1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Кенглик ва фронтаж. Гарчи кенглик ва фронтаж тушунчалари (Frontage – кўл, дарё ёки шоссе бўйича участка чегарасининг чизиқли узунлиги) кўпинча қўлланилса ҳам, улар иккита маънога эга. Кенглик участканинг иккита чегарадош чизиқлари орасидаги масофани ифода этади. Лот тўртбурчак шаклга эга бўлса, кўпинча “ўртача кенглик” тушунчаси қўлланилади. Ўлчашнинг яна битта муҳим кўрсаткичи – бу қурилма чегараси бўйича кенгликдир. Зоналаштиришнинг кўпчилик қоидалари участкани махсус яхшиланишларни яратиш мақсадида қўллаш учун талаб этиладиган нуқтаи назаридан минимал кенгликни аниқлаштиради. «Фронтаж» тушунчаси икки боши очиқ ёки қўшимча йўллар билан чегарадош бўлган чегараларнинг узунлигига алоқадор бўлади. Турар жой лотларини баҳолашда кўпинча шунингдек солиштириш бирлиги сифатида “фронтал фут” тушунчаси ишлатилади, бироқ турар жой участкалари эталони сифатида фронтал футни қўллашда эҳтиёт бўлиш лозим. Лот ҳудудда қабул қилинган стандарт талабларга жавоб берганида ортиқча фронтаж ҳар доим ҳам участканинг қийматига пропорционал равишда қўшилмайди.
Чуқурлик. Чуқурлик участканинг кенглиги ва фронтажи билан кўриб чиқилади. Кўпчилик турар жой районлари стандарт қабул қилинган лот чуқурлигига эга бўлади, шунинг учун чуқурлиги камроқ бўлган участкалар арзонро қсотилади, катта чуқурликдагилари эса қимматроқ сотилади.
Шакл. Учатка шаклининг лот қийматига таъсири райондан районга ўтишда ўзгаради. Баъзи районларда қиёфаларнинг нотўғрилиги қийматни камайтириш мумкин, бошқаларида эса лотниннг қулай ўлчамлари шаклнинг тўғрилигидаги фарқни текислайди. Агар нотўғри қиёфа ўсиб бораётган харажатларга таъсир қилса, бу участканинг қийматини тушириб юбориши мумкин.
Ўлчамлар. Агар қиймат фақатгина ўлчамга боғлиқ бўлса, солиштириш бирлиги бўлиб квадрат метр ёки гектарнинг қиймати хизмат қилади. Бироқ шуни таъкидлаш лозимки, кенглик, чуқурлик ва шакл одатда шунингдек участка қийматига таъсир қилади.
Плотаж. Плотаж қиймати бир нечта кичкина участкаларнинг янада йирикроғига бирлашиши натижасида юзага келган қулайликлар (яроқликлар) натижасида участка қийматининг ошиб кетишини ифода этади. Кенг кўламли қурилишни таъминлаш учун кўпинча турли шахсларга тегишли бўлган катта бўлманган участкаларни биттага бирлаштириш мумкин. Бу процедура одатда қўшимча харажатларни талаб этади, асосий участкаларнинг нархи улар яхшилангани ва харидор айнан шу участкаларни сотиб олишга қизиққани сабабли эса ушбу райондаги ернинг қийматидан қимматроқ бўлиши мумкин.
Плотажни баҳолашда капитал харажатлардан ташқари ерга нисбатан қўшимча харажатлар башорат қилиниши лозим, бунда плотажнинг қийматини бирлашиш бўйича харажатлар юзага келтирмайди, ўлчамлар ҳам ўзича плотаж қийматининг кўтарилишини кафолатламайди. Плотаж қийматини амалга ошириш учун энг яхши ва даромадли ишлатишнинг потенциали мавжуд бўлиши лозим, акс ҳолда бир бутун объект унинг ташкил этувчилари қийматларининг йиғиндисидан ортиқ бўлмайди.
Лот майдони самарали бўлакларга ва ортиқча ерга тақсимланиши мумкин. Одатда ортиқча ер (айниқса уни ишлатиб бўлмаса) самарали участка таркибидаги лотнинг бир қисми қийматидан анчагина паст бўлади.