San diego davlat universiteti michael d. Joenk arizona davlat universiteti
-JADVAL Mulkni baholashda daromadli yondashuvni qo'llash
Download 171,48 Kb.
|
Salimov Ikrom 2-Mustqil ishi
- Bu sahifa navigatsiya:
- Mutaxassis xizmatlaridan qanday foydalanish kerak
- Investitsion daromadlarni prognozlash
- Bozor qiymati va investitsiya tahlili
Tengdosh ma'lumotlaridan olingan ushbu ma'lumotlardan foydalanib, baholovchi quyidagi tenglamani yechadi: 18 480 dollar R 18 480 dollar 0,093* = 198 710 dollar O'xshash yoki sifat jihatidan yaqin ob'ektlarning xususiyatlarini taqqoslab, baholovchi R qiymatini 0,093 ga tenglashtiradi. Mutaxassis xizmatlaridan qanday foydalanish kerak Ko'chmas mulkni baholash murakkab, texnik jihatdan qiyin protsedura bo'lib, taqqoslanayotgan ob'ektlarning parametrlari, analoglari sotiladigan narxlar va mumkin bo'lgan moliyalashtirish shartlari haqida ishonchli ma'lumotni talab qiladi. Shu sababli, ko'plab investorlar o'zlariga to'liq ishonish o'rniga, ko'chmas mulk agenti yoki o'zlari qiziqqan mulkning bozor qiymati bo'yicha maslahat beradigan professional baholovchini yollashadi. Mutaxassisning xizmatlari o'zini oqlaydi, chunki ular investorni ortiqcha to'lovdan sug'urta qiladi. Investitsion daromadlarni prognozlash Ko'chmas mulkni investitsiya qilish bo'yicha qarorlarni qabul qilish jarayonida mumkin bo'lgan daromadlarni prognozlash muhim ahamiyatga ega. Hozirgi vaqtda investorlar ob'ektning bozor qiymatini baholashni investitsiya tahlili bilan tobora ko'proq to'ldirmoqda. Baholashning an'anaviy yondashuvlariga qo'shimcha (xarajat yondashuvi, bozorni taqqoslash usuli va daromad yondashuvi ) investorlarga ular tanlagan ob'ekt investitsiya maqsadlariga qanday javob berishi haqida yaxshiroq tasavvur beradi. Bozor qiymati va investitsiya tahlili Bozorni baholash va investitsiya tahlili to'rtta muhim jihatdan farqlanadi: 1) tarixiy ma'lumotlar prognoz ko'rsatkichlari bilan taqqoslanadi yoki taqqoslanmaydi; 2) mo'ljallanganga yaqinlashish iste'molchi shaxssiz yoki individualdir; 3) “leveraj effekti ” hisobga olinadi yoki olinmaydi; 4) baholash sof operatsion foyda yoki sof pul oqimlari (soliqdan keyingi shartlarda) asosida amalga oshiriladi. Инвестиционный анализ — это способ анализа недвижимости, который не только учитывает цены, по которым продаются сходные объекты, но тающее принимает во внимание факторы, леЖащие в основе ценообразования, и пытается предсказать такие переменные, как экономическая база, демографические и психографические характеристики потребителя и источники потенциальной конкуренции. Haqiqiy ma'lumotlar prognozdan farqli o'laroq. Bozor qiymatini aniqlash o'tmishdagi haqiqiy ma'lumotlarga asoslanadi. Ob'ektning sotiladigan narxini hisoblash uchun yaqin o'tmishda shunga o'xshash ob'ektlar sotilgan narxlardan foydalaniladi. Agar bozor sharoiti o'zgarmasa, bu usul oqlanishi mumkin. Ammo foiz stavkalari, aholi soni yoki xaridor kutishlari kabi parametrlar dinamik ravishda o'zgarsa, oldingi davrdagi narxlar baholanayotgan mulkning joriy yoki kelajakdagi qiymatini etarli darajada aks ettirmaydi. Bundan farqli o'laroq, investitsiya tahlili nafaqat shunga o'xshash ob'ektlar allaqachon sotilgan narxlarni hisobga oladi, balki biz muhokama qilgan narxni belgilovchi omillarni ham hisobga oladi. Investitsiyalarni tahlil qilish iqtisodiy asos, xaridorlarning demografik va psixografik xususiyatlari, ularning to'lov qobiliyati va potentsial raqobat manbalari kabi prognozlash omillariga asoslanadi . Shaxssiz yoki individual yondashuv. Professional baholovchilar tomonidan hisoblangan bozor qiymati ob'ektni muayyan sharoitlarda sotish mumkin bo'lgan narxni, boshqacha aytganda, ma'lum bir o'rtacha bozor narxini ifodalaydi. Ammo haqiqat shundaki, har bir xaridor va sotuvchining o'ziga xos talablari bor va har bir ko'chmas mulk bitimi ularga mos kelishi kerak. Investitsiyalarni tahlil qilish "odatiy" bitim deb atalishi mumkin bo'lgan narsadan tashqariga chiqadi va ma'lum bir investorning cheklovlari va maqsadlariga muvofiq muayyan mulkni sotishning (lizing) haqiqiy shartlarini baholashga intiladi . Masalan, bozor bahosi shuni ko'rsatadiki, normal moliyalashtirish va sotish sharoitida mulk 180 000 AQSh dollarini tashkil qiladi.Ammo, aslida , sotuvchi daromad solig'i sabab buning uchun yuqori narxni talab qilgani ma'qulroq bo'ladi. bir vaqtning o'zida xaridorga pastroq stavkada kredit taklif qilish.bozor yoki "sotuvchi tomonidan moliyalashtirish" deb ataladigan. “Эффект рычага” (в операциях с недвижимостью) — это использование кредита для покупки объекта недвижимости, который влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций. "Tuzoq effekti" bilan va usiz. Yuqorida aytib o'tilganidek, ob'ekt narxining qaysi qismi kredit tomonidan qoplanishi ko'chmas mulkka investitsiyalar rentabelligiga ta'sir qiladi . Ammo daromadni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli [V = = ( N 011Sch] operatsiyani moliyalashtirishning mumkin bo'lgan tuzilishi uchun turli xil variantlarni hisobga olmaydi . Bu usul "leverage effekti" dan foydalanmasdan, to'liq naqd to'lov bilan sotib olishni nazarda tutadi. Qarzni moliyalashtirish yoki "leveraj effekti" dan foydalanish ko'chmas mulkka investitsiyalarning tavakkalchilik nisbati va talab qilinadigan daromadliligiga sezilarli darajada ta'sir qiladi. Kredit olish investitsiya xavfini avtomatik ravishda oshiradi , chunki olingan mablag'lar qaytarilishi kerak. Qarz oluvchi, siz ipotekani to'lamaysiz, sudga da'vo qilish va egalik huquqidan mahrum qilish bilan tahdid qilinmoqda. Shu bilan birga, "leverage effekti" daromadni oshirishi mumkin. Agar ko'chmas mulkka investitsiyadan olingan daromad qarz kapitali qiymatidan yuqori bo'lsa, investorning foydasi ko'rsatilgan darajadan ancha yuqori bo'ladi. agar operatsiya to'liq naqd pulda to'langan bo'lsa, olingan bo'lar edi. Ushbu ta'sir "ijobiy leverage" deb ataladi. Aksincha, agar ko'chmas mulkka investitsiyalarning daromadliligi qarz kapitali qiymatidan past bo'lsa , ko'chmas mulkka investitsiyalarning daromadliligi to'liq naqd to'lovlar bilan erishiladigan darajadan past bo'ladi. Bunday holda, "salbiy leverage" deb ataladigan ta'sir mavjud. Muayyan misol kredit investorning daromadiga qanday ta'sir qilishini tushunishga imkon beradi va uning tavakkalchilikka ta'sirini baholashga imkon beradi. “Положительный рычаг” —мло ситуация, в которой доходность инвестиций в объект недвижимости превышает затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается существенно выше, чем в случае сделки с полной оплатой наличными. “Отрицательный рычаг” — то ситуация, в которой доходность инвестиций в объект недвижимости ниЖе, чем затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается ниЦсе, чем в случае сделки с полной оплатой наличными. Aytaylik, investor 20 000 dollarga yer uchastkasini sotib oldi.Investor sotib olish uchun ikkita to‘lov variantini tanlash imkoniyatiga ega. Variant A: uni to'liq naqd pulda to'lash, ya'ni. "tutqich" ga murojaat qilmasdan. Variant B: kredit yiliga 12% to'lash sharti bilan 80% ni qoplaydi ( sotib olish vaqtida 20% shaxsiy badal). Kaldıraçdan foydalanib, investor 16 000 AQSh dollari (0,80 x 20 000) yillik 12% li vekselni imzolaydi, bunda vekselning butun nominal qiymati bitim tuzilgan kundan boshlab birinchi yil oxirigacha qaytarilishi shart. Aytaylik , bu yerning narxi bir yilda 30 000 dollargacha ko'tariladi . 50% bo'ladi. Ob'ektning narxi qancha ko'tarilmasin, "kaldıraç" dan foydalanish daromad darajasini oshirishi mumkin. Bu holda (variant B) o'z kapitalining dastlabki hissasi bor-yo'g'i 4000 AQSh dollarini tashkil etadi, qolgani esa yiliga 12% ssuda bilan to'lanadi. Mulk 30 000 AQSh dollariga sotilishi mumkin, shundan 4 000 dollar investorning o'z kapitalining qaytishini anglatadi; 16 000 dollar qarzning nominal qiymatini to'lash uchun va yana 1 920 dollar foizlarni to'lash uchun ishlatiladi (16 000 x 0,12). Qolgan
sotishdan tushgan tushum 8080 dollarga teng bo'lib, investorning daromadi bo'ladi. Shunda dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi 202% ga etadi, bu leverajsiz bitimga nisbatan to'rt baravar yuqori (variant A). Yuqoridagi misolda biz 12% stavkadan foydalandik, ammo bu erda pulning narxi qiyosiy daromad stavkalariga hayratlanarli darajada kam ta'sir ko'rsatishini tushunish kerak ("barcha va pulsiz"). Masalan, 6% stavkada investorning investitsiyalari (kapitali) bo'yicha rentabellik darajasi 226% gacha ko'tariladi, bu ham u "leverage" ga murojaat qilmasdan oladiganidan ancha yuqori. Haqiqatan ham, foiz stavkasi qanchalik past bo'lsa, unumdorlik shunchalik yuqori bo'ladi , lekin boshqa narsalar teng bo'lsa, investorning o'z kapitalining daromadi ishlatiladigan "tutqich" hajmi bilan belgilanadi. To‘g‘ri, bu medalning boshqa tomoni ham bor. Yakuniy natija qanday bo'lishidan qat'iy nazar , kreditni qo'llab-quvvatlash har doim xavflidir va muvaffaqiyatsiz bitim halokatli bo'lishi mumkin. Aytaylik, 20 000 AQSH dollari miqdoridagi lotning narxi bir yil davomida 25% ga tushadi (taqqoslash uchun 14.4-jadvalga qarang). "Leverajsiz" sotib olish 25% salbiy daromad (nisbiy yo'qotish) beradi. Ammo bu investor nafaqat 4000 dollarga teng bo'lgan o'z kapitalining dastlabki investitsiyasining butun miqdorini, balki yana 2,920 dollarni ham yo'qotadigan leveraj savdosidan ko'rgan zarar bilan solishtirganda unchalik ko'p emas . (1000 dollar nominal + 1920 dollar foiz). Umumiy zarar 6920 dollarni tashkil etadi, bu 4000 dollarlik dastlabki investitsiyalar asosida -173% ni tashkil qiladi. Shunday qilib, "leverage bilan" operatsiyadan ko'rilgan zarar o'z mablag'lari hisobidan to'liq to'langan operatsiyadan ko'ra deyarli 7 baravar ko'p bo'lishi mumkin ("kaldıraçsiz"). sof operatsion daromad (N01) sof pul oqimiga nisbatan. Eslatib o'tamiz, bozor qiymatini baholashda biz foydalanamiz
Ko'chmas mulk ob'ektidan (NOI) sof operatsion daromadni kapitallashtirish usuli qabul qilingan . Ammo ko'pchilik investorlar uchun bu ko'rsatkich juda mantiqiy emas. Gap shundaki, yuqorida aytib o'tilganidek, ko'chmas mulk investorlarining aksariyati sotib olayotganda qarzni moliyalashtirishga murojaat qilishadi . Bundan tashqari, bugungi kunda kam sonli odamlar investitsiya qarorlarini qabul qilishda federal daromad solig'i qonunini e'tiborsiz qoldirishlari mumkin. Investorlar bitimga qancha pul sarflashlari va qancha pul olishlari mumkinligini bilishlari kerak. Sof operatsion daromad tushunchasi bu savollarga javob bermaydi*. Shu sababli, ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar sohasida investitsiyalar uchun ob'ektlarni tanlashning asosiy mezoni taniqli moliyaviy ko'rsatkich - diskontlangan pul oqimlari hisoblanadi. (Ba'zan ob'ektning investitsiya uchun yaroqliligini baholash boshqa mezon asosida amalga oshiriladi - pul oqimlarining umumiy taxminiy rentabelligi.) Download 171,48 Kb. Do'stlaringiz bilan baham:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
kiriting | ro'yxatdan o'tish
Bosh sahifa
юртда тантана
Боғда битган
Бугун юртда
Эшитганлар жилманглар
Эшитмадим деманглар
битган бодомлар
Yangiariq tumani
qitish marakazi
Raqamli texnologiyalar
ilishida muhokamadan
tasdiqqa tavsiya
tavsiya etilgan
iqtisodiyot kafedrasi
steiermarkischen landesregierung
asarlaringizni yuboring
o'zingizning asarlaringizni
Iltimos faqat
faqat o'zingizning
steierm rkischen
landesregierung fachabteilung
rkischen landesregierung
hamshira loyihasi
loyihasi mavsum
faolyatining oqibatlari
asosiy adabiyotlar
fakulteti ahborot
ahborot havfsizligi
havfsizligi kafedrasi
fanidan bo’yicha
fakulteti iqtisodiyot
boshqaruv fakulteti
chiqarishda boshqaruv
ishlab chiqarishda
iqtisodiyot fakultet
multiservis tarmoqlari
fanidan asosiy
Uzbek fanidan
mavzulari potok
asosidagi multiservis
'aliyyil a'ziym
billahil 'aliyyil
illaa billahil
quvvata illaa
falah' deganida
Kompyuter savodxonligi
bo’yicha mustaqil
'alal falah'
Hayya 'alal
'alas soloh
Hayya 'alas
mavsum boyicha
yuklab olish
Bosh sahifa
юртда тантана
Боғда битган
Бугун юртда
Эшитганлар жилманглар
Эшитмадим деманглар
битган бодомлар
Yangiariq tumani
qitish marakazi
Raqamli texnologiyalar
ilishida muhokamadan
tasdiqqa tavsiya
tavsiya etilgan
iqtisodiyot kafedrasi
steiermarkischen landesregierung
asarlaringizni yuboring
o'zingizning asarlaringizni
Iltimos faqat
faqat o'zingizning
steierm rkischen
landesregierung fachabteilung
rkischen landesregierung
hamshira loyihasi
loyihasi mavsum
faolyatining oqibatlari
asosiy adabiyotlar
fakulteti ahborot
ahborot havfsizligi
havfsizligi kafedrasi
fanidan bo’yicha
fakulteti iqtisodiyot
boshqaruv fakulteti
chiqarishda boshqaruv
ishlab chiqarishda
iqtisodiyot fakultet
multiservis tarmoqlari
fanidan asosiy
Uzbek fanidan
mavzulari potok
asosidagi multiservis
'aliyyil a'ziym
billahil 'aliyyil
illaa billahil
quvvata illaa
falah' deganida
Kompyuter savodxonligi
bo’yicha mustaqil
'alal falah'
Hayya 'alal
'alas soloh
Hayya 'alas
mavsum boyicha
yuklab olish