Из фондов российской государственной библиотеки

25 i-i J

Как считает автор, оценку жизненного цикла объекта целесообразно производить по предлагаемому критерию при утверждении городской админи­страцией каждого проекта на строительство жилого здания, независимо от источника финансирования, от ли из бюджета, то ли из других источников Снижение будущих затрат на техническое обслуживание жилья и расширение предоставления коммунальных услуг позволит снизить размеры квартирной платы и ее удельный вес в составе дохода семей и, следовательно, уменьшить
25

расход бюджетных ресурсов на дотирование затрат населения на оплату жилья.
При создании условий и реализации мероприятий для перехода к 100% компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг за счет квартирной платы необходимо предварительно осуществить ряд взаимосвязанных шагов, направленных на укрепление экономической надежности функционирования предприятий и организаций ЖКК. При этом должен быть использован системный подход. Отдельные комплексы задач и программы, по мнению диссертанта, целесообразно рассматривать как отдельные проекты, используя подходы, основанные на методах проектного управления. Под проектом здесь понимается предполагаемый комплекс результатов деятельности по решению какой-либо проблемы, осуществляемой в установленное время при финансовых ресурсах с заданным уровнем качества конечного материального продукта.
При этом мы понимаем, что экономическая надежность системы ЖКК - это способность экономических, финансовых, организационно-технических и управленческих решений предприятий и организаций ЖКК обеспечить в заданных пределах зону (область) регулируемости ее основных параметров и расчетных показателей. Она также предполагает разработку такого функционального взаимодействия хозяйственной деятельности жилищной управляющей компании и ресурсосберегающих организаций, которая позволила бы количественно взаимоувязать показатели дохода и устойчивости системы в зависимости от степени риска, выполнения муниципальных проектов и сформированных региональных инвестиционно-строительных программ.
Как известно, теория управления рисками предполагает целостную систему
знаний, которую характеризуют логическая зависимость и взаимосвязи
между доходом и финансовой устойчивостью в определенных границах
риска для достижения разнообразных целей субъектом
предпринимательской деятельности.
Концептуальную экономике -математическую модель процесса
инвестирования и воспроизводства ЖКК можно представить условной вероятностно-функциональной зависимостью:
3„(t)= І/ {P,},(T_Kh(X,}>{b,jbV,Q>tf>*>t>E,Q{T} (6)
Эн(0,- экономическая надежность системы; w, i, j - количество уровней иерархии от "1" до "N" (в макро- -мезо-, микроуровни);
{Pi}- проблемная ситуация (региональная программа и муниципальные проекты);
{tbij- время для принятия решения; Х_ь - полный цикл воспроизводства системы; {hij} - потребные для принятия решения ресурсы:
26
V - множество альтернативных вариантов, доопределяющих проблемную
ситуацию;
Q - множество параметров жилищно-управляющей компании
(эксплуатационных параметров, режима работы, финансового состояния и
других)
N - множество параметров ресурсоснабжающих организаций;
R - совокупные риски;
Е - функция предпочтения по выбору варианта решения;
Q{x} - множество параметров времени, на отрезке (0,1).
Задача решения уравнения (б) состоит в раскрытии зависимости
обобщенного критерия Энф в явную аналитическую зависимость или в
построении алгоритма последовательного учета различных факторов.
В современных социально-экономических условиях широкому развертыванию воспроизводства жилищного фонда препятствует нерешенность вопросов, касающихся источников их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения, недостаточная самостоятельность собственников жилья и др.
Как известно, при плановой экономике в размере 1% средств, исчисленных от балансовой стоимости всего жилья города или района строго и неукоснительно направлялось на текущий ремонт, а 4 % - 10 % средств - на капитальный ремонт жилищного фонда, что позволяло поддерживать его в удовлетворительном состоянии. В настоящее же время таких отчислений вовсе не производится. Поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает проблема создания и функционирования кредитно-финансовых механизмов на муниципальном уровне по реализации городских и региональных программ воспроизводства жилищного фонда, где предусматривались бы выпадающие источники.
Как считает автор, важным источником могут стать накопления граждан. Для этого могут бьпь эффективно использованы жилищные облигации, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов, стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного^л фонда прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья.
Исследованию направлений развития региональной недвижимости, естественно, должно предшествовать изучение социально-экономического потенциала региона, которое методологически опираться в русле исследуемой проблемы на показатели прироста (или снижения) общественного труда, воплощенного в недвижимости, созданной результатами деятельности девелоперских и управляющих компаний. По мнению автора, эта деятельность проявляется , в конечном счете, в позитивных или негативных изменения. Показателей, измеряющих качество
27
жизнедеятельности, как комплекса адекватных современным требованиям производственных условий.
В соответствии с рассмотренными методологическими посылками, выделим следующие этапы анализа регионального потенциала, как основы формирования стратегии управления недвижимостью (рис.5.), на базе которых осуществляются:

3. 
   оценка текущего регионального потенциала по отдельным факторам производства, как необходимой предпосылки разработки и последующего осуществления программы территориального развития, в т.ч. в части развития недвижимости.
   
4. 
   анализ результативности использования регионального потенциала с позиций исходной материально-технической базы производства новой стоимости.
   
5. 
   оценка общественной полезности производства новой стоимости как выполнение социальных обязательств власти. В основе новой стоимости и роста имущественного статуса региона лежит динамика показателя создания и эксплуатации недвижимости.
   

3.