San diego davlat universiteti michael d. Joenk arizona davlat universiteti

Muzokaralar
Sotuvchining minimal maqbul narxi kamdan-kam hollarda xaridor rozi bo'lgan maksimal narxga to'g'ri keladi: har doim bir yo'nalishda yoki boshqasida og'ishlar mavjud. Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar sohasida sotuvchi yoki uy egasi odatda xaridor narxining 5 dan 60% gacha ko'tarilishi mumkin bo'lgan narxni so'raydi. Shuning uchun bitim tuziladigan yakuniy narx har bir tomonning muzokara olib borish qobiliyati bilan belgilanadi.­

MULK BAHOLASH

Рыночная стоимость недвижимости —
то преобладающая на рынке цена данного объекта недвижимо­сти, показывающая, какую оценку дает ему рынок в целом.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar sohasida bozor qiymati yoki real ­qiymat aktsiya yoki obligatsiyalar savdosiga qaraganda boshqacha tushuniladi. Farqi bir qancha sabablarga ko'ra yuzaga keladi, jumladan: 1) har bir ob'ektning o'ziga xosligi; 2) sotish shartlarining xilma-xilligi; 3) tungi ­axborotning nomukammalligi; 4) sotuvchiga mos kelmaydigan ob'ektni sotish muddati; 5) xaridorlar tomonidan tezkor harakat qilish zarurati. Bularning barchasi mulkning "haqiqiy" bozor qiymati hech kimga noma'lum ekanligini anglatadi va shuning uchun ko'plab mulklar ularning taxminiy (yoki taxminiy) qiymatidan ancha qimmatroq va ancha arzonroq sotiladi. Ushbu ­tafovutlarni bartaraf etish uchun ko'plab investorlar kelajakdagi sotib olishni investitsiya maqsadlariga nisbatan baholash uchun investitsiya daromadlari prognozlarini tuzadilar. Keling, birinchi navbatda ­ob'ektning bozor qiymatini baholash tartibini ko'rib chiqaylik, keyin esa ko'chmas mulkdan daromadlarni bashorat qilish usullari haqida gapiramiz.

Bozor qiymatini baholash

Оценка недвижимо­сти — это процесс оп­ределения текущей рыночной цены кон­кретного объекта не­движимости.

Затратный подход —
это подход к оценке не­движимости, основан­ный на том, что поку­патель не долЖен пла­тить за объект боль­ше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.
muayyan ob'ektning joriy bozor qiymatini aniqlash ko'chmas mulkni baholash deb ataladi. ­Baholovchi bir qator usullardan foydalangan holda ob'ektning qiymatini aniqlaydi, uning fikricha, bu uning joriy bozor qiymatidir. Biroq, agar sizga, masalan, mulkning taxminiy bozor qiymati 150 000 dollarga teng ekanligi aytilsa, bu taxminga shubha bilan qaramang. Baholash usullarining nomukammalligi yoki ma'lumotlarning to'liq bo'lmaganligi sababli xato bo'lishi mumkin. Agar siz faqat kotirovkalarni ko'rib chiqish orqali faol aktsiyalarning bozor narxlari haqida tasavvurga ega bo'lsangiz ­, u holda ko'chmas mulk biznesida xaridorlar va sotuvchilar uchta murakkab baholash usulini qo'llashlari va keyin ­bitta, eng to'g'risini topish uchun solishtirishlari kerak. natija. Ob'ektning bozor qiymatini baholashning ushbu usullariga quyidagilar kiradi: 1) xarajat yondashuvi; 2) bozorni taqqoslash usuli; 3) daromadli yondashuv. Ikkinchisining murakkabligi tufayli mutaxassisning xizmatlaridan foydalanish yaxshiroqdir.
Xarajat yondashuvi
materiallari va ish uchun joriy narxlarda uni qayta qurish xarajatlaridan ko'proq pul to'lamasligi kerakligiga asoslanadi . (Aslida, biz ­baholashda almashtirish qiymatidan ­
foydalanish haqida ketyapmiz, ­agar investor ushbu ob'ektni qayta ishlab chiqarish xarajatlarini o'z zimmasiga olishi kerak bo'lsa, unga amal qilish kerak bo'ladi. - Taxminan ilmiy tahrir.) Xarajatlarni aniqlashga bunday yondashuv juda mos keladi. yangi yoki nisbatan yangi binolar haqida gapirganda oqlanadi. Qadimgi uylar ko'pincha juda eskirgan, bozorda bo'lmagan materiallardan eski dizaynlarga qadar qurilgan va bu ­ularga xarajat usulini qo'llashni juda qiyinlashtiradi . Qadimgi uylarni baholashda ­jismoniy va ma'naviy buzilish darajasiga mos keladigan almashtirish qiymatidan ma'lum miqdorni olib qo'yish kerak. Aksariyat ekspertlar xarajat usuli smeta ­xarajatlarini tekshirish uchun foydali ekanligiga rozi bo'lishadi, lekin faqat unga tayanish juda kam uchraydi.
“Bozorni taqqoslash usuli

Метод рыночных сравнений — зто подход к оценке недви­жимости, основанный на использовании цен на аналогичные объек­ты в качестве основ­ной переменной.
Доходный метод —
зто способ оценки стоимости недвижи­мости, согласно кото­рому рыночная стои­мость рассчитывает­ся на базе приведенной стоимости будущих доходов.
Годовая чистая опе­рационная прибыль от объекта (NOI) — зто разность между валовым потенциаль­ным доходом от сдачи объекта недвижимо­сти в аренду и суммой убытков от пустую­щих помещений, убыт­ков из-за неуплаты ренты и затрат на содержание объекта.
Норма капитализа­ции — зто ставка, применяемая для при­ведения потока дохо­дов от недвижимости к текущей стоимо­сти; моЖет быть ис­пользована для оценки недвижимости в рам­ках доходного метода.
asosiy o'zgaruvchi sifatida baholanishi kerak bo'lgan mulkka o'xshash ob'ektlarni sotish narxlaridan foydalanishdan iborat . ­Bu usul berilgan mulkning narxi yaqinda sotilgan shunga o'xshash mulklarning narxi bilan taxminan bir xil bo'lishi kerak degan fikrga asoslanadi. Biroq, har bir mulk ­o'ziga xosdir, shuning uchun baholangan mol-mulk sotuvga qo'yiladigan narxda uning boshqalarga qaraganda yaxshiroq yoki yomonroq ekanligini hisobga olish va shunga mos ravishda yuqori yoki pastroq bo'lishi kerak. Bozorni taqqoslash usuli so'ralmagan narxlarda (taklif narxlarida) analoglar ­sotiladigan narxlarda ishlaganligi sababli, u bozor bahosi darajasiga yaxshi misol bo'la oladi. Amalda, siz kamida bitta yaqinda sotilgan ob'ektni ­baholangan ob'ektdan biroz yomonroq va bir oz yaxshiroq topishingiz mumkin va ular sotilgan narxlar baholangan ob'ektning taxminiy qiymati chegaralari bo'ladi (faqat ushbu yondashuvga muvofiq). - Taxminan ilmiy nashr. .).
daromad usuli
Daromad usuliga muvofiq, ob'ektning qiymati kelajakda u olib kelishi mumkin bo'lgan daromadning hozirgi (joriy) qiymati sifatida qaraladi. Ushbu yondashuv doirasidagi eng oddiy usul to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish deb ataladi. Ushbu usul quyidagi formula bilan tavsiflanadi:
_ Ob'ektdan yillik sof operatsion daromad ( NOI )
Bozor qiymati (V) i —— ¹ '—,
Kapitalizatsiya darajasi (K)
v MU yoki V = ——.
R
Yillik sof operatsion daromad ( NOI ) yalpi potentsial ijara daromadi va ­bo'sh binolardan yo'qotishlar, olinmagan ijara haqi va mulkni saqlash bo'yicha joriy xarajatlar, shu jumladan sug'urta va mulk solig'i o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi . Daromad oqimini joriy qiymatiga aylantirish texnikasida qo'llaniladigan ­stavkani anglatuvchi taxminiy kapitallashuv darajasi ­so'nggi bozor ma'lumotlari va hozirgi vaqtda investorlar kutayotgan daromadning joriy darajasi asosida aniqlanadi ­. Keyin, mulkning yillik sof operatsion daromadini taxminiy kapitallashuv stavkasiga bo'lish orqali siz ­mulkning taxminiy bozor qiymatini olasiz. Kapitallashtirish stavkasi usuli bilan hisoblash misoli Jadvalda keltirilgan. 14.2.