San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

ТАБЛИЦА 14.2 Применение доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

Download 191,75 Kb.

bet	9/11
Sana	02.07.2022
Hajmi	191,75 Kb.
	#731310

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Bog'liq
FUNDAMENTALS OF INVESTING

ТАБЛИЦА 14.2 Применение доходного подхода к оценке стоимости недвижимости

	(1)		(3)
•	Годовая чистая	(2)	(1) + (2)
Объекты для	операционная прибыль	Цена продажи	Норма
сравнения	(NOI) (в долл.)	(в долл.)	капитализации (R)
Мэйпл-авеню, 2301	16 250	182 500	0,0890
Армстронг-стрит, 4037	15 400	167 600	0,0919
Ладведл-сгрит, 8240	19 200	198 430	0,0968
Бульвар Гранта, 7392	17 930	189 750	0,0945
Выбранный объект	18 480	>	>

Пользуясь этой информацией, полученной из данных об аналогах, оценщик решает следующее уравнение:

18 480 долл.
R
18 480 долл.
0,093*
= 198 710 долл.

Сравнивая характеристики аналогичных или близких по качеству объектов, оценщик принима- ет величину R равной 0,093.

Как пользоваться услугами эксперта
Оценка недвижимости — это сложная, технически трудная процедура, для которой требуется надежная информация о параметрах сравниваемых объектов, ценах, по которым продаются аналоги, и возможных условиях финансирования. Поэтому многие инвесторы, вместо того чтобы полностью полагаться на себя, нанимают агента по продаже недвижимости или профессионального оценщика, который консультирует их по поводу рыночной стоимости интересующего их объекта. Услуги эксперта окупаются, так как страхуют инвестора от переплаты.
Прогнозирование доходов от инвестиций
В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возможных доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестиционным целям.
Рыночная стоимость по сравнению с инвестиционным анализом
Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ различаются по четырем важным направлениям: 1) исторические данные сравниваются или не сравниваются с прогнозными показателями; 2) подход к предполагаемому
потребителю обезличен или индивидуален; 3) “эффект рычага” учитывается или нет; 4) оценка проводится на основе показателя чистой операционной прибыли или на основе нетто-потоков денежных средств (в посленалоговом исчислении).

Инвестиционный анализ — это способ анализа недвижимости, который не только учитывает цены, по которым продаются сходные объекты, но тающее принимает во внимание факторы, леЖащие в основе ценообразования, и пытается предсказать такие переменные, как экономическая база, демографические и психографические характеристики потребителя и источники потенциальной конкуренции.
Фактические данные в противоположность прогнозным. Определение рыночной стоимости строится на прошлых фактических данных. Для расчета цены, по которой объект будет продан, используют цены, по которым продавались аналогичные объекты в недавнем прошлом. Этот способ может быть оправдан, если условия рынка не меняются. Но если такие параметры, как, например, процентные ставки, численность населения или ожидания покупателей, меняются динамично, то цены предыдущего периода не будут адекватно отражать текущую или будущую стоимость оцениваемого объекта. В противоположность этому инвестиционный анализ не только принимает во внимание, по каким ценам уже продавались объекты-аналоги, но также учитывает те определяющие цену факторы, о которых мы говорили. Инвестиционный анализ основан на прогнозировании таких факторов, как экономическая база, демографические и психографические характеристики покупателей, их платежеспособность и источники потенциальной конкуренции.
Обезличенный или индивидуальный подход. Рассчитанная профессиональными оценщиками рыночная стоимость представляет такую цену, по которой объект может быть продан при определенных условиях, иначе говоря, некую среднюю рыночную цену. Но на самом деле у каждого покупателя и продавца есть особые требования, и каждая Сделка с недвижимостью должна быть приспособлена к ним. Инвестиционный анализ выходит за рамки того, что можно назвать “типичной” сделкой, и стремится к оценке реальных условий продажи (аренды) конкретного объекта недвижимости в соответствии с ограничениями и целями конкретного инвестора.
Например, оценка рыночной стоимости показывает, что при обычных условиях финансирования и продажи объект недвижимости стоит 180 тыс. долл. Но в реальности продавцу из соображений о своем подоходном налоге было бы выгоднее запросить за него более высокую цену и одновременно предложить покупателю кредит по ставке ниже рыночной, или так называемое “финансирование продавцом”.

“Эффект рычага” (в операциях с недвижимостью) — это использование кредита для покупки объекта недвижимости, который влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций.
С “эффектом рычага” и без него. Как уже упоминалось, то, какая часть цены объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода [V = = (N011Щ не учитывает различных вариантов возможной структуры финансирования сделки. Этот метод подразумевает покупку с полной оплатой наличными, без использования “эффекта рычага”.
Использование заемного финансирования, или “эффект рычага”, существенно влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций в недвижимость. Получение займа автоматически увеличивает инвестиционный риск, так как заемные средства надо возвращать. Заемщику, не выплатившему ипотечный кредит, угрожают суд и лишение права собственности. В то же время “эффект рычага” может увеличить доходность. Если доходность гшвестиций в недвижимость будет выше, чем затраты на заемный капитал, то прибыль инвестора намного превысит тот уровень, который
был бы получен, если бы сделка полностью оплачивалась наличными. Такой эффект называется “положительным рычагом”. И наоборот, если доходность инвестиций в недвижимость ниже затрат на заемный капитал, прибыль от вложения в недвижимость будет ниже уровня, который был бы достигнут при полной оплате наличными. В этом случае возникает эффект, который называется “отрицательным рычагом”. Конкретный пример позволяет понять, как кредит влияет на доходность инвестора, и позволяет оценить его влияние на риск.

“Положительный рычаг” —мло ситуация, в которой доходность инвестиций в объект недвижимости превышает затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается существенно выше, чем в случае сделки с полной оплатой наличными.
“Отрицательный рычаг” — то ситуация, в которой доходность инвестиций в объект недвижимости ниЖе, чем затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается ниЦсе, чем в случае сделки с полной оплатой наличными.
Предположим, инвестор покупает участок земли ценой 20 тыс. долл. У инвестора есть выбор из двух вариантов оплаты покупки. Вариант А: полностью оплатить ее наличными, т.е. не прибегая к “рычагу”. Вариант Б: кредит покрывает 80% при условии выплаты по нему 12% годовых (взнос наличными в момент покупки 20%). Прибегая к “рычагу”, инвестор подписывает вексель на 16 ООО долл. (0,80 х 20 000 долл.) под 12% годовых при условии, что весь номинал векселя должен быть погашен к концу первого года с момента заключения сделки. Теперь предположим, что за год цена на этот земельный участок поднимается до 30 тыс. долл. (Сравнение двух вариантов приведено в табл. 14.3<) Если бы инвестор выбрал сделку с полной оплатой наличными, то доходность первоначально вложенного им собственного капитала составила бы 50%. Использование “рычага” могло бы увеличить показатель доходности независимо от того, насколько поднимется цена на объект. В этом случае (вариант Б) первоначальный взнос собственного капитала составил бы всего 4000 долл., а остальная сумма была бы оплачена за счет кредита под 12% годовых. Объект можно продать за 30 тыс. долл., из которых 4000 долл. означают возмещение собственного капитала инвестора; 16 тыс. долл. пойдут на погашение номинальной величины долга, еще 1920 долл. — на выплату процентов (16 000 долл. х 0,12). Остаток

ТАБЛИЦА 14.3 Пример воздействия “ доходность инвестиций*		положительного рычага” на
Цена приобретения: 20 000 долл. Цена продажи: 30 000 долл. Период владения: один год
№-/„	Комповенты	Вариант А: “без рычага” (в долл.)	Вариант Б: доля кредита в стоимости покупки 80% (в долл.)
1 2 3 4 5 6	Начальный собственный капитал Основная сумма долга Цена продажи недвижимости Прирост капитала [(3) - (1) - (2)] Сумма процентов [0,12 х (2)] Чистая прибыль [(4) - (5)]	20 000 0 30 000 10 000 0 10 000	4 000 16 000 30 000 10 000 1 920 8 080
	Доходность собственного капитала [(6) : (1)]	10 000 _ 50% 20 000 ===	8 080 ™„_п/ . -I: _ = +202% 4 000
" Для упрощения примера мы дали все величины до уплаты налогов. Чтобы получить реальное значение прибыли, следует учесть налог на прирост капитала и затраты на выплату процентов.

выручки от продажи, равный 8080 долл., и составит доход инвестора. Тогда норма доходности первоначальных инвестиций достигнет 202%, что вчетверо больше, чем при сделке “без рычага” (вариант А).
В приведенном выше примере мы использовали ставку в 12%, но здесь важно понимать, что цена денег удивительно мало затрагивает сравнительные нормы доходности (“с рычагом” и без него). Например, при ставке в 6% норма доходности инвестиций (собственного капитала) инвестора поднимается до 226%, а это тоже намного больше, чем он получил бы, не прибегая к “рычагу”. Действительно, чем ниже процентная ставка, тем выше доходность, но при прочих равных условиях доходность собственного капитала инвестора определяется размером используемого “рычага”.
Правда, у этой медали есть и другая сторона. Каким бы ни был окончательный результат, кредитная поддержка всегда связана с риском, и неудачная сделка может обернуться катастрофой. Предположим, что цена участка (20 тыс. долл.), о котором идет речь, за год владения упала на 25% (сравнительные данные приведены в табл. 14.4). Покупка “без рычага” даст отрицательную доходность (относительный размер убытка) в 25%. Но это не так много по сравнению с убытком от сделки с рычагом”, при которой инвестор потеряет не только всю сумму первоначального вложения собственного капитала, равную 4000 долл., но и еще 2920 долл. (1000 долл. номинальной суммы долга + 1920 долл. в виде процентов). Общая сумма убытка — 6920 долл., что в расчете на первоначально вложенный капитал в 4000 долл. составит —173%. Так, убыток от сделки “с рычагом” может оказаться почти в 7 раз больше, чем убыток от сделки с полной оплатой за счет собственных средств (“без рычага”).
Чистая операционная прибыль от объекта (N01) против чистого потока денежных средств. Напомним, что при оценке рыночной стоимости приме-

ТАБЛИЦА 14.4 Пример воздействия “ доходность инвестиций*		отрицательного рычага” на
Цена приобретения: 20 000 долл. Цена продажи: 15 000 дсшл. Период владения: один год
№■/„	Компоненты	Вариант А: “без рычага” (в долл.)	Вариант Б: доля кредита в стоимости покупки 80% (в долл.)
1 2 3 4 5 6	Начальный собственный капитал Основная сумма долга Цена продажи недвижимости Прирост капитала [(3) - (1) - (2)] Сумма процентов [0,12 х (2)] Чистая прибыль [(4) - (5)]	20 000 0 15 000 5 000 0 5 000	000 16 000 15 000 000 1 920 6 920
	Доходность собственного капитала [(6) : (1)]	,^=-25% 20 000 =====	6 920 , = -173% 4 000 —- —
* Для упрощения примера мы дали все величины до уплаты налогов. Чтобы получить реальное значение прибыли, следует учесть налог на прирост капитала и затраты на выплату процентов.

няется метод капитализации чистой операционной прибыли от объекта недвижимости (NOI). Но для большинства инвесторов этот показатель не имеет особого смысла. Дело в том, что, как уже говорилось, большинство инвесторов в недвижимость прибегают к заемному финансированию при покупке. Кроме того, в наши дни мало кто, принимая решение об инвестициях, может позволить себе не считаться с федеральным законом о подоходном налоге. Инвесторам нужно знать, сколько денежных средств придется вложить в сделку и сколько денежных средств они сами смогут получить. Концепция чистой операционной прибыли не отвечает на эти вопросы*. Поэтому в области операций с недвижимостью главным критерием при отборе объектов для вложения средств выступает известный финансовый показатель — дисконтированные потоки денежных средств. (Иногда оценка пригодности объекта для инвестирования делается на базе другого критерия — так называемой полной приблизительной доходности потоков денежных средств.)

Download 191,75 Kb.

Do'stlaringiz bilan baham:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

kiriting | ro'yxatdan o'tish

Bosh sahifa
юртда тантана
Боғда битган
Бугун юртда
Эшитганлар жилманглар
Эшитмадим деманглар
битган бодомлар
Yangiariq tumani
qitish marakazi
Raqamli texnologiyalar
ilishida muhokamadan
tasdiqqa tavsiya
tavsiya etilgan
iqtisodiyot kafedrasi
steiermarkischen landesregierung
asarlaringizni yuboring
o'zingizning asarlaringizni
Iltimos faqat
faqat o'zingizning
steierm rkischen
landesregierung fachabteilung
rkischen landesregierung
hamshira loyihasi
loyihasi mavsum
faolyatining oqibatlari
asosiy adabiyotlar
fakulteti ahborot
ahborot havfsizligi
havfsizligi kafedrasi
fanidan bo’yicha
fakulteti iqtisodiyot
boshqaruv fakulteti
chiqarishda boshqaruv
ishlab chiqarishda
iqtisodiyot fakultet
multiservis tarmoqlari
fanidan asosiy
Uzbek fanidan
mavzulari potok
asosidagi multiservis
'aliyyil a'ziym
billahil 'aliyyil
illaa billahil
quvvata illaa
falah' deganida
Kompyuter savodxonligi
bo’yicha mustaqil
'alal falah'
Hayya 'alal
'alas soloh
Hayya 'alas
mavsum boyicha

yuklab olish