҳужжатларига мувофиқ бошқа шартлар ҳам киритилиши мумкин.
Қонун ҳужжатларида мазкур шартнома шаклига доир махсус талаб белгиланган. Яъни, фуқаролар ўртасида тузилган уй-жойни ижарага бериш шартномаси нотариал тасдиқланган бўлиши керак (ФК 603-моддаси). Ушбу тартибнинг белгиланиши, ижарага берувчи томонидан турли суиистеъмолликлар қилиниши, шартномани асоссиз равишда бекор қилиш ва ижарачи учун бошқа ноқулай аҳволни келтириб чиқишини олдини олади. Масалан, агар фуқаро уй-жойни қонунда белгиланган тартибга риоя қилган ҳолда 6 ой муддатга ўзи ва оиласи яшаши учун ижарага олиб, унда шартнома шартларига риоя қилган ҳолда яшаётган вақтда ижарага берувчи ундан уй-жойни асоссиз равишда бўшатиб беришни талаб қила олмайди. Чунки, қонун ва шартномада мажбуриятдан бир томонлама воз кечишга йўл қўйилмайди.
Уй-жой ижараси шартномасида уй-жой майдонининг ижтимоий нормаси ҳақидаги қоидаларга эътибор қаратиш лозим. Уй-жой Кодексининг 42-моддасига кўра, уй-жой майдонининг ижтимоий нормаси Қорақалпоғистон Республикаси Вазирлар Кенгаши, вилоятлар ва Тошкент шаҳар ҳокимликлари томонидан бир киши ҳисобига ўн олти квадрат метрдан кам бўлмаган умумий майдон ҳажмида, кресло-аравачада ҳаракатланадиган ногиронлар учун эса - йигирма уч квадрат метрдан кам бўлмаган ҳажмда белгиланади.