|
Бозор сегментини идентификациялаш.
Бозор таҳлилининг бошланғич босқичида баҳоловчи ўзаро алоқадор иккита вазифани бажариши лозим:
кўчмас мулк объектини идентификациялаш;
объект рақобатлашадиган кўчмас мулк бозорини идентификациялаш.
Кўчмас мулк объектининг тавсифларини баҳолашга бўлган вазифани ўрганиш баҳоловчига нархни шакллантирувчи ва рақобатбардош кўрсаткичларни аниқлашга ёрдам беради. Кўчмас мулк бозори таҳлили баҳоланаётган объектнинг аниқ рақобатчи сегментини аниқлаш мақсадида уни алоҳида истеъмол суббозорларига бўлиб ўрганишни талаб этади. Натижада баҳоловчи баҳоланаётган объектга таъсир этувчи ташқи омилларни аниқлайди.
Шундай қилиб, бозорни сегментлаш – бу кўчмас мулк билан операцияларни амалга оширувчи бозор иштирокчиларининг умумий массасидан кўчмас мулкдан фойдаланиши энг эҳтимолли бўлганларини аниқлашдан иборт. Бошқа томондан, кўчмас мулк атрибутлари анализи асосида бир қанча рақобатлашувчи объектлар ажратилари ва баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг позицияси аниқланади.
Бозорнинг сифатли сегментланиши қуйидаги омилларни ўрганишни талаб этади:
Қўлланиш соҳаси (кўчмас мулкдан фойдаланиш тури).
Кўчмас мулкнинг жисмоний ва иқтисодий тавсифлари: ўлчами, ижара шартномаларининг сони, потенциал ижарачи ва фойдаланувчилар, объектнинг жисмоний ҳолати, лойиҳавий кўрсаткичлар ва ҳ.к.
Бозорнинг ҳудудий хусусиятлари уни байналминал, миллий, шаҳар ва шаҳар чеккаси каби турларга бўлишни, шунингдек шаҳарнинг район ёки микрорайонларини ажратишни назарда тутади.
Фойдалилик (даромад келтириш) жиҳатдан ўхшаш, аммо фойдаланиш соҳаси бўйича бошқа сегмент вакили бўлган ўрин босувчи кўчмас мулк объектлари. Танланган кўчмас мулк объектлари худди баҳоланаётган объект каби харидоргир бўлиши ва битта ҳудудий бозорга тегишли бўлиши лозим.
Баҳоланаётган объект билан бирга ҳамкорликда фойдаланишда унинг жозибадорлигини оширувчи объектлар - тўлдирувчи кўчмас мулк объектлари. (масалан, автоуловлар тўхташ жойи учун ер майдони ёки офис, савдо бинолари олдида тайёр объектнинг мавжудлиги ва ҳ.к.).
Натижа – тўлдирувчи объектларни ҳисобга олган ҳолда рақобатбардош объектларни ва таклиф ҳажмини аниқлаш учун баҳоланаётган объект тавсифларини кўчмас мулк бозорининг тегишли ҳудудий ва функционал сегментига қўйиш.
Талаб таҳлили ёки истеъмолчиларнинг эҳтиёжлари, ҳоҳишлари ва харид қобилиятларини аниқлаш. Баҳоловчининг асосий мақсади – баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг потенциал истеъмолчиларини аниқлаш (харидорлар, ижарачилар ёки фойдаланувчилар). Бунинг учун, биринчи навбатда, баҳоланаётган кўмас мулк объекти томонидан тақдим этиладиган якуний маҳсулот ёки хизматга бўлган талабни аниқлаш зарур. Масалан, меҳмонхоналарни баҳолаётганда потенциал меҳмонлар сонини аниқлаш лозим.
Талабни пргнозлаш учун яшовчиларнинг даромади ва ёшини, кўчиш имкониятларини, келажакдаги инфляцияни, ер майдонларининг мавжудлиги ҳақидаги маълумотларни, кўчмас мулк объекти жойлашган ҳудуддаги инфратузилманинг сифатини ўрганиш муҳим ҳисобланади. Миллий иқтисодиётимиз жорий ҳолатининг ўзига хос хусусияти бўлиб, капиталнинг анъанавий фаол инвестициявий зоналардан пассив, аммо яхши ривожланиш кўрсаткичларига эга регионларга ҳудудий кўчиш тенденцияси ҳисобланади.
Рақобтлашувчи таклиф баҳоланаётган объектга нисбатан истеъмолчи ва инвестициявий тавсифлари бўйича солиштириладиган мавжуд ва қурилаётган объектлар рўйхатидан иборат. Бунда лойиҳаларнинг маълум қисми тугалланмаслигини, мавжуд объектларнинг баъзилари эса рақобат майдонидан чиқариб юборилишини ҳисобга олиш зарур. Рақобатлашувчи кўчмас мулк объектларини таҳлил қилиш жараёнида қуйидаги омилларни инобатга олиш лозим:
кўчмас мулк объектларининг жорий таклифи (рақобатлашувчи кўчмас мулк объектларининг сони ва сифати);
бандлик коэффициентлари динамикаси;
янги қурилиш ҳажми (режалаш ва қурилиш босқичларидаги лойиҳалар);
кўчмас мулкнинг қўлланиш соҳасини ўзгартириш мақсадидаги реконструкция;
бўш ер майдонларининг мавжудлиги;
қурилиш маҳсулотлари, девелопмент хизматлари, ер майдонларига бўлган нархларнинг динамикаси;
ижарага беришга мўлжалланган кўчмас мулк объектларининг мулкдор томонидан фойдаланиладиган объектларга нисбати;
махсус иқтисодий шарт-шароитлар;
қонуний ва меъёрий чекловларнинг таъсири (қурилиш меъёрлари ва қоидалари, зоналаштириш ҳақидаги низом ва ҳ.к.).
Кўчмас мулк бўйича бозор мувозанатига одатда қисқа муддатда эришилади, чунки кўчмас мулк таклифининг доимийлиги ва нархларнинг барқарорлиги узоқ давом этмайди. Талабнинг ортиши билан қурилиш жараёнининг узоқ муддат давомийлиги ва мураккаблиги боис нарх ва ижара ҳақи тез суръатларда ўсиб боради. Шундай қилиб, кўчмас мулк бозори учун мувозанатсизлик хос бўлиб, мувозанат нуқтасига камдан кам эришилади. Кўчмас мулкнинг керагидан ортиқ таклифи қурилиши бошланган объектларнинг битказилиши билан ортиб боради ва мувозанатсизликни янада ошириб юборади.
Аналитиклар томонидан бериладиган кўчмас мулк бозорининг сифат кўрсаткичлари қуйидагиларда намоён бўлади: фаол бозор ва «ланж» бозор.
Фаол (кучли) бозор – бу илгарилаб борадиган талаб ва ортда қолувчи таклиф, бунинг оқибатида эса вужудга келадиган юқори нархлардан иборат бозордир. Фаол бозорни кўчмас мулк сотувчилари бозори деб аташади, чунки улар нисбатан юқори нархларни ўрнатишлари мумкин. «Ланж» (заиф) бозор – бу харидорлар бозоридир, чунки устунлик улар томонда бўлиб, бу устунлик таклифнинг талабга нисбатан ўсиши натижасида вужудга келади. Харидорлар бу ҳолатда нархларнинг тушиш ҳолатини шакллантирадилар.
Бироқ амалиётда аналитиклар оддий таърифлардан чекинишади. Негаки талаб ва таклиф ностандарт тарзда ўзаро алоқага киришиши мумкин. Кўчмас мулк бозорининг фаоллиги цикл кўринишида бўлиб, кўтарилиш ва тушишлар билан тавсифланади. Кўчмас мулк бозори қисқа муддатли ва узоқ муддатли омиллар таъсирига дуч келади. Узоқ муддатли цикл аҳолининг сони, жорий бандлиги ва даромадлари даражаси кўрсаткичларининг ўзгаришига боғлиқ бўлади. Қисқа муддатли цикл молиялаштиришнинг муқобил манбаалари мавжудлиги, банд бўлмаган кўчмас мулк ва бозор сиғими даражаси, ишчи кучининг оммавий миграцияси кабиларга боғлиқ бўлади.
Do'stlaringiz bilan baham: |
