1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Соф операцион даромад
(
СОД
) – мулк объектининг ҳақиқий ялпи даромадидан 
талаб этилувчи даромадлар даражасини ушлаб туриш учун керакли операцион 
харажатларни айириш орқали аниқланади:
ОХ
ХЯД
СОД


(13.10) 
 
Операцион харажатлар 
(
ОХ
) – бу кўчмас мулк объектининг нормал 
эксплуатациясини таъминлаш ҳамда унинг, қарз мажбуриятларини бажариш бўйича 
харажатлар ва даромад солиқларини ҳисобга олмаган ҳолдаги, ҳақиқий ялпи 
даромадни тиклаши билан бевосита боғлиқ бўлган, кўчмас мулк объектини сақлаш 
учун зарурий йиллик харажатлардир. 
Операцион харажатлар қуйидагиларни ўз ичига олади: 
1.
миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига боғлиқ 
бўлмаган шартли ўзгармас харажатларни; 
2.
миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига қараб 
ўзгарадиган шартли ўзгарувчан (эксплуатацион) харажатларни; 
3.
алмаштириш харажатлари (захиралар)ни.

---

Шартли ўзгармас харажатларга қуйидагилар киради: 

мол-мулк солиғи; 

мол-мулкни суғурталаш харажатлари; 

хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши (агар у бинонинг юкланишига боғлиқ 
бўлмаса) ва унга солинадиган солиқлар. 
Шартли ўзгарувчан харажатларга қуйидагилар киради: 

бошқарув харажатлари;

коммунал харажатлар; 

ҳудудни сақлаш харажатлари; 

жорий таъмирлаш ишлари учун харажатлар; 

хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши ва унга солинадиган солиқлар;

хавфсизликни таъминлаш харажатлари. 
Алмаштириш харажатларига том, пол тўшами, электроарматура каби ва бошқа 
тез эскирадиган яхшилашларни вақти-вақти билан алмаштириш харажатлари киради. 
13.2. Капиталлаштириш коэффициентини аниқлаш 
Кейинги босқич капиталлаштириш коэффициентини аниқлашдир. 
Капиталлаштириш коэффициенти бу соф даромадни объект қийматига 
айлантирувчи кўрсаткичдир. Бунда баҳоланаётган объект эксплуатациясидан 
олинадиган соф даромаднинг ўзи ва объектни харид қилишга сарфланган асосий 
капитални вайтариш ҳам ҳисобга олинади. Ушбу икки таркибий қисмни ҳисобга 
олувчи 
капиталлаштириш 
коэффициенти, 
капиталлаштиришнинг 
умумий 
коэффициенти ёки соф даромадни капиталлаштириш коэффициенти деб аталади. 
Бунда, капиталлаштириш учун фойдаланиладиган соф даромад маълум муддат, 
одатда бир йил учун аниқланади. Шундай қилиб, капиталлаштиришнинг умумий 
коэффициенти (ёки капиталлаштиришнинг тўлиқ коэффициенти) объектни 
эксплуатация қилиш натижасида олинадиган соф даромаднинг йиллик катталиги ва 
унинг бозор қиймати ўртасидаги боғлиқликни намоён қилади. 
Шуни ёдда тутиш керакки, капиталлаштириш коэффициенти ўзгартириладиган 
даромад турига мос бўлиши керак. 
Иқтисодий нуқтаи назардан капиталлаштириш коэффициенти объектнинг 
таваккалчиликлари ва уни қийматининг келгусида ўзгариш эҳтимолини ҳисобга 
олинган ҳолда инвесторнинг даромадлилик меъёрини намоён этади.
Назарий жиҳатдан жорий дароамд учун капиталлаштириш коэффициенти 
қуйидаги омилларни бевосита ёки билвосита ҳисобга олиш лозим: 
-
бозорда мажуд таваккалсиз даромадлилик; 
-
кўчмас мулкка киритилган сармоялар таваккалчилиги учун коэффициенти; 
-
паст ликвидлилик учун компенсация; 
-
инвестициявий менежмент учун компенсация; 
-
актив қийматининг башорат қилинадиган кўтарилиши ёки пасайишига 
тузатишлар. 
Умумий капиталлаштириш коэффициентини аниқлаштириш учун қуйидаги 
усуллардан фойдаланилади (13.1-расм): 

---

1.
Кумулятив тузиш усули; 
2.
Бозордан сиқиб чиқариш усули; 
3.
Ипотека-инвестициявий таҳлил усули; 
4.
Қарзни қоплаш коэффициенти усули; 
5.
Таққосланувчи сотувлар таҳлили; 
6.
Самарали ялпи даромад коэффициенти таҳлили; 
7.
Шахсий ёки жалб қилинган капитал таркибий қисмлари таҳлили; 
8.
Ер ва бинолардан олинадиган даромаднинг таркибий қисмлари таҳлили.