Тошкент давлат юридик университети фуқаролик ҳУҚУҚИ дарслик II қисм

2. Уй-жойни ижарага бериш шартномаси тарафлари

Уй-жойни ижарага бериш шартномаси тарафлари бўлиб, бир тарафдан ижарага берувчи ва иккинчи тарафдан ижарага олувчи иштирок этади. Ўзбекистон Республикаси ҳудудида фуқаролар, юридик шахслар ва давлат уй-жойга бўлган мулк ҳуқуқининг субъекти бўлиб ҳисобланадилар.

Уй-жойга бўлган мулк ҳуқуқи муддатсиз бўлиб, юридик ва жисмоний шахсларнинг, давлатнинг ҳуқуқларини ҳамда қонун билан муҳофаза қилинадиган манфаатларини бузмаган ҳолда шахснинг ўзига тегишли уй-жой биносига ўз хоҳиши ва манфаатларига кўра эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва уни бошқариш, шунингдек ўзининг мулк ҳуқуқи бузилишини бартараф этишни талаб қилиш ҳуқуқидан иборатдир. Уй-жой биноларининг кўринишини ўзгартиришга, уларни қайта қуриш ёки бузишга давлат ҳокимияти маҳаллий органларининг тегишли рухсатномаси бўлган такдирдагина йўл қўйилади.
Уй-жой бинолари, квартиралар, бинонинг бир қисми, квартиранинг бир қисмининг хусусий мулклиги миқдор, ўлчам ва қиймат жиҳатидан чекланмайди.
Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 35-моддасига кўра, давлат уй-жой фондининг (бундан буён матнда муниципал, идоравий уй-жой фонди ва аниқ мақсадли коммунал уй-жой фонди деб юритилади) уйларидаги турар жойни ижарага бериш шартномасига биноан бир тараф - турар жойнинг мулкдори ёки у ваколат берган шахс (ижарага берувчи) бошқа тараф (ижарага олувчи)га турар жойда яшаш учун уни ҳақ эвазига эгалик қилиш ва фойдаланишга топшириш мажбуриятини олади. Ижара шартномасида тарафларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари ҳамда фуқаролик қонун ҳужжатларида назарда тутилган бошқа шартлар белгилаб қўйилади. Ижара шартномасида ижарага олувчи билан доимий яшаётган фуқаролар кўрсатилган бўлиши керак. Шартномада ана шундай кўрсатмалар бўлмаган тақдирда, бундай шахсларни кўчириб киритиш фуқаролик қонун ҳужжатларида ва Кодекснинг 51-моддасида назарда тутилган қоидаларга мувофиқ амалга оширилади.
Ижарага олувчи ва унинг оила аъзолари талабига биноан шартнома оила аъзоларининг биттаси билан тузилиши мумкин. Ижарага олувчи вафот этган ёки уй-жойдан чиқиб кетган тақдирда, шартнома уй-жойда яшаб турган оила аъзоларининг бири билан тузилади.
Бу қоида Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 66-моддасида бошқачароқ кўринишда берилган, унда турар жой ижараси шартномаси турар жойда яшайдиган вояга етган бирор оила аъзоси билан ҳам тузилиши мумкин. Бундан ташқари нафақат ижарага олувчининг, балки у билан доимий яшаётган фуқароларнинг талаблари ҳам инобатга олинади.
Аниқ мақсадга қаратилган коммунал уй-жой фондидаги уй-жойни ижарага бериш шартномаси уй-жой тўғрисидаги қонун ҳужжатларида назарда тутилган асослар, шартлар ва тартибда тузилади. Қонунчилик томонидан аниқ мақсадга қаратилган коммунал уй-жой фондидаги уй-жойни ижарага бериш шартномасига нисбатан қўлланиладиган моддалар аниқланган ва санаб ўтилган.
Уй-жойни ижарага бериш шартномаси ёзма шаклда жойлардаги давлат ҳокимияти органлари, давлат корхоналари, муассасалари, ташкилот ёки ваколатли органлар билан қонун нормаларига кўра турар жойга эга бўлган фуқаролар ўртасида тузилади. Уй-жойни ижарага бериш шартномасининг ёзма шаклда тузилмаслиги шартномани ҳақиқий эмас деб топиш учун асос бўлади.
Турар жой ижараси шартномаси бўйича эгалланаётган турар жойга нисбатан мулк ҳуқуқининг бошқага ўтиши шартноманинг ўзгартирилиши ёки бекор бўлишига олиб келмайди. Бунда янги мулкдор олдин тузилган турар жой ижараси шартномаси шартларига кўра ижарачи бўлиб қолади.
Муниципал, идоравий уй-жой фондидаги ва мақсадли коммунал уй-жой фондидаги турар жойларда ижараси шартномасининг намунавий қоидалари Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамаси томонидан тасдиқланадиган низом асосида амалга оширилади.
Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 1994 йил 28 июндаги 325-сонли қарори билан тасдиқланган “Ўзбекистон Республикаси коммунал уй-жой фонди тўғрисида”ги Низомнинг 4-бўлимида турар жой ижараси шартномасига доир қоидалар ўрнатилган. Бунда муниципал, идоравий уй-жой фондидаги ва мақсадли коммунал уй-жой фондидаги турар жойлар ижараси шартномасининг объекти бўлиб яшаш учун шароитга эга бўлган бўш уй-жойлар (уй-жой, квартира) ҳисобланади. Алоҳида объектлар - хонанинг бир қисми ёки умумий кириш жойи бўлган хона (қўшилган хоналар), шунингдек қўшимча хона (ошхона, йўлак, омборхона ва ҳ.к.)лар турар жой ижараси шартномасининг объекти бўла олмайди.
Кўп квартирали уйдан турар жой олган ижарачи турар жойдан фойдаланиш билан бир қаторда ўрнатилган тартиб бўйича уйдаги умумий фойдаланиш жойлари (уйнинг умумий ҳажми, ташувчи ва ажратувчи конструкциялар, квартиралар орасидаги зинапоя майдонлари, зиналар, лифт, лифтнинг ёки бошқа нарсаларнинг шахталари, коридор, техник қаватлар, ертўла, чердак ва томлар, уй ичидаги муҳандислик ва коммуникация тармоқлари, уй ичидаги ёки ташқарисидаги бир ва ундан ортиқ турар жойга хизмат кўрсатувчи механик, электр, санитар-техник ва бошқа асбоб ускуналар, шунингдек, кўп квартирали уйда кўчмас мулкка хизмат кўрсатишга мўлжалланган бошқа объектлар).
Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 36-моддасида уй-жой ижараси шартномаси муддати аниқланган унга кўра, муниципал, идоравий уй-жой фонди ва мақсадли коммунал уй-жой фондининг уйларидаги турар жойни ижарага бериш шартномаси беш йилдан ортиқ бўлмаган муддатга тузилади. Агар шартномада муддат кўрсатилмаган бўлса, у беш йилга тузилган деб ҳисобланади.
Бир йилгача муддатга тузилган турар жойни ижарага бериш (қисқа муддатли ижара) шартномасига нисбатан Ўзбекистон Республикасининг Фуқаролик Кодекси қоидалари қўлланилади. Янги муддатга шартнома тузишда ижарага олувчи имтиёзли ҳуқуққа эга бўлади. Ижарага берувчи томонидан эътироз бўлмаган тақдирда, ижарага олувчи шартнома муддати тугаганидан кейин ҳам турар жойдан фойдаланишни давом эттирса, шартнома аввалги шартларда қайта тузилган деб ҳисобланади.
Давлат уй-жой фондидан ижарага берувчи, агар турар жойни ижарага бермасликка қарор қилган бўлса, бу ҳақда ижарага олувчини камида бир йил олдин хабардор этиб, янги муддатга шартнома тузишдан воз кечиши мумкин, мақсадли коммунал уй-жой фонди бундан мустасно.
Агар турар жойни ижарага олиш шартномаси муайян муддатга тузилган бўлса, ижарага олувчи шартнома муддати тамом бўлгандан кейин коммунал уй-жой фондида яшаш ҳуқуқини берадиган ҳужжатларни тақдим этганда шартномани янгилаш ҳуқуқига эга бўлади. Ижарага берувчи томонидан бу ҳуқуққа ижарага олувчи шартнома бўйича ўз мажбуриятларини бажармаган тақдирда суд орқали эътироз билдирилиши мумкин.
Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 50-моддасида ижарачининг ҳуқуқ ва мажбуриятлари аниқланган, унга кўра муниципал, идоравий уй-жой фонди ва аниқ мақсадли коммунал уй-жой фондининг уйларидаги турар жойни ижарага олувчи оила аъзолари ва ўзи билан доимий яшаётган фуқароларнинг турар жойни ижарага бериш шартномаси шартларини бузганликлари учун ижарага берувчи олдида жавобгар бўлади. Уй-жой Кодексининг 32-моддасининг иккинчи ва учинчи қисмларида кўрсатилган шахслар турар жойни ижарага олувчининг оила аъзолари деб тан олинади.
Турар жойни ижарага бериш шартномасига бошқа фуқароларни киритиш муниципал, идоравий уй-жой фонди ва аниқ мақсадли коммунал уй-жой фондининг уйларидаги турар жойни ижарага беришнинг намунавий шартномаси тўғрисидаги низомларга мувофиқ амалга оширилади. Агар бошқа фуқароларнинг ижара шартномасига киритилиши бу ерда яшаётганларнинг уй-жой шароитини яхшилашга муҳтож деб тан олинишига олиб келса, шунингдек мулк ҳуқуқи асосида турар жойи бўлган шахслар уй-жой майдонининг ижтимоий нормасидан кам бўлмаган майдонга эга бўлса, бундай фуқароларни ижарага бериш шартномасига киритиш мумкин эмас. Оила таркибининг ўзгариши ижара шартномаси тегишли қисмининг ўзгаришига олиб келади.
Ижарага олувчининг оила аъзолари ва у билан доимий яшаётган фуқаролар турар жойдан фойдаланишда ижарага олувчи билан тенг ҳуқуқларга эгадирлар.
Ижарага олувчининг вояга етган оила аъзолари ҳамда у билан доимий яшаётган фуқаролар ижарага берувчини хабардор қилган ҳолда турар жойда доимий яшаётган барча фуқаролар ижарага берувчи олдида ижарага олувчи билан солидар жавобгар эканликлари тўғрисида ижарага олувчи билан шартнома тузишлари мумкин. Бундай ҳолларда ижарага олувчининг оила аъзолари ва у билан доимий яшаётган фуқаролар шерик ижарага олувчи деб ҳисобланадилар (Уй-жой Кодексининг 50-моддаси).
Олий Суд Пленумининг 2001 йил 14 сентябрдаги “Уй-жой низолари бўйича суд амалиёти ҳақида”ги 22-сон қарорининг 16-бандига кўра, Ўзбекистон Республикаси Уй-жой Кодексининг 50-моддаси талабига кўра ижарага олувчининг оила аъзолари ва у билан доимий яшаётган фуқаролар турар-жойдан фойдаланишда ижарага олувчи билан тенг ҳуқуқга эгадир ва бу шахслар ижарага бериш шартномаси мажбуриятлари юзасидан ижарага берувчи олдида жавобгардирлар.