San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

Предложение
Анализ предложе­ния — это оценка уровня конкуренции на рынке недвижимости, определение потенци­альных конкурентов и составление их переч­не учетом предлагае­мых цен и условий.
Однако непорядок на рынке ипотечного кредита за последние 10 лет дал и некоторые положительные результаты. Теперь кредиторы предлагают ши­рокий выбор финансовых инструментов, основанных на залоге недвижимо­сти. Кредиторы и заемщики выигрывают от разнообразия схем погашения ипотечного долга. Наиболее доступные и распространенные схемы предста­влены в табл. 14.1.
Анализ предложения — это на самом деле оценка уровня конкуренции. Никто не захочет платить вам за ваше имущество больше, чем можно запла­тить вашему конкуренту. А если вы сами покупаете (или снимаете) помеще­ние, то и вы не захотите платить дороже, чем обычно платят за аналогичные помещения. Поэтому анализ цены предполагает, что вы должны определить источники потенциальной конкуренции и составить их перечень с учетом предлагаемых цен и условий.
Источники конкуренции
Люди, занимающиеся сделками с недвижимостью, обычно смотрят на тех, кто занимается аналогичными объектами, как на конкурентов. Если вы пы-

ТАБЛИЦА 14.1 Схемы погашения ипотечной задолженности
Схемы погашения	Плюсы и минусы	Кто выигрывает
ИПОТЕКА С ТВЕРДОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ (FRM)
Процентная ставка и еже­месячная сумма погаше­ния фиксируются на пол­ный срок залога. Это тра­диционная форма креди­та под закладную.	При фиксированной про­центной ставке и сумме погашения заемщик точ­но знает свои обязатель­ства. Но эта схема не дает никаких особых льгот, возможных по другим схемам.	При этой традиционной, простейшей схеме не выигрывает никто.
ИПОТЕКА С ПЕРЕМЕННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ (ARM)
По этой схеме кредит дается не под твердую, а под переменную ставку процента, которая в неких пределах колеблет­ся вверх и вниз в течение срока кредита, отражая движение ставок денежного рынка. В неко­торых денежных схемах заемщику разрешается че­рез оговоренный срок пе­реходить на ипотеку с твердой ставкой.	Эта схема кредитования содержит элемент игры, так как размеры будущих выплат — величины не­определенные. Если ры­ночные ставки пойдут вниз, выплаты уменьшат­ся. Но если ставки пой­дут вверх, выплаты тоже возрастут.	Помогает кредиторам держать движение средств в соответствии с измене­ниями условий, а это мо­жет облегчить кредитова­ние при ужесточении ус­ловий денежного рынка. Заемщик может получить в начале срока небольшую льготу по проценту или другие поблажки, которые могут смягчить неоп­ределенность.
ИПОТЕКА СРОКОМ НА 15 ЛЕТ (FYM)
Обычно фиксированные ежемесячные выплаты де­лаются в течение 15, а не 30 лет, как было принято раньше. Применяются вместе с фиксированной ставкой процента, но воз­можна и переменная ставка.	При этой схеме еже­месячные выплаты не­много выше, но договор­ные ставки процента не­много ниже, чем по обычным займам сроком на 30 лет. Приводит к бо­лее быстрому переходу объекта в собственность и сильно снижает процент­ные выплаты в течение срока закладной.	Позволяет заемщикам быстрее выкупать объек­ты в собственность без резкого увеличения еже­месячных выплат. Может снизить риск кредитора благодаря более быстрому возвращению основной суммы кредита.