Из фондов российской государственной библиотеки

Стадии	Подготовительная				Строительная
Функцилнирования
Фазы проекта	Предпроектное обоснование инвестиций		Разработка проекта		Реализация проекта		Эксплуатация
Этапы проекта	Концепция проекта	ТЭО	План проекта	Рабочая документация	Контракты	Строитель­ство	Развитие		Закрытие роста
Контроль эффективности	Определение эффективности проекта		Разработка сметы и бюджета проекта		Мониторинг эффективности реализации		Анализ фактической эффективности проекта
Задачи управленні рисками	Идентификац ия рисков. Анализ чувствительн ости проекта	Дерево целей. Проверка устойчивости проектных решений	Корректиро вка решений. Рас­пределение рисков	Корректиро­вка параметров проекта. Разработка сметы.	Формирование рабочего бюджета проекта. Страхование рисков		Контроль использовани я стредств(в т.ч.непредвид енных расходов). Корректировк а бюджета	Анализ использовани я средств, фактических рисков и неопределенн ости
Виды	Инвестиционные				Предпринимательские
Группы рисков	Финансово-экономические и организационно-коммерческие				Финансово-экономические и производственно-коммерческие				Финансово-экономически е риски
Типы рисков	Валютные, кредитные.ценовые, организационные.страховые.технические, технологические, маркетинговые, правовые, портфельные, экономические				Валютные, кредитные, процентные ценовые, страховые, правовые (строительные), ликвидности, организационные технические, технологические,,				Ценовые, страховые, экологичес­кие
Область рисков	Катастрофические, критические, допустимые				допустимые				Допустимые, критические
Классы рисков	Экономические, фискально-монетарные, социально-политические				Социально-политические				фискально-монетарные

Структура задач по управлению рисками, перечень наиболее значимых видов рисков по основным фазам и этапам жизненного цикла инвестиционного проекта.
Социально-экономические преобразования, связанные с
функционированием рыночной экономики, требуют кардинального изменения всей системы хозяйственных отношений, в том числе и в городском хозяйстве, в составе которого жилищно-коммунальный комплекс является наиболее затратным .И эти отношения должны прежде всего строится на основе классических рыночных отношений.

С троительный комплекс
Жилищный фонд
Жилищный комплекс
Коммунальн ый комплекс

Домовладения

Поставщик
Предложение
Платежеспособные потребители
Спрос
Поставщик
^«
-^1 ^х" ""''''^
Предложение

Рис. 4. Спрос и предложение в жилищно-коммунальной сфере.
Такой подход неизбежно ставит вопрос о рентабельности жилищного сектора и превращении предприятий коммунального хозяйства из убыточных и дотационных, как минимум, в хозяйства, обеспечивающие расширенное воспроизводство своих предприятий, у которых есть платежеспособный потребитель, предъявляющий спрос па современные качественные услуги. Из рисунка 4 следует, что потребители-домовладения, жилищный фонд и коммунальный комплекс должны стать самостоятельными участниками рыночных отношений в системе городского хозяйства.
Именно домовладение, как основная управляемая структурная единила в жилищном хозяйстве и потребитель коммунальных услуг в городе, рассматривается с позиций:

13. 
    автономности домовладения независимо от его функционального использования (жилое, общественное или производственное строение, выступающего как основной потребитель услуг городского хозяйства);
    
14. 
    правового статуса домовладения в жилищном фонде в зависимости от формы собственности и функционального назначения в целом или его обособленных функциональных помещений домовладения, жилищный фонд и коммунальный комплекс должны стать самостоятельными участниками рыночных отношений в городском хозяйстве.
    

15. 
    экономической целесообразности и эффективности строительства и эксплуатации домовладения в течение его первого жизненного цикла (не менее 15 лет для быстровозводимых сооружений
    
16. 
    признания и участия органов государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной) в становлении и развитии домовладения в качестве полноценного объекта гражданского оборота в государстве с рыночной экономикой.
    

Таким образом, домовладение это не только учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями, но и комплекс сложных инженерно-технических сооружений с элементами повышенной опасности, требующими специальных знаний для эксплуатации и управления. Он (комплекс) неотделим от земельного участка, на котором расположен и по которому к нему подходят городские транспортные (пожарные) подъезды и подземные (наземные) инженерные коммуникации, обеспечивающие его эксплуатацию.
Управление и эксплуатация домовладения, формирование его портфеля независимо от его функционального назначения требуют использования специальных знаний и привлечения профессиональной управляющей компании.
Анализируя портфель или небольшую группу объектов, нужно учесть, что каждый объект занимает свое, отличное от других место на рынке благодаря расположению, размерам, группе потребителей. Что касается положения коммерческой недвижимости на рынке, то оно тесно связана с использованием и функцией объекта. Очевидно, что знание рынка играет существенную роль. Чтобы лучше понять рынок, необходимо провести исследование рынка, а также необходимо больше узнать о процессах и участниках рынка, то есть необходимо формирование факторного пространства, чтобы правильно спрогнозировать будущую прибыльность и доходность капиталовложений. Управление составом портфеля должно влиять на уровень прибыли (и социальной выгоды) жилищного строительства и другой недвижимости, выполняющей общественно полезные функции. Автором разработаны различные модели организации управления портфелем муниципальных органов управления и частных компаний с использованием как заемных средств банков под гарантии муниципалитета, так и методы форфетирования. В зависимости от цели управления выбирается тот или иной вариант.
Функция, расположение и вид недвижимости не являются, однако, единственными факторами, которые определяют рыночную позицию объекта или проекта, то есть соотношение его доходности и степени риска. Каждый объект имеет свой собственный ценовой и качественный уровень.
Затраты на техническое обслуживание жилого здания и обеспечение его ресурсами, размер которых прямо не зависит от харак-
24
тера и величины их потребления, необходимо учитывать на стадии проектирования. Для этого требуется проведение соответствующего анализа проектного решения с целью последующей минимизации затрат прошлого, настоящего и будущего труда в расчете на весь жизненный цикл объекта, оценки которого автор предлагает следующую модель:

JSaibiSa^j

—мгіл,