1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Назорат учун саволлар:

1. 
   Баҳолаш топшириғини шакллантиришда баҳоловчи қандай вазифаларни амалга ошириши лозим?
   
2. 
   Баҳолаш жараёнида маълумотларни тўплаш ва таҳлил қилишнинг аҳамияти.
   
3. 
   Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг таркибига нималар киради?
   

4-мавзу. Кўчмас мулк бозори ва унинг ўзига хос хусусиятлари


4.1. Кўчмас мулк бозорининг ўзига хос хусусиятлари

Мамлакатда нормал бозор муносабатларини ривожлантиришнинг асосий кўрсаткичларидан бири – бозорнинг ҳолати ҳисобланади, чунки у ҳар қандай миллий иқтисодиётнинг негизи саналади. Кўчмас мулк – миллий бойликнинг муҳим қисмидир, у дунё бойлигининг 50% ни ташкил қилади. Кўчмас мулк бозорисиз умуман бозор бўлиши мумкин эмас, чунки, меҳнат, капитал, товар ва хизматлар бозорлари уставларида кўрсатилган фаолиятларини юритишлари учун бирон бир бинога эга бўлишлари ёки уни ижарага олишлари зарур. Кўчмас мулк бозорининг иқтисодиёт сектори сифатидаги муҳим аҳамияти унинг ЯММ даги юқори улуши, давлат ва маҳаллий мулкни ижарага бериш ва бирламчи сотувдан, бюджетга тушадиган юқори даражадаги даромад, кўчмас мулк билан боғлиқ операциялардан бюджетга тушадиган солиқ ва йиғимлар орқали белгиланади.

Кўчмас мулк бозорининг ривожланиши унинг тадқиқот ва таҳлилига асосланган инвестицион қарорлар қабул қилишга боғлиқ. Кўчмас мулк соҳасида ишлайдиган мутахассислар, айниқса, аналитиклар кўчмас мулк бозорида қийинчиликларга, иқтисодий мутаносибликларнинг тўғри ва бир маъноли бўлиш имкони йўқлигига дуч келадилар. Кўчмас мулк бозорини таҳлил қилиш назариясининг тўлиқ ишлаб чиқилмаганлиги ва бошқа бозорларда қўлланиладиган (бошқа бозор муҳитида ишлаб чиқилган) технологияларни кўчириш, жиддий хатоликларга ва ҳаттоки, кўчмас мулк бозоридаги инқирозга олиб келиши мумкин.
Кўчмас мулк бозорининг моҳияти. Кўчмас мулк бозори ривожланиши, вужудга келган терминологияда ўз аксини топиб, иқтисодий алоқалар муҳитида фаннинг иқтисодий асосларини шакллантиради.
«Кўчмас мулк бозори – бу сотувчи ва харидорлар ўртасида кўчмас мулкнинг конкрет нархни аниқлаш учун бирлашадиган ва натижада кўчмас мулк айрибошланиши юзага келиши мумкин бўлган ташкилий тадбирлар тизими».⁴
Кўчмас мулк бозори – бу барча кўчмас мулк сотувчилари ва харидорларининг айни вақтда мавжуд бўлган барча талаб ва таклифлари орасидаги ўзаро боғлиқлик юзага келадиган ва кўчмас мулк билан боғлиқ барча жорий операциялар йиғиндиси амалга ошириладиган иқтисодий-ҳуқуқий ҳудуд».⁵
«Бозор – бу харидорлар ёки талабни тақдим этувчилар ва сотувчилар ёки товар ва хизматни етказиб берувчилар орасидаги мулоқотни амалга оширадиган институт. Сотувчи ва харидорларнинг истаклари ва қарорлари натижаси товар, хизмат ёки ресурслар нархи тизимини ҳосил қилади».⁶
«Кўчмас мулк бозори ўзида кўчмас мулк объектларига капитал киритиш соҳаси ва кўчмас мулк билан боғлиқ операцияларда юзага келадиган иқтисодий муносабатлар тизимини акс эттиради. Бу муносабатлар инвесторлар ўртасида кўчмас мулкни олди-сотди жараёнида, ипотека, кўчмас мулк объектларини ижарага бериш жараёнларида юзага келади».⁷
Юқорида келтирилган барча тавсифлар кўчмас мулк объектларини муомаласи молиявий капитални жалб қилиш, турли ресурслар ва меҳнатдан фойдаланиш билан боғлиқ бўлган товар категориясига киритишни назарда тутади, ва кўчмас мулк объектларини қайта тақсимлашга йўналтиради, яъни, аввал яратилган кўчмас мулк объектларига айланиш ҳуқуқини таъминлайди.
Кўчмас мулк объектининг товар сифатида уч хил моҳиятидан (моддий, ҳуқуқий, иқтисодий) келиб чиқиб, ушбу таърифларнинг ҳаммасини янги кўчмас мулк объектларининг барпо этилиши ва мавжуд объектлардан фойдаланиш билан белгилаб берилган муносабатлар мажмуаси билан тўлдириш лозим. «Кўчмас мулк бозори воситасида мулкка эгалик ҳуқуқлари ва у билан боғлиқ бўлган манфаатлар ўтказиладиган, нархлар белгиланадиган ва ердан фойдаланининг турли рақобат қилувчи вариантлари орасида майдон тақсимланадиган механизмларнинг маълум тўпламидан иборат»⁸ Шундай қилиб, кўчмас мулк бозори фаолиятининг асосий жараёнлари – бу кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларнинг ривожланиши (яратилиши), бошқаруви (фойдаланиш) ва айрбошланишидир.
Кўчмас мулк бозорини таърифлаб, «кўчмас мулк бозори» деган мавҳум сўз бирикмаси ҳам минтақавий, ҳам маҳаллий тез ривожланадиган ва бирбирига ўхшамаган кўпгина бозорларга бўлинишини қайд этиш лозим.
«Кўчмас мулк бозори маҳаллий бўлади, чунки унинг объектлари кўчмас, бетакрор бўлиб, уларниг қиймати кўпроқ даражада ташқи атроф муҳитга (давлатда ва минтақада сиёсий, иқтисодий, ижтимоий, экологик вазиятга) боғлиқ бўлади» ва сегментларга бўлинган, чунки турли фойдаланувчилар турли эҳтиёжлари, турли тўлов лаёқати ва талабларига эга бўлади.⁹
Ҳар бир муайян кўчмас мулк бозори (ер участкалари бозори, турар жой кўчмас мулк бозори, тижорат кўчмас мулк бозори) мустақил ривожланади, чунки у ўзининг қонунчилик ва меъёрий базасига таянади, ва турли типологик мезонлар заминида яна алоҳида ажратилиши мумкин.
Кўчмас мулк бозорининг мавжуд таснифлари 4.1-расмда келтирилган.