|
VM(l+h), V,., > О
V1 = N, + (2)
V«.,(l+s), V,.,)<0
Тогда конечная стоимость имущества (VE) для воспроизводства и обновления объектов ЖКК определяется следующим образом:
VT-l(l+h), дляУТ-1 > О
VE=NT+ (3)
VT-Kl+s), для VT-1 < О
16
В экономической литературе встречается много трактовок процесса воспроизводства и обновления. Под воспроизводством фонда недвижимости автор понимает процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа. Этот процесс включает снос ветхих зданий, новое строительство, реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт. Под обновлением автор понимает развитие жилого образования, выражающееся в количественном и качественном изменении как отдельных его элементов, так и всего жилищного фонда в целом, расширение фондов, преобразование их структуры и состава в соответствии с современными требованиямирыночной экономики.
Проведенный автором анализ структуры и специфики городских объектов недвижимости позволяет выделить следующие особенности воспроизводства жилищного фонда муниципального образования.
1. Для объектов недвижимости ЖКК применима классическая схема
процесса воспроизводства: выбытие и поступление как в натурально-
вещественной форме так и путем увеличения стоимостной характеристики
недвижимости методом конечной стоимости имущества.
2. Воспроизводство объектов земельной недвижимости закреплено
правом муниципальной собственности городских органов власти на землю.
3. Специфические особенности объектов недвижимого имущества
предопределяют механизм стратегического планирования и развитие форм
его воспроизводства и требуют использования системного подхода в целях
обеспечения возможности рассмотрения множества прямых и обратных
связей в единой системе, равнозначного учета долгосрочных и
краткосрочных аспектов, решения задачи выбора оптимального
инвестиционного портфеля, состоящего из различных типов и видов
недвижимости.
Автор разработал и предлагает единый методический подход для обеспечения процесса стратегического планирования воспроизводства жилищного фонда, участниками которого являются предприятия и организации ЖКК, учитывающий:
создание рыночного механизма путем формирования финансовой базы для воспроизводства с привлечением инвестиций как из бюджетных, так и внебюджетных источников;
безинвестиционный метод обеспечения воспроизводства на основе реальной оценки стоимости имущества, принадлежащего муниципалитету и, как следствие, увеличение его стоимости за счет прав, формирования конкурентной среды и соблюдения имущественных интересов, использования различных форм государственно-частного партнерства.
Под государственно-частным партнерством автором понимается взаимоотношение участников инвестиционного процесса - местных органов власти, предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов (ЖК и КК), где основным исполнителем выступает управляющая организация — (частный оператор), главной задачей которой
17
является реализация с учетом требований заказчика стратегических, тактических и оперативных планов по эффективному управлению объектами недвижимости и инфраструктурными системами на всех этапах их жизненного цикла
Как известно, одной из важнейших задач регулирования рынка жилищного фонда и процессов его воспроизводства в стратегическом плане являются механизмы мониторинга и стимулирования спроса и предложения. Это позволяет добиться соблюдения двух важнейших принципов: экономического роста и стабилизации цен.
Обеспечение ресурсами ЖКК может и должно являться объектом государственно-частного партнерства. Все ресурсы/услуги производятся при помощи капитала. Использование частного капитала в предоставлении ресурсовЛслуг населению необходимо для стимулирования эффективного функционирования ЖКК.
Как правило, за ту же цену частный сектор по сравнению с государственным производит ресурсов/услуг в основном больше и лучше, чем государственный, что происходит по следующим причинам:
используется эффекта масштаба;
применяются системные поощрения и санкции;
появляется гибкость, мобильность и превосходство в области технологий.
Эти представления о наибольшей эффективности частного сектора доказывают выгодность его привлечения на принципах государственно-частного партнерства.
Проведенный автором анализ сравнении различных секторов экономики по пятибалльной шкале с точки зрения оценки по четырем главным критериям - значение инфраструктуры, техничность, возмещаемость ресурсов, размер области (зон) производство/потребление подтверждают значительную роль ЖКК в деятельности муниципальных органов управления,.
Предоставление ресурсов или услуг государственного сектора охватывает несколько измерений: решение, оплата, производство и финансирование.
Можно выделить услуги полностью «государственные» (реализуемые государством, оплачиваемые государством и производимые им), которые будут в то же время финансироваться частной компанией при помощи банковского займа, можно определить услуги «частные» (оказываемые пользователями и предоставляемые частными предприятиями), инфраструктура которых в то же время финансируется из государственных доходов. В таблицах 1 и 2 приводится краткий анализ вышесказанного. Представленные варианты имеют много комбинаций. Рассматривая только оплату, производство, финансирование и две позиции для каждого измерения мы получаем 64 возможных типов государственно-частного партнерства.
18
Do'stlaringiz bilan baham: |
