San diego state university michael d. Joehnk arizona state university

Инвестиционные характеристики

носящая доход, это вид недвижимого имущества, сдаваемою в аренду, например многоквартирные до­ма, конторские здания и помещения торговых

центров, приносящие своим владельцам рентный доход в той или иной форме.
Спекулятивная не­движимость — это вид недвижимого иму­щества с самой неоп­ределенной перспекти­вой в смысле доходно­сти. К этому вид)/ обычно относятся зе­мельные участки и по­стройки специального назначения, например церковные здания и бензозаправочные станции.
Недвижимость, при- Вложения в отдельные виды недвижимости различаются между собой даже больше, чем отдельные люди. Вы не станете жениться, не имея представле­ния о том, с какой женщиной можете быть счастливы, и точно так же вы не будете искать недвижимость для покупки, не имея понятия, что именно вам нужно. Чтобы принять разумное решение, вам придется: 1) выбрать один из имеющихся видов недвижимого имущества; 2) решить, купите ли вы его за полную стоимость или в кредит.
Виды имущества
Для удобства изложения разделим недвижимое имущество на три катего­рии: личная недвижимость, недвижимость, приносящая доход, и спекуля­тивная недвижимость. К личной недвижимости относятся коттеджи на од­ну семью, кондоминиумы, кооперативы и городские особняки; в категорию недвижимости, приносящей довод, входит недвижимость, сдаваемая в аренду, например коттеджи на несколько квартир, многоквартирные дома, конторские здания, помещения торговых центров; к спекулятивной недви­жимости, приобретаемой с целью перепродажи, обычно относят земельные участки и постройки специального назначения, например церковные зда­ния, бензозаправочные станции и пр.
С точки зрения риска и доходности безопаснее всего вкладывать деньги в личную недвижимость. Если не иметь в виду рыночные бумы, подобные
происходившим недавно во многих городах шт. Техас, то следует сказать, что раньше личная недвижимость, как правило, была свободна от риска обесценения, а вложенный в нее капитал сохранялся и даже возрастал уме­ренным темпом — на 3—8% в год. Что касается недвижимости, принося­щей доход, то она может обесцениваться больше, чем личная недвижи­мость, но и стоимость ее может расти быстрее. Владелец может нести убыт­ки в связи с небрежностью арендаторов, в результате превышения предло­жения над спросом на аренду помещений, а также при неудачном управле­нии. В то же время рента от сдачи недвижимости внаем будет увеличивать­ся по мере роста численности населения, при повышении цен на дома, а не­которые инвесторы будут получать прибыль от снижения величины налого­облагаемого дохода.
Недвижимость, приобретаемая в спекулятивных целях, как следует из названия этой категории, дает своим покупателям одновременно шанс круп­но нажиться и возможность много потерять. Это ее свойство обычно связа­но с высоким уровнем неопределенности. Например, если вдруг поползут слухи о том, что на окраине города собираются строить новый завод стои­мостью во много миллионов долларов, то на рынке сразу же появятся жела­ющие купить землю и цены на нее взлетят. Если вовремя купить и перепро­дать участок, то можно заработать доход в несколько сотен процентов, а по­рой и больше. Но те, кто придет на этот рынок слишком поздно, а также те, кто пропустит момент перелома конъюнктуры, потеряют большую часть то­го, что успели вложить. Как видите, прежде чем вкладывать деньги в недви­жимость, следует определить, какого рода риски связаны с тем или иным видом имущества, и решить для себя, какой риск вам будет по карману.
За счет собственного или заемного капитала
В данной главе, говоря об инвестициях в недвижимость, мы рассматриваем этот инструмент с точки зрения собственного капитала. Кроме того, частные лица могут вкладывать деньги в долговые финансовые инструменты, связан­ные с недвижимым имуществом, например покупать закладные или догово­ры траста. Обычно такие долговые инструменты обеспечивают вполне на­дежный доход, если заемщики (т.е. эмитенты долговых ценных бумаг. — Прим. науч. ред.) обеспечивают не менее 20% стоимости заложенного иму­щества собственным (акционерным) капиталом (доля долга должна состав­лять не более 80% стоимости залога¹). Это условие обеспечивает кредитору, ссужающему деньги под залог недвижимости, некоторый уровень безопас­ности на случай форс-мажорных обстоятельств. Когда владельцы имущест­ва продают его, им часто предлагают отозвать условие о частичном покры­тии стоимости залога собственным капиталом. Если они готовы принять такое условие, то это поможет им продать свой объект недвижимости бы­стрее и по более высокой цене. Правда, даже при том, что согласие на это условие дает владельцам недвижимости некоторые преимущества при про­даже, не следует принимать данное условие до тех пор, пока не установле­на кредитоспособность покупателя, а также не определен коэффициент ипотечной задолженности, требуемый для обеспечения определенного же­лаемого уровня безопасности инвестиций.