1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

ИК
РОД
ИП
r

,
(14.6) 
бунда, 
ИП – ипотека доимийси; 
РОД
r
– қарзни қоплаш бўйича йиллик харажатлар; 
ИК – ипотека кредити катталиги. 
Ушбу мақсадлар учун махсус ҳисобланган ипотека доимийлари карталаридан 
фойдаланилади. Кўрсаткичлардан бири (фоиз ставкаси ёки муддат) ни ўзгартирган 
ҳолда, қарздор банк ҳисобига йиллик тўловларнинг оптимал катталигини 
таъминловчи кредитлаш шартларини танлаши мумкин. Аммо шуни ёдда тутиш 
кераки, кредиторга тўланадиган йиллик тўловлар миқдорини камайтириш учун 
кредитлаш муддатини узайтириш, қарздор бутун кредитлаш даврида тўлаб 
борадиган, фоизларнинг умумий суммасини оширади. 
Кўчмас мулкни харид қилиш учун инвесторнинг шахсий капитали ва ипотека 
кредитидан фойдаланишни назарда тутувчи комбинацияланган молиялаштириш 
даромаднинг тақсимланиши, объектга киритиладиган инвестициялар даромадлилик 
ставкасини баҳолашга таъсир кўрсатади. 
Комбинацияланган молиялаштириш манбаалари суммаси кўчмас мулк 
қийматига мос бўлиши лозим. 
Соф операцион даромад ҳақиқий ялпи даромад ва кўчмас мулк эксплуатацияси 
жараёнида амалга ошириладиган операцион харажатлар ўртасидаги фарқ сифатида 
аниқланади. Агар кўчмас мулк хариди учун ипотека кредити жалб қилинса, у ҳолда 
инвесторда молиялаштириш шартлари билан боғлиқ йиллик харажатлар (асосий 
қарзни қайтариш ва тегишли фоизларни тўлаш) юзага келади. Соф операцион 
даромад ва қарзни қоплаш бўйича харажатлар ўртасидаги фарқ инвестор томонидан 
олинадиган даромад катталигини акс эттирувчи пул тушумлари ҳисобланади. 
ККХ
СОД
ПТ


,
 (14.7) 
бунда, 
СОД – соф операцион даромад; 
ҚҚХ – қарзни қоплаш бўйича йиллик харажатлар; 
ПТ – инвесторнинг шахсий капиталига қўшиладиган пул тушумлари. 
Инвестицион жараёнда қарзга олинадиган воситалардан фойдаланиш имконияти, 
одатда, 
молиявий леверидж
деб аталади. Молиявий левериджнинг сифати инвестор 
томонидан қарзга олинган воситалардан фойдаланиш самарадорлигини аниқловчи 
муҳим омил бўлиб ҳисобланади. Кредит бериладиган шартларга боғлиқ равишда, 
молиявий леверидж ижобий, салбий ёки нейтрал деб баҳоланиши мумкин. 
Молиявий левериджни объектив баҳолаш учун кўчмас мулкдан келаётган 
даромадлар даражасини фарқлаш ва тегишли даромадлилик ставкаларини тўғри 
аниқлаш керак. Даромадлилик тушунчаси олинган даромадлар ва киритилган 
воситалар катталикларини таққослашда намоён бўлади. 
Кўчмас мулкнинг даромадлик ставкаси
кўчмас мулкдан келадиган соф 
операцион даромаднинг, мазкур ҳолда, ипотека кредити ва инвесторнинг шахсий 
капитали суммасидан ташкил топувчи қийматига нисбати сифатида ҳисобланади: 

---

н
н
С
СОД
R

,
(14.8) 
Шахсий капиталнинг даромадлилик ставкаси 
соф операцион даромад ва банкка 
мажбурий тўловлар ўртасидаги фарқни назарда тутувчи пул тушумларининг 
инвестор томонидан кўчмас мулкка киритилган шахсий капитали катталигига 
нисбати сифатида аниқланади: 
 
ШК
ПТ
R
к
с

.
.
,
(14.9) 
Агар кўчмас мулкнинг даромадлилик ставкаси инвестор шахсий капиталининг 
даромадлилик ставкасига тенг бўлса, у ҳолда молиявий леверидж нейтрал деб 
ҳисобланади: