Из фондов российской государственной библиотеки

Таблица 1. Поле привлечения частного сектора в зависимости от предмета государственно-частного партнерства.

Предмет государственно-частного партнерства	Привлечение частного сектора
I. Решение ІІ.Оплата III. Производство: проектирование строительство управление содержание IV. Финансирование	Слабое или отсутствует Варьирует в зависимости от возможности Довольно широкое Очень широкое Довольно широкое Очень широкое Варьирует в зависимости от условий оплаты и репутации заёмщика

Таблица 2. Пример типологии вида «оплаты» по предоставлению услуг.

II. Оплата	Государственное производство	Частное производство
II. 1. Государственная: налогом/налогоплатель­щик	Чисто государственная модель (оборона)	Контракт на предоставление услуг (например, мусороудаление)
II.2. Частная: тарифом/пользователь	Государственная монополия	Контракт на концессию (например, водоснабжение, газоснабжение)
II.3. Комбинированная: налогом и тарифом	Монополия с дотациями	Контракт на концессию с дотациями (например, теплоснабжение, водоотведение)

Государственно-частное партнерство характеризуются
взаимосвязанными между собой особенностями: развитие контракта во времени, обязательства частного предприятия по инвестициям, разделение рисков между государственным (муниципальном) предприятием и частной компанией. На рис.3 представлены различные типы контрактов делегированного управления.
Оказание услуг частными предприятиями может, согласно типам
контрактов, относиться к предоставлению одной только инфраструктуры
ЖКК, предоставлению одних только услуг или совместному
19
предоставлению инфраструктуры и услуг в форме оплаты по фиксированной цене или пропорциональной цене.

Уровень
участия
фирмы
Приватизация»»
Концессия,,

Высокий
Сдачав аренду
Делегированное управление, контрактна управление-
Сделки негосударственном рынке * контракт/ на эксплуатацию в содержание
Продолжительность, годы
Краткосрочно Среднесрочно Долгосрочно
1-2 2-10 10 и более
Рис. 3. Типы контрактов делегированного управления
С точки зрения перспективы для инвестора, недвижимость - один из возможных способов капиталовложений, который включает в себя такие основные рыночные инструменты, как различные виды опционов, государственные (муниципальные) и корпоративные облигационные бумаги данного рынка. Как считает автор, привлекательность объектов ЖКК для инвесторов и соответственно их стоимость и ценность, будут зависеть от того, насколько изменения уровня риска и ставок дохода этих активов сравнимы с другими активами. Когда активы сгруппированы вместе в портфеле, риски, присущие данному активу, будут иметь тенденцию к смещению по отношению к друг другу. Это явление - основа диверсификации или современной теории управления портфелем, позволяющей определять, как сформировать эффективные портфели или с самым высоким и ожидаемым доходом для данного уровня портфельного риска, или получить самый низкий уровень риска для данной ставки дохода. Таким образом, почти устраняется диверсификационный микрориск и остаётся только систематический макрориск, связанный с отдельными (выбранными) активами недвижимости.
20

Как было отмечено ранее, основные факторы рынка могут
воздействовать на стоимость актива конкретной недвижимости. Увеличение
(уменьшение) общего уровня процентных ставок может понижать
(повышать) стоимость рискованных активов, увеличивая (уменьшая)
требуемую ставку дохода для этих активов. Проведенный анализ
позволяет измерить чувствительность стоимости конкретного актива к
данным изменениям рыночных процентных ставок. Мера этой
чувствительности известна как срок службы актива.
В то же время в краткосрочном периоде предложение недвижимости совершенно не эластично, в долгосрочном периоде - всё наоборот, коэффициент капитализации в краткосрочном периоде определяет рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном - стоимость строительства объектов ЖКК или обновления сложившейся застройки влияет на стоимость недвижимости. Снижение коэффициента капитализации в долгосрочном периоде для недвижимости означает увеличение количества строящихся объектов недвижимости, так как её стоимость превышает стоимость строительства. Анализ рисков является главной проблемой любого инвестиционного проекта, реализуемого в форме государственно-частного партнёрства, одним из участников которого является муниципалитет.
Благодаря такому подходу, становится возможным структурирование инвестиционного проекта (деление на социальные, коммерческие и экономические аспекты), разработка его ТЭО и осуществление мер в целях сокращения рисков и улучшения жизнедеятельности проекта в целом. Анализ же рисков позволяет определить форму партнёрства, роль и задачи каждого партнёра, долю его участия, контрактные обязательства и механизм финансирования. Именно такой анализ рисков, предложенный автором, обусловливает успешное развитие концепции государственно-частного партнёрства в ЖКК.
Главная цель частного оператора - получение максимальной прибыли с учетом принятых на себя рисков. Органы муниципальной власти стремятся добиться от предприятий и организаций ЖК и КК повышения качества работ и услуг, оказываемых населению и расширения воспроизводства жилищного фонда. Разница целей муниципальных органов власти и частного оператора не исключает общности их интересов в успешной реализации намеченных целей, что и составляет предмет партнёрства. В таблице 3 представлена структура задач управления рисками по основным этапам жизненного цикла проекта для ЖКК.
Проведенный автором анализ инвестиционного проекта на примере строительства цеха по переработке и утилизации твердых отходов для ЖКК г. Воронежа показал, что в целях весомости количественной оценки рисков, их необходимо делить по характеру воздействия на простые и составные (совокупные).
21
Таблица 3.