Тошкент давлат юридик университети фуқаролик ҳУҚУҚИ дарслик II қисм

7-§. КЎЧМАС МУЛКНИ СОТИШ ШАРТНОМАСИ
1. Кўчмас мулкни сотиш шартномаси тушунчаси,турлари ва шартнома шакли

Кўчмас мулк олди-сотди шартномасига биноан сотувчи ер участкаси, бино, иншоот, квартира ёки бошқа кўчмас мулкни сотиб олувчига мулк қилиб топширишни, сотиб олувчи бунинг учун тегишли ҳақни тўлаши лозим бўлади. ФКнинг 83-моддасига асосан кўчмас мулк жумласига ер участкалари, ер ости бойликлари, бинолар, иншоотлар, кўп йиллик дов-дарахтлар ва ер билан узвий боғланган бошқа мол-мулк, яъни белгиланган мақсадига номутаносиб зарар етказмаган ҳолда жойини ўзгартириш мумкин бўлмайдиган объектлар киради.

Кўчмас мулкнинг муҳим белгиси унинг ер билан узвий боғлиқлигидир. Бундай боғлиқлик табиий ҳолда вужудга келганми (масалан, булоқ, кон) ёки инсон меҳнати орқали вужудга келганми (масалан, бино, қудуқ, боғ ва шу кабилар) аҳамиятга эга эмас. Кўчмас мол-мулк ер билан узвий эканлигидан, унинг иккинчи бир белгиси келиб чиқади: бундай мол-мулкни бир жойдан иккинчи жойга кўчириш мумкин эмас ёки кўчириш жараёнида катта қийинчиликлар вужудга келади. Бундай қийинчиликлар, энг аввало, кўчмас мол-мулкни кўчирганда ўзининг табиий хусусиятларини йўқотиши, ундан тайинланиш мақсади бўйича фойдаланиб бўлмаслиги, шаклан ёки жисман ўзгаришларда намоён бўлади. Кўчмас мол-мулкнинг муҳим белгиси сифатида унинг алоҳида қийматга эга эканини айтиш лозим. Масалан, баъзи мамлакатлар қонуни бўйича денгиз ва дарё кемалари, космик объектлар ҳам (масалан, ернинг сунъий йўлдошлари) кўчмас мол-мулк жумласига киритилган.
Кўчмас мол-мулкнинг қуйидаги турлари мавжуд:
а) мол-мулк мажмуи сифатида корхона;
б) тураржой бинолари;
в) ер ости қатламида, ер бағрида жойлашган объектлар (конлар, шахталар, ғорлар, ерости сувҳавзалари, тоннеллар);
г) жойлашган жойидаги ер сатҳи билан узвий мустаҳкам боғлиқ объектлар (бинолар, боғлар, иншоотлар, ўрмонлар, кўллар, дарёлар, ариқлар);
д) ер участкалари;
е) гарчи ер билан боғлиқ бўлмаса-да, алоҳида қийматга эга эканлиги сабабли фуқаролик муомаласида кўчмас мол-мулкнинг ҳуқуқий режими жорий қилинган объектлар–денгиз ва ҳаво кемалари, фазо объектлари.
ФКнинг 84-моддасига асосан кўчмас мулкка эгалик қилиш ҳуқуқи ва бошқа ашёвий ҳуқуқлар, бу ҳуқуқларнинг вужудга келиши, бошқа шахсларга ўтиши, чекланиши ва бекор бўлиши давлат рўйхатидан ўтказилиши керак. Кўчмас мол-мулкка бўлган мулк ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказиш мулкдорга кўчмас мулкка нисбатан мулкдор эканлиги ҳақида ҳужжат бериш, шу­нингдек, кўчмас мулк мулкдорини махсус давлат реестрида қайд қилиш орқали амалга оширилади. Кўчмас мулкнинг сотувчиси, биноба­рин, мулкдор сифатида тегишли ҳужжатга эга бўлиши, кўчмас мол-мулкнинг ўзи ва мулкдори давлат реестрида рўйхатдан ўтган бўлиши шарт. Акс ҳолда, у кўчмас мулк олди-сотди шартномасида со­тувчи сифатида қатнаша олмайди. ФКнинг 480-моддасига кўра кўчмас мулкни сотиш шартномаси тарафлар имзолаган ёзма шаклдаги битта ҳужжат тарзида тузилади. Бинобарин, бунда ҳужжат­ларни алмашиш йўли билан шартнома тузиш мумкин бўлмайди. Ушбу талабга риоя қилмаслик шарт­номанинг ҳақиқий саналмаслигига сабаб бўлади. Қонун талаб қилган ҳолларда кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномаси нотариал гувоҳ­лантирилиши керак (масалан, корхоналарнинг, тураржой бинолари­нинг олди-сотди шартномасида ва ҳ.к.). Кўчмас мулкни сотиш шартномасига биноан кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқнинг сотиб олувчига ўтганлиги давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим (ФК, 481-модда). Шартноманинг давлат рўйхатидан ўтказилиши шартнома матнига ваколатли давлат идораси томонидан устхат ёзиш йўли билан амалга оширилади. Айни пайтда сотиб олувчи мулкдор сифатида кўчмас мулк давлат реестрида қайд этилади ва унга мулк­дорлик ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжат берилади. Мулк ҳуқуқи бошқа шахсга ўтганлиги давлат рўйхатидан ўтказилгунига қадар тарафлар­нинг кўчмас мулкни сотиш шартномасининг бажарилиши улар­нинг учинчи шахс билан муносабатларини ўзгартириш учун асос бўлмайди. Агар тарафлардан бири кўчмас мулкка бўлган мулк ҳуқуқи бошқа шахсга ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказишдан бўйин товласа, суд бошқа тарафнинг талабига кўра мулк ҳуқуқи бошқа шахсга ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисида қарор чиқаришга ҳақли. Мулк ҳуқуқи бошқа шахсга ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказишдан асоссиз равишда бош тортаётган тараф бошқа тарафнинг рўйхатдан ўтказиш кечикканлиги сабабли кўрган зарарини қоплаши шарт.
Бугунги кунда кўчмас мулкни сотиш шартномасини тузишва уни расмийлаштириш билан боғлиқ хизматлар кўрсатишга оид алоҳида фаолият юзага келганлигини қайд этиб ўтиш лозим. “Риэлторлик фаолияти тўғрисида”ги қонунга (22.12.2010 й.) кўра, риэлторлик фаолияти юридик ва жисмоний шахсларнинг кўчмас мулк объектлари ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимлар тузиш билан боғлиқ хизматларни шартнома асосида кўрсатиш бўйича тадбиркорлик фаолиятидир. Риэлтор қуйидаги риэлтор-лик хизматларини кўрсатади: кўчмас мулк объектлари ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимларни тузиш чоғидаги воситачи-лик; кўчмас мулк объектлари ва уларга бўлган ҳуқуқларнинг савдосини ташкил этиш; кўчмас мулк объектларини ишончли бошқариш; кўчмас мулк бозорида ахборот ва маслаҳат хизматлари.
Мазкур қонуннинг 10-моддасига кўра, кўчмас мулк объектларига ва уларга бўлган ҳуқуқларга доир битимларни тузиш чоғидаги воситачилик (кўчмас мулкнинг олди-сотдиси, ижараси, гарови, айирбошланиши, ҳадя этилиши, рентаси, кўчмас мулкдан текин фойдаланилиши ва умрбод таъминлаш шарти билан уй-жойни (квартирани) бошқа шахсга бериш билан боғлиқ ҳаракатлар) қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда буюртмачи билан тузилган риэлторлик хизматлари кўрсатиш шартномаси асосида риэлторлик ташкилоти томонидан амалга оширилади. Бунда риэлторлик ташкилоти мазкур битимларнинг бевосита тарафи бўлиши мумкин эмас.