San diego davlat universiteti michael d. Joenk arizona davlat universiteti

Manba Jill Bettner, "Minidormlar kollej xarajatlarini qisqartirish uchun taktika sifatida e'tirof etilgan", The Wall Street Journal, 1988 yil 11 iyul, p. 19.
aql yoki turar-joy binosi - bolalar o'yinlari yoki bog' uchun katta hovli bor edi. Boshqalar esa umuman hovliga ega bo'lmaslikni afzal ko'rishadi. Agar biz turar-joy bo'lmagan binolar - ofis yoki tijorat haqida gapiradigan bo'lsak, unda ular ­mashinalarni to'xtash uchun etarlicha keng maydonlarni talab qiladi. Uchastka hajmiga kelsak, agar siz keyinroq kengaytmani amalga oshirmoqchi bo'lsangiz, sayt bunga ruxsat berishiga ishonch hosil qiling - jismoniy ma'noda ham: qonuniy.- Saytning sifati ham muhim, xususan: unumdorlik - atvalar, topografiya, relyef , tabiiy drenaj. Bularning barchasi muhim ahamiyatga ega, chunki, masalan, o'tlar ba'zi turdagi tuproqlarda yaxshi o'smaydi va past-baland ­joylar suv ostida qolishi mumkin. (Kuchli yomg'irdan keyin suv bosgan podval hech kimga yaramaydi.) Sayt bilan tanishib, barcha xususiyatlarga e'tibor bering: panjara, yaxshi kirish va to'xtash joyi bormi, kanalizatsiya, elektr, suv ta'minoti qanday ulangan, har qanday obodonlashtirish ­va piyodalar yo'laklari mavjud. Bularning barchasi ko'chmas mulk qiymatini va shuning uchun u olib kelishi mumkin bo'lgan daromadni oshiradigan takomillashtirish elementlari.
Ta'lim muassasalari Dam olish joylari Ish topish imkoniyatlari Madaniyat muassasalari Do'konlar Transport

Удобство

»Т
G1DISHSH1SH1SHSHSHII|IIM11MYMSHYASH

“P

Manzil•

Среда обитания
tabiat j Estetik qadriyat Ijtimoiy-iqtisodiy

INVESTING ASOSLARI 1
LORENS J. GITMAN 1
MICHAEL D. JOENK 1
14-bob 2
Ko'chmas mulkka investitsiyalar 2
KO'CHMAS MULK INVESTITSIYA UCHUN MAQSADLAR QO'YILISh 702
Investitsion xususiyatlar 702
XARAJATNI ANIQLASHUVCHI OMILLAR 707

GURUL. 14.1. Turar-joy binosining joylashishini baholash sxemasi
Ushbu sxema ob'ektning joylashishini tahlil qilish uchun ishlatilishi mumkin. E'tibor bering ­, ob'ektlarning joylashuvi qulayligi va yashash muhitining yuqori sifati ayniqsa qadrlanadi. Ushbu parametrlarning har biri uchun baholashning asosiy mezonlari mavjud ­.
Yaxshilanishlar

Улучшения объекта недвижимости — зто то, что человек моЖет построить и устроить на участке: здания, тротуары, всевозможные элемен­ты благоустройства.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar sohasida yaxshilanishlar odamlar er uchastkasiga qo'shishlari mumkin bo'lgan har qanday narsadir. Saytning tavsifi haqida gapirganda, biz yaxshi mashinalar va piyodalar yo'laklari kabi yaxshilanishlarni eslatib o'tdik. Shu nuqtai nazardan, biz binoning hajmi va sifatini va saytdagi turli xil ob'ektlarni (masalan, suzish havzalari, tennis ­kortlari, golf maydonlari va boshqalar) tahlil qilishni nazarda tutamiz.
Bino o'lchamlari va qavat rejalari. Bino o'lchamlari odatda ­kvadrat metrlarda ifodalanadi. Masalan, Amerika standartlariga ko'ra, kichik turar-joy binosi - bu 1000 kvadrat metrdan kam bo'lgan uy. fut, o'rta - 1400 dan 2000 kvadrat metrgacha. fut, uy esa 2200 kvadrat metrdan ortiq. oyoqlar ko'pincha katta deb hisoblanadi. Siz sotib olmoqchi bo'lgan narsaning aniq o'lchovlarini olishingiz kerak, chunki kvadrat metrlar ­turli uylar va kvartiralarni solishtirish uchun kerak.
Bino hajmining yana bir ko'rsatkichi - bu xonalar soni va qavat rejasi. Masalan, 750 kvadrat metrlik kvartirada yaxshi tartib bilan. oyoqlari kattaroq maydonga ega bo'lgan kvartiraga qaraganda ko'proq yashash maydoniga ega bo'lishi mumkin, masalan, 850 kv. ft. Shuning uchun, birinchi navbatda, alohida xonalarning o'lchamlari ularning maqsadlariga mos kelishiga ishonch hosil qilishingiz kerak. Buni standart mebelning o'lchamlarini o'lchash va mebelli xonalar qanday ko'rinishini taxmin qilish orqali tekshirishingiz mumkin - juda tor, oddiy yoki juda keng. Qavatlarning joylashuvi ­oqilona ekanligiga, uy atrofida yurish qulayligiga, uyda etarlicha shkaflar, shkaflar va mezzaninalarga ega bo'lishiga, turli maqsadlar uchun etarli xonalar mavjudligiga ishonch hosil qilishingiz kerak. Ofis binosida , turli idoralarning tartibi ham oqilona rejalashtirilgan bo'lishi kerak . ­Savdo markazida kichik savdogarlar bo'lmasligi kerak

savdo korxonalariga tashrif buyuruvchilarga ko'rinmaydigan burchaklarda bo'lish .­
Konfor, uslub, qurilish sifati. Siz sotib olmoqchi bo'lgan uyda qanday qulayliklar va shaxsiy mulkka ega bo'lishni xohlayotganingiz alohida belgilanishi kerak . ­Shu kunlarda Amerika Qo'shma Shtatlaridagi yakka tartibdagi uylar, kondominiumlar va ko'p qavatli uylar odatda axlat qutisi, muzlatgich , idish-tovoq mashinasi va oziq-ovqat chiqindilarini tozalash moslamasi bilan jihozlangan. Ba'zan allaqachon qurilgan turar-joy binosini sotib olayotganda shartnomaga deraza konditsionerlari, qandillar, yong'in panjaralari va hatto alohida mebellar kabi narsalar kiradi.­
Mulkni boshqarish

Управление объек­том недвижи­мости — то поиск оптимальной комбина­ции выгод, которые мо- jfcem дать объект, и их предложение по наи­меньшей цене.
So'nggi yillarda ko'chmas mulk egalari va investorlar faqatgina mulklar ­(ko'p xonadonli binolar, ofis binolari ­, savdo markazlari va boshqalar) maksimal daromad keltira olmasligini tobora ko'proq tushundilar . Buning uchun muayyan harakatlar qilish kerak. Shuning uchun mulk egalari malakali mulk boshqaruvchilariga juda muhtoj. Yaxshi boshqaruvsiz hech qanday ob'ekt o'z egalari va foydalanuvchilariga ­maksimal foyda keltirmaydi. Bu haqda gapiradigan bo'lsak, biz shunchaki ijara haqini yig'ib, kerak bo'lsa chilangarni chaqiradigan va bo'sh binolarning eshiklariga "ijaraga beriladi" yozuvlarini osib qo'yadiganlarni nazarda tutmaymiz. Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni ­boshqarish egasidan (yoki yollangan menejerdan) nafaqat kundalik tashvishlarni, balki maksimal mas'uliyatni ham talab qiladi. U xaridorlarni baholashi, sayt va qurilishni yaxshilash haqida g'amxo'rlik qilishi, raqobatchilarni kuzatishi, marketing kampaniyasini o'tkazishi kerak. Boshqaruv, shuningdek, binolar va ularning hayotini ta'minlash tizimlarini (simlarni o'tkazish, isitish, havoni tozalash, sanitariya-tesisat va kanalizatsiya) saqlash va ta'mirlash uchun javobgardir . ­Menejerlar, shuningdek, daromadlar va xarajatlarni hisobga olishlari kerak. Bundan tashqari , mulk menejerlari uyni ­yong'in, suv toshqini, talonchilik, bo'ron yoki oddiygina beparvolikdan zarar ko'rishdan qanday himoya qilishni tanlashadi. Keng ma'noda, ko'chmas mulkni boshqarish u taqdim eta oladigan imtiyozlar darajasini optimallashtirish va bu imtiyozlarni eng past narxda taklif qilishni anglatadi. Albatta, spekulyativ investitsiya ob'ektlari, masalan, bo'sh er uchastkalari haqida gap ketganda, ­menejerning vazifalari unchalik xilma-xil emas va umumiy rentabellik darajasini nazorat qilish imkoniyati kamroq bo'ladi.
1 mulkni o'tkazish
ch.da. 8 Biz “samarali bozor” tushunchasini kiritdik. Bu nima ekanligini eslaysizmi? Samarali bozor - bu ma'lumotlar xaridorlar va sotuvchilar o'rtasida shunday tezlikda harakatlanadigan bozor bo'lib, investor uchun muntazam ravishda o'rtacha daromaddan yuqori daromad olish deyarli mumkin emas. Favqulodda yaxshi narsa (yaxshi ­yangi mahsulot) yoki juda yomon (bir necha million dollarlik iste'molchi da'volari ) yuzaga kelganda, kompaniyaning aktsiyalari narxi ­joriy foyda yoki zarar potentsialiga qarab o'zgaradi. Ba'zilar qiymat bozorlarining samaradorligini qabul qiladilar
qog'ozlar aksioma sifatida, boshqalari esa yo'q. Bir narsa aniq: hech kim ko'chmas mulk bozorlarini samarali deb hisoblamaydi. Bu shuni anglatadiki, ko'chmas mulk bozorlarida bozorni dastlabki tahlil qilish o'z samarasini beradi. Siz umumiy iqtisodiy vaziyatni, ko'chmas mulkning ayrim turlariga bo'lgan talab va taklifni (tarmoqning holati ­) va sizni qiziqtirgan va eng batafsil ko'rib chiqilishi kerak bo'lgan aniq ob'ektni o'rganish orqali o'rtacha darajadan yuqori daromad olasiz. (E'tibor bering, ko'chmas mulk bozorlari uchun texnik tahlil vositalari deyarli mavjud emas.) ­Ko'chmas mulk bozorlari va qimmatli qog'ozlar bozorlari o'rtasidagi farq shundaki, xaridorlar va sotuvchilar, ijarachilar va uy egalari o'rtasida mazmunli ma'lumot almashish tizimi oddiygina mavjud emas . ­Bundan tashqari, ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalardan olingan foyda qisman uning egalari tomonidan nazorat qilinadi. Yuqorida aytib o'tganimizdek, bu sohada foyda ­uning egasi yoki boshqaruvchisi tomonidan mulkni qanchalik yaxshi boshqarishiga bog'liq. Mulkni topshirish nuqtai nazaridan, bozor samarasizligi ma'lumotlarning qanday to'planishi va tarqatilishiga bog'liqligini anglatadi. Agar sotuvchi mahsulotni iste'molchiga o'tkazish va muzokaralar olib borishni bilsa, ko'chmas mulkni sotishdan tushgan daromadni sezilarli darajada oshirish mumkin .­

Трансферт (процесс передачи) собствен­ности — это комп­лекс усилий по продви­жению объекта недви­жимости потенци­альным покупателям и ведение переговоров с ними, что моЖет су­щественно увеличить выручку от продажи объекта.
Ko'chmas mulkni iste'molchiga tovar sifatida targ'ib qilish
Gap shundaki, potentsial xaridorlar kerakli ma'lumotlarni osongina olishlari kerak. Imkon qadar kamroq pul va vaqt sarflab, kerakli odamlarni topmasangiz, ko'chmas mulkni tez va qimmat sota olmaysiz . ­Ko'chmas mulkni tovar sifatida ilgari surishning asosiy usullari reklama, jamoatchilik bilan aloqalar, xaridorlarni jalb qilishning turli usullari ­, shuningdek, shaxsiy savdo deb ataladigan narsalardir.
Reklama va jamoatchilik bilan aloqalarni shakllantirish ­uchun ommaviy axborot vositalariga murojaat qilish kerak. Reklama berayotganda uni nashr qilish uchun pul to'lash kerak , jamoatchilik bilan uchrashuvlar uyushtirganda esa yangiliklarni unga e'tibor beradigan tarzda taqdim etish kerak. Misol uchun, bir necha yil oldin Dallasda, matbuot kondominiumlarda kvartiralarni sotish bo'yicha batafsil (va bepul) hisobot berish uchun Dondy Development kompaniyasi uni ­yaxshi amaki dasturi deb atagan yangi moliyalashtirish sxemasini ishlab chiqdi. Reklama texnikasi ko'pincha har qanday sovg'alar yoki sovg'alarni chizish bilan bog'liq. Misol uchun, Xyustonda ofis binolarini qurayotgan kompaniya potentsial ijarachilarga besh yillik shartnoma imzolagan taqdirda ­bonus sifatida Mersedes avtomobilini taklif qilish orqali talabni rag'batlantirdi. Ushbu texnika ushbu loyihaning qiyofasini sezilarli darajada yaxshiladi. Shaxsiy sotish ko'pincha eng qimmat, lekin ayni paytda xaridor yoki ijarachilarni jalb qilishning eng yaxshi usuli hisoblanadi ­, chunki u xaridor va sotuvchi o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri munosabatlarni o'rnatish imkonini beradi.
Ko'pgina hollarda, mulk egalari darhol ­iste'molchiga tovarlarni targ'ib qilishning bir necha usullaridan foydalanadilar. Bo'sh joy uchun biz sizga bunday kampaniyani o'tkazish uchun qaerdan boshlash kerakligini va ­texnik jihatdan nima qilish kerakligini ko'rsatmaymiz, lekin hech bo'lmaganda ko'chmas mulkni sotishdan eng ko'p daromad olish uchun bu etarli emasligini tushunishingiz kerak. gazetada yorqin reklama chop eting.