1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

3. Саноат, энергетика, транспорт, алоқа, мудофаа ерлари 
ва бошқа 
мўлжалланишга эга бўлган ерлар – бу тегишли корхоналар, ташкилотлар ва 
муассасаларга ўз хўжалик фаолиятини (ишлабчиқариш, қурилиш, транспортировка 
қилиш ва ҳоказо) амалга ошириш учун белгиланган тартибда ажратилган ерлар 
ҳисобланади.
4. Табиатни қўриқлаш, соғломлаштириш, рекреацион мақсаддаги ерлар 
– 
табиий даволаш омилларига эга бўлган, шунингдек оммавий дам олиш ва туризм 
учун қўлланиладиган ҳудудлардир.
5. Тарихий-маданий аҳамиятдаги ерлар 
– тарихий-маданий обидалар билан 
банд бўлган ерлар
6. Ўрмон фондидаги ерлар 
– ўрмон ерлари (ўрмон билан қопланган ва 
қопланмаган), шунингдек ўрмон хўжалигини юритиш учун қўлланиладиган ўрмон 
бўлмаган ерлар (ботқоқлар, йўллар ва ҳоказо). 
7. Сув фондидаги ерлар 
– сув ҳавзалари, музликлар, ботқоқлар билан банд 
бўлган ерлар, шунингдек гидротехник, сув хўжалиги ва сув объектларидан 
фойдаланиш учун зарур бўлган бошқа иншоотлар учун ажратиладиган ҳудудлар.
8. Заҳирадаги ерлар 
– бу муниципал органларга, фуқароларга ва юридик 
шахсларга мулк, эгалик қилиш,фойдаланиш ёки ижара учун ажратилмаган, 
шунингдек хўжалик айланмасидан консервация туфайли чиқариб юборилган давлат 
ерларидир. Заҳирадаги ерлардан уларни бошқа тоифага ўтказилганидан кейин 
фойдаланиш мумкин.
Анъанага кўра, баҳоловчидан қийматга таъсир кўрсатадиган учта энг муҳим 
омилни кўрсатиш сўралганида у «
жойлашган ўрни, жойлашган ўрни ва жойлашган 
ўрни» 
деб жавоб беради
.
Янада махсус жавоб қуйидагича бўлади: «район, квартал ва 
ер участкасининг жойлашган ўрни». 

---

Кўчмас мулк табиатининг маҳкамланганлиги боис жойлашган ўрин ўз 
яхшиланишларига эга бўлган ер участкалари қийматининг турли туманлигига таъсир 
кўрсатадиган энг муҳим омиллардан бири ҳисобланади. Шунинг учун баҳолашнинг 
жиддий амалиёти кўчмас мулк объектининг аниқ жойлашган ери яққол ва тўла-тўкис 
аниқланган бўлишини талаб этади. Мулкнинг юридик чегараларининг синчковлик 
билан қилинган тавсифи ва ернинг жисмоний характеристикаларининг синчковлик 
билан қараб чиқилиши квартал ёки райондаги ер участкасининг жойлашган ўрнини 
таҳлил қилиш жараёнидан ўтиши лозим.
Участка
ер билан ундан фойдаланишга имкон берадиган яхшиланишлар, шу 
жумладан кўчалар, оқава ва коммуникациялар йиғиндисидан иборат. Кўпчилик 
баҳоловчилар таҳлил қилишга участкани тозалаш ва йиғиштиришга кетадиган 
харажатлар, текислаш ва тенглаштириш, ички ландшафтни яратиш, сув қувурлари ва 
оқава коммуникациялари, дренаж, йўлаклар ва хиёбонлар каби элементларни 
киритадилар. Шундай бўладики, маҳаллий анъаналар бу элементларнинг баъзилари 
ернинг эмас, балки иншоотларнинг яхшиланишлари сифатида қаралишини талаб 
этади. Буни таҳлил қилишда ҳисобга олиш ана шу фарқни аниқ кўрсатиш ва 
солиштириладиган бозор маълумотларини тўғри қайта ишлаш учун муҳимдир. 
Тегишли баҳолаш атамалари таъкидлашича, «участканинг яхшиланишига» юқорида 
айтилган элементлар билан мутаносибликда бўлади, участкадаги яхшиланишлар эса 
мавжуд бўлган уй, гараж ва бошқа ташқи иморатлар билан мутаносибликда бўлади.
Ҳар битта баҳо кўчмас мулкни шундай тавсифлаши керакки, уни осонлик билан 
ва аниқ индентификациялаш ҳамда бошқаси билан адаштирмаслик мумкин бўлиши 
лозим. Мулкнинг аниқ жойлашган ерини белгилашнинг энг яхши усули бўлиб, 
бировга ўтказиш шартномасининг тавсифига эгалик қилиш титулини (Deed – ёзма ва 
муҳр билан тасдиқланган эгалик қилиш ҳуқуқи титулининг бировга ўтказилиши 
тўғрисидаги ҳужжат) ва ернинг расмга олинганлиги тўғрисидаги ҳужжатни (сюрвей 
/survey/ - учасканинг ўлчами аниқланадиган ва унинг майдони тасдиқланадиган 
жараён) киритиш ҳисобланади. Қўшимча сифатида баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда 
участка ва унинг жойлашган ерини кўрсатиб турувчи харита илова қилиниши лозим. 
Агар участка муайян квартал ҳудуди ичида жойлашган бўлса, мулкни идентификация 
қилишнинг ишончли усули бўлиб кўчанинг ва унинг рақамининг кўрсатилиши 
ҳисобланади. Қишлоқ хўжалик районларида шунингдек идентификация қилишнинг 
янада такомиллашган тизимлари мавжуд.
Кўпинча баҳоловчи кўчанинг манзилини кўрсатиш талаб этиладиган мулк 
идентификациясини таъминламаслиги масаласини ҳал қилади. Бундай вазиятларда 

---

пухталик билан тузилган юридик тавсиф титулни ўтказиш, гаров ва маҳаллий 
ҳокимият органларининг ерга тааллуқли китоблари асосида тузилган шартномалар 
орқали амалга оширилиши лозим. Кадастрда топилиши мумкин бўлган юридик 
тавсифлар.
Кўчмас мулкнинг юридик эгаси ва эгалик қилиш характери кадастрда олиб 
бориладиган қайд қилиш китобларида тасдиқланиши мумкин.
Кўчмас мулка эгалик қилишнинг энг тарқалган шакли бўлиб “абсолют эгалик 
қилиш” ҳисобланади. Агар кўчмас мулк “абсолют эгалик қилиш” («fee simple») 
тоифасига тўғри келмаса, титулнинг баъзи элементлари аниқ кўрсатиш ва синчковлик 
билан таҳлил қилиниши учун ундан чиқарилади. Баҳоловчидан шахсий эгалик 
ҳуқуқларининг қийматини ҳисоблаб чиқиш сўралганида,у юридик эгалик қилиш 
шаклини шундай аниқ англаши лозимки, баҳоланаётган эгалик ҳуқуқлари тегишли 
кўринишда тасдиқланадиган бўлиши лозим.