Рта махсус таълим вазирлиги Ўзбекистон республикаси

2. Ер рентаси ва ер нархи.
Дунё иқтисодиёти тарихини таҳлили шуни кўрсатадики ер мулкчилиги бўлган жойда, ердан фойдаланиш учун ўзига хос тўлов шакли ҳам мавжуд бўлган – яъни ижара тўлови. Бир вақтлари маиший даражада, ижара тўловини ер рентаси деб айтишган. Айнан шу ном билан ушбу иқтисодий феномен илмий назарияга ҳам кириб қолган.
Физиократлар, рентани соф маҳсулот деб атаб, у табиат неъмати ва ер унинг эгасига қўшимча маҳсулот ҳадя этади деб ҳисоблаганлар. Биринчи бўлиб рентанинг иқтисодий табиатини Д.Рикардо кўрсатиб берган. У бозордаги ғалланинг баҳоси ишлаб чиқариш харажатларига боғлиқ эмаслигига, эътиборини қаратган: ғалла минимал харажатлар билан ҳосилдор ерларда ишлаб чиқарилганми ёки максимал харажатлар билан қулай бўлмаган шароитларда ишлаб чиқарилганми – унинг нархи бир хил. Д.Рикардо шундай деб ёзган: «Нон рента тўланганлиги учун қиммат эмас, нон қимматлиги учун рента тўланади. Ер эгалари ўз рентасидан воз кечган тақдирда ҳам, нон нархи пасаймас эди.» Бу дегани, яхши ерларда фаолият юритувчи ғалла ишлаб чиқарувчилар, ёмон ерларда фаолият юритувчи ғалла ишлаб чиқарувчиларга нисбатан оладиган қўшимча даромадни Д. Рикардо ер рентаси деб атаган.
Бунда, ғалланинг берилган нархида фаолият юритиш зарарли бўлмаган энг ёмон ерлар, чегаравий ерлар деб айтилади. Чегаравий ерлар тушунчасининг нисбийлиги кўриниб турибди. Биринчидан, ғаллага бўлган талаб нуқтаи – назаридан чегаравий бўлган участкалар, масалан, яйловлар чорвачиликни ривожлантириш учун умуман чегаравий бўлмасликлари мумкин. Иккинчидан, қишлоқ хўжалик маҳсулотига бўлган талабнинг ҳаракатчанлиги оқибатида, чегаравий ерлар талаб кенгайганда юқори ҳосилдор ерлардан камроқ ҳосилли ерларга ўтадилар, талаб қисқарганда эса – аксинча. Аммо ҳар бир вақт оралиғи учун шундай чегаравий ерлар мавжудки,улардаги ишлаб чиқариш харажатлари ишлаб чиқарилган қишлоқ хўжалик маҳсулотларининг нархи билан қопланади. Қишлоқ хўжалиги маҳсулотига бўлган талаб тушиб кетса, айнан ушбу ерлар, биринчи навбатда қишлоқ хўжалиги фойдаланишдан чиқарилиши мумкин.
Шундай қилиб, ер рентаси бу чегаравий ва чегаравий бўлмаган ерларда ишлаб чиқарилган қишлоқ хўжалик маҳсулотини сотиш натижасида олинган даромаддаги фарқдир.
Шу вақтгача ер рентаси, ерни ишлаб чиқариш ресурси сифатидаги бир хил эмаслиги ва чекланганлигидан келиб чиқувчи, қўшимча фойда деб таърифланар эди. Бутун жамият нуқтаи назаридан бу худди шундай: ер-табиат неъмати ва ишлаб чиқариш харажатларига эга эмас. Аммо, ҳар бир ишлаб чиқарувчи учун ер рентаси бу ишлаб чиқариш харажатларидир. Нимага шундайк Умуман жамият ерни ишлатишни алтернатив вариантларига эга эмас: ер рентаси тўланадими ёки йўқми, жамият ушбу ерни ишлатувчи ягона субъектдир. Шунинг учун ҳам умуман жамият учун ер рентаси – бу фойда аммо, микродаражада ер участкасини ишлатишнинг кўп сонли вариантлари мавжуд: ғалла экиш, яйлов қилиш ёки умуман қишлоқ хўжалигига ишлатмасдан уй, савдо маркази ёки завод қуриш. Ҳар бир муайян корхона, ерни ўз мақсадларида ишлатиши учун хақ тўлаши лозим. Шунинг учун ҳам рента у учун ишлаб чиқариш харажатлари ҳисобланади.
Ер ижарасида, ер рентаси ижара тўлови кўринишида ер эгасига бориб тушади. Аммо агарда фермер ўз ерида фаолият юритаётган бўлса, у ижара хақини тўламайди. Бу дегани, ер рентаси йўқолишини билдирадимик Албатта йўқ: бу ҳолда рента фермернинг ўзида қолади ва у ўз маҳсулотини сотишдан олган фойдага қўшилиб кетади. Бундай рента шартли ҳисобланган рента деб юритилади.
Ер рентаси – ер участкалари нархининг асоси ҳисобланади. Ер эгаси, ерни сотишдан олдин олаётган ижара ҳақига тенг миқдордаги йиллик даромад олишни истайди.
Капиталлаштириш коэффициенти бозор фоиз ставкаси сингари аниқланади.Шундай қилиб, ер нархи ижара тўловига тўғри ва капиталлаштириш меъёрига тескари пропорционал. Юқори реал фоиз ставкаси, бошқа шароитлар бир хил бўлганда ер нархини пасайтиради, бир вақтнинг ўзида паст фоиз ставкалари, ижара тўловлари бир хил бўлганда, ерларнинг қимматлашиб кетишига олиб келади.
Бу ерни баҳолашнинг энг умумий назарий моделидир. Эмпирик текширишлар шундай фикрга олиб келдики, қишлоқ хўжалигида, одатда баҳоланадиган бир гектарга бўлган қайтимдан (қайтаришдан) ташқари, ер эгаси ер рентасининг мунтазам ўсиши (ёки камайиши) дан оладиган қўшимча даромад (ёки харажатлар)ни ҳам ҳисобга олиши лозим.
Кўпгина потенциал ер сотувчилари ва харидорлари ер бозори нархлари тўғрисида етарлича аниқ ахборотга эга эмаслар. Биринчидан, бундай ахборот тарқалишига ер участкалари бозорининг паст фаоллиги тўсқинлик қилади. Иккинчидан, ернинг реал нархига унинг ўлчами, жойлашуви, ҳосилдорлиги, сув билан таъминланганлиги, яъни кўплаб омиллар таъсир кўрсатади. Учинчидан, ер нархига қишлоқ хўжалик мақсадлари учун фойдаланадиган ерларга бўлган талаб ҳам ўз таъсирини ўтказади.
Европанинг аҳоли зич жойлашган ҳудудларидаги қишлоқ хўжалиги ерларининг нархи, аҳоли зич бўлмаган ҳудудлардагига нисбатан юқори. Шундай қилиб, потенциал агентлар нигоҳи остида бўлган ер бозори нархлар тўғрисида мустаҳкам ва аниқ ахборот бера олмайди. Шунинг учун ҳам деярли барча ривожланган мамлакатларда ер участка нархларини аниқловчи экспертлар, профессионал кўчмас мулк баҳоловчилари институти мавжуд. Айнан шу бўйича потенциал сотувчи ва харидор ушбу нарх шаклланишига тегишли бир хил ахборотга эга бўлиб битим тузишга тайёр бўладилар.
Ерни баҳолаш услублари. Ер баҳоловчилар баҳолашнинг бир неча услубларини қўллайдилар. Ерни баҳолашнинг асосий услуби сотишларни таққослаш услубидир. Бунга мувофиқ баҳоловчи, берилган жойдаги ер билан бўлган битимлар тўғрисида ахборот йиғади, у бир-бирига яқин жойлашган участкаларнинг нархлари тахминан бир хил бўлиши керак деб тасаввур қилади. Бундай турдаги ахборотни йиғишда, битим шартлари қанчалик типик бўлганини ҳам баҳолаш ва уларнинг ичидан бил хил шартларда тузилган битимларни олиб ташлаш лозим.
Сотувларни таққослаш услубидан фойдаланганда иккита ёндашув мавжуд. Ҳар бир ер участкаси аниқ бир тавсифлар тўпламига эга: ўлчам, инфратузилмаларнинг жойлашганлиги, сув манбаининг мавжудлиги, конфигурация ва ҳоказо. Участка нархи ҳар бир тавсифга боғлиқдир.
Сотувларни таққослаш услубига бўлган биринчи ёндашувда, ҳудуддаги таҳлил қилинаётган ер битимлари бўйича участканинг ҳар бир муайян тавсифининг ўртача ёки типик қимматлилиги аниқланади. Кейинчалик баҳоланаётган участка нархи тегишли тавсифлар қимматликларини суммаси сифатида аниқланади.
Иккинчи ёндашувда, нархи аниқланиши лозим бўлган реал участка танланади ёки гипотетик асос участка моделлаштирилади. Кейинчалик, муайян баҳоланаётган участка тавсифлари асос-участканики билан солиштирилади ва унинг нархи аниқланади. Бунда, баҳога улар орасидаги ёки айрим тавсифларнинг ўртача қиймат баҳоларидаги фарқига нисбатан ўзгартиришлар киритилади.
Фараз қилайлик, баҳоланаётган участка ўлчами асос участканикидан 10 % га катта, унинг инфратузилмавий қулай-ликлари эса -15 %га ёмон, унда унинг баҳоси участка нархидан 5 %га кам бўлади.
Ер бозори тор бўлиб, сотувлар услуби учун ахборот етарли бўлмаса, юқорида келтирилган ер нархини ҳисоблаш формуласига асосланган сотувларни капиталлаштириш услуби қўлланилади. Аммо бунда ҳам, муайян баҳоланаётган ер участкасининг ўзига хос хусусиятларини ҳисобга олиб ўзгартиришлар киритиш лозим бўлади.
Ер участкасининг нархи аниқланаётганда, нафақат ернинг ўзи, балки у билан боғлиқ уй-жой ва ишлаб чиқариш бинолари, иншоотлари ҳам баҳоланади.
Ер участкасининг баҳоланган қиймати сотувчига ҳам харидорга ҳам фойдали бўлган ахборотни беради. Бу эса уларга битим тузишда ўз стратегиясини ишлаб чиқишга ёрдам беради. Бунга қарамасдан ернинг бошланғич баҳоси – бу ҳали реал нарх эмас. Ер нархи бевосита битим тузиш жараёнида шаклланади.
Аграрсектордаишлабчиқаришнингучтаасосийомили–табиийресурслар (ервасувресурслари), капитал (асосийфондлар) вамеҳнатдан (қишлоқхўжаликкорхоналариходимлари) фойдаланилмоқда. Буборадаэнгмуҳимресурс, сўзсиз–ердир.
Фермер хўжаликлари, айниқса, зироатчилик билан шуғулланадиган фермер хўжаликлар етарли даражада коммунал инфратузилмага эга эмас, қишлоқ хўжалик техникаси ва ишлаб чиқариш ускуналари билан жиҳозланмаган.
Тадқиқот маълумотларига кўра, техника ва ускуналар, биринчи навбатда комбайнлар асосан чорвачилик хўжаликларида мавжуд. Фермер хўжаликлари балансидаги транспорт воситалари ҳақида ҳам шундай дейиш мумкин.
Бироқ, фермерлар ихтиёридаги техника ва ускуналар аксарият ҳолларда эскирган (айниқса тугатилган ширкатлардан олинганлари) ва тез-тез таъмирлашни талаб қилади. ускуналарнинг йўқлигининг сабаби электр энергия билан қониқарсиз таъминланиш ҳисобланади. Электр таъминотидан фойдаланадиган фермерлар хўжаликларида ҳам кўпинча электр энергияси узилишлари ва тармоқда кучланиш пасайиб кетиш ҳоллари содир бўлиб туради. Битта фермер хўжалигида бир йилда ўртача вақтинчалик ва мавсумий асосда фойдаланади.