San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

Расчет дисконтированных потоков денежных средств
Расчет дисконтированных потоков денежных средств предполагает использо­вание техники текущей стоимости, которая рассматривалась в гл. 5. Кроме того, для такого расчета надо уметь определять сумму годового потока де­нежных средств за вычетом налогов, а также сумму поступлений от продажи недвижимости за вычетом налогов. Зная, как это делается, вы сможете осу­ществить дисконтирование будущих доходов от недвижимости за тот или иной период владения. Эта цифра, в свою очередь, даст вам приведенную, или текущую, стоимость потоков денежных средств. После этого вы сможе­те подсчитать чистую текущую стоимость (NPV) — разницу между суммой приведенной стоимости потоков денежных средств и размером собственно­го капитала, который следует вложить в операцию с недвижимостью**.
Разница покажет вам, имеет ли смысл инвестировать в этот объект (ко­гда чистая приведенная стоимость — положительная величина) или не име­ет (когда чистая приведенная стоимость — отрицательная величина).
Дисконтирование потоков денежных средств для получения чистой при­веденной стоимости (NPV) можно сделать по следующей формуле:


’ Проблема заключается * принципах бухгалтерского учета, которые лежат в основе расчета по­казателя чистой операционной прибыли. Определяя ее, при прочих равных условиях инвестор или его бухгалтер должен вычесть затраты на амортизацию различных внеоборотных (долгосроч­ных) активов, которые применялись в отчетном периоде. В расчете потоков денежных средств амортизация, напротив, прибавляется к чистой операционной прибыли. Второй параметр, отли­чающий эти показатели, — это “налоговые щиты” и суммы реально уплачиваемых наличными налогов. (Прим. науч. ред.)
“ Существуют разные методики расчета чистой приведенной стоимости. Автор приводит лишь один вариант определения этого показателя инвестиционного анализа, который более типичен именно для этого вида инвестиций. На самом деле далеко не всегда при определении чистой при­веденной стоимости вычитается только сумма собственного капитала, вложенного в операцию, иногда к ней прибавляется и сумма заемного капитала. Варианты расчетов отличаются также тех­никой определения самих потоков денежных средств от инвестиций. (Прим. науч. ред.)


NPV.
где

^CF' I ^ ^ст-' ,

1₀ — капитал, который требуется вложить первоначально; CF_i — поток денежных средств за вычетом налогов в году г,

Дисконтированные потоки денежных средств — это пока­затель доходности ин­вестиций, используе­мый в инвестицион­ном анализе недвижи­мости и определяемый через приведение соот­ветствующих сумм потоков денежных средств в посленалого­вом исчислении к те­кущей стоимости. Используется в расче­тах чистой приведен­ной стоимости.
Чистая приведенная стоимость (NPV) — это разнит меЖду суммой приведенной
(текущей) стоимости потоков денежных средств и суммой на­чального собственного капитала, который не­обходим для инвести­ций в недвижимость.

-4