Из фондов российской государственной библиотеки

i-i ft
где Ai И Аг- коэффициенты весомости обобщающих показателей.
Схема основных взаимосвязей коэффициентов корреляции представлена на рис.7.

Рис.7. Схема основных взаимосвязей коэффициентов корреляции

32

Методика расчета интегрального показателя эффективности управления портфелем (объектом) недвижимости основана на использовании частных показателей, которые могут быть определены как методом прямого счета, так и экспертным путем.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.
В условиях дальнейшего развития рыночных отношений в России надежность функционирования и развития организационных структур жилищно-коммунального комплекса на муниципальном уровне приобретает первостепенное значение. В диссертации обобщены научные и практические результаты, полученные автором за многолетний период работы над этой чрезвычайно сложной, многоплановой проблемой. Они основаны на комплексном исследовании, которое включает в себя все этапы - от разработки теоретических и методологических проблем до практической реализации и внедрения полученных результатов.
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы и предложения:
1. На основе анализа состояния инвестиционно-строительного
комплекса (ИСК) и жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) автор
пришел к выводу о том, что имеются неиспользуемые резервы и
возможности для дальнейшего развития предприятий и организаций
жилищной сферы. Это подтверждается наличием значительного спроса на
жильб, достаточно высокого уровня коэффициента его доступности в рамках
реализации муниципальных проектов и осуществимости территориальных
инвестиционно-строительных программ.
Исследование специфики эксплуатационной деятельности организационных структур ЖКК позволило автору разработать методические подходы регулирования процессов их развития с использованием экономических, организационно- распорядительных и правовых резервов в их деятельности.

3. 
   В целях улучшения расчетов за выполненные работы и предоставленные услуги, вовлечения новых нетрадиционных источников финансирования, недопущения их дефицита, преодоления бюджетной зависимости и инвестиционной апатии предлагается использовать методы государственно-частного партнерства по делегированному управлению городскими объектами ЖКК, ускоряющие процессы обновления жилищно-коммунальных фондов, снижающие муниципальные риски
   
4. 
   В качестве рыночной организационно-экономической модели воспроизводства объектов недвижимости ЖКК предложен особый вид предпринимательской деятельности - девелопмент - качественно преобразующий объект недвижимости при обновлении сложившейся застройки и повышающей его ценности, который предполагает обязательное участие девелопера на основных этапах жизненного цикла недвижимости (от инициации, координации до принятия эффективных решений по эксплуатации и управлению).
   
5. 
   Сформированы принципиальные модели структур и организаций управления ЖКК, учитывающие различные уровни развития рыночных отношений в регионах России в зависимости от организационно-правовой
   

33
формы и функциональной нагрузки управляющей подсистемы, которые обеспечивают непрерывность и стабильность предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), сохранение управляемости и преемственности, использование регионального инвестиционного потенциала развития, обеспечения открытость и др. с выделением наиболее эффективной муниципальной трехуровневой системы управления ЖКК.
Структурируя жилищный сектор при соблюдении принципа «методологического единства» формирования системы управления недвижимостью ЖКК, автор определяет стратегические приоритеты долгосрочного планирования.

3. 
   Принцип «методологического единства» в диссертации реализуется в предложенной обобщенной функциональной модели деятельности управляющей жилищной компании, в которой предусматривается новая функция управления - организационное проектирование, а также в сформировании состав и уточнено содержание принципов и этапов профессионального управления недвижимостью. Для оценки мер управляющего воздействия автор предлагает использовать метод определения конечной стоимости имущества жилищного фонда, как наиболее важный принцип, учитывающий последовательное развитие объекта недвижимости в условиях рыночной среды.
   
4. 
   Одним из важных направлений социальной политики государства являются регулирование развития рыночных отношений в жилищной сфере и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг населению. Для достижения этих целей и выбора оптимальных решений необходимо руководствоваться основными критериями и принципами, какими являются экономическая эффективность, социальная защита и справедливость, экономический рост, экономическая свобода, стабильность уровня цен на услуги, разумное стимулирование спроса и предложения и т.д. Важно также разработать механизм привлечения в жилищно-коммунальную сферу частных инвестиций за счет различных форм государственно-частного партнерства: концессий, аренды, делегированного управления, контрактов на управление, эксплуатацию и содержание, приватизации.
   
5. 
   Риски при инвестировании в недвижимость ЖКК автор делит на микрориски (управляемые), мезориски (частично управляемые) и макрориски (систематические и неуправляемые). Предложенная в диссертации модель оценки капитала позволяет рассчитать для портфеля недвижимости предприятий и организаций ЖКК необходимую ставку дохода от актива со статистическим риском и факторами рынка капитала -процентные ставки и допустимый уровень риска.
   

Стратегия управления рисками на муниципальном уровне предполагает выбор сформированной структуры рисков, выделение главного риска, поэтапное распределение рисков, принятие риска на себя, ограничение и их разделение, определение риска спроса и предложения.
34
Управление рисками достигается за счет диверсификации вложения капитала, оптимизации структуры портфеля вложений, резервирование, страхование и др. Постадийпый расчет рисков на этапах, жизненного цикла недвижимости предполагает их деление на простые и сложные с выделением основных стадий (подготовительной, строительной и эксплуатационной).
8. Как показали исследования важным составляющим элементом
рыночных отношений в системе ЖКК являются домовладения,
расположенные на земельном участке, включенном в систему коммунального
обслуживания. Реформирование ЖКХ как части городского хозяйства не
может осуществляться изолированно, не затрагивая реформирования
хозяйственных отношений, сложившихся между городом и жителями
домовладения.
Использование модели стратегического «треугольника» позволяет управляющей жилищной организации определить порядок решений по реализации соответствующей стратегии, тактики и операций при управлении домовладением.
9. В диссертации сформулирована научная идея портфельного
управления недвижимостью и предложены модели организации управления
совокупным портфелем муниципальных органов управления и частных
управляющих компаний. Разработанные мероприятия по снижению затрат и
экономии ресурсов в системе ЖКК во многом зависят от типа жилого здания
и его проектного решения. Необходима разработка системы стоимостной
оценки инженерных решений на стадии проектирования в расчете на весь
жизненный цикл объекта, ориентированной на минимизацию совокупных
затрат.
10. Автором разработана концептуальная экономике -математическая
модель экономической надежности системы ЖКК с учетом уровней
иерархии, планирования и управления региональными программами, а также формирования муниципального заказа в соответствии с задачами по полному циклу воспроизводства системы с учетом совокупных рисков внешних и внутренних факторов.
11. Обоснованы методологические предпосылки и в соответствии с
этим выделены этапы анализа регионального потенциала. Определены и
структурированы основные компоненты регионального потенциала,
предложена системная оценка приспособленности к расширенному
воспроизводству и устойчивому развитию муниципальных образований,
предприятий и организаций ЖКК.
Рассмотрена возможность использования показателя «валовый региональный продукт» в общей системе региональных индикаторов, как отвечающих сути экономического обмена и позволяющих проводить межрегиональные и межпортфельные сравнения, способствующие поддержанию территориальной целостности и отражающие функционирование ЖКК па муниципальном уровне.
35
12. Проанализированы территориальные инвестиционно-строительные
программы и сформулированы рекомендации по формированию стратегии
развития, оценки программных ресурсов, механизмов информационной
обратной связи, порядка корректировки программных целей, форм
вовлечения в программу соинвесторов и соисполнителей и др.
Разработан алгоритм формирования инвестиционно-строительных программ развития недвижимости, предусматривающий выбор способов развития вариантов использования объектов.
Предложено рассматривать инвестиционно-строительные программы как симбиоз среднесрочного непрерывного бюджетного проектирования, основу которого составляет комплекс целевых программ с разными сроками реализации, регулируемых по инфраструктурному и ресурсному обеспечению программными механизмами. Указанные программы способны объединять технологии целевых программ и среднесрочного планирования ИСК и ЖКК, что способствует использованию возможных резервов роста валового городского продукта.
13. В диссертации разработана комплексная функциональная модель,
применимая для всех стадиях жизненного цикла недвижимости и для
моделирования процесса управления портфелем недвижимости.
Разработанные методологические принципы и методические основы деятельности девелоперских и управляющих организаций, как основных участников ИСК и ЖКК способствовали раскрытию содержания и формированию основных этапов стратегического планирования с учетом специфики их деятельности и особенностей расширенного воспроизводства недвижимости. Предложены методические положения по оценке эффективности управления портфелем (объектом) недвижимости.