RosanovaPrakt indd

110
Глава 3. Эластичность
многие сетевые операторы с пессимизмом смотрят на Петербург, Казань, Набережные Челны, Тольятти, Самару). Естественно, что депрессивные, дотационные регионы с мало зарабатывающим населением неинтересны для сетевиков.
Сама стратегия развития в регионе разнится у разных компаний: например, торговые компании развиваются как посредством строительства собственных комплексов, так и посредством участия в торгово-развлекательных центрах в качестве якорного арендатора. У некоторых сетевых компаний подписаны стратегические соглашения о развитии с крупными девелоперами: например, французская сеть «Ашан» развивается в сотрудничестве со шведской ИКЕА как часть торгового молла «Мега». Сети формата Cash&carry («Метро» и «Лента») развивают региональную сеть только за счет строительства торговых комплексов на собственных земельных участках.
Земельные войны
Критерии выбора земельных участков для строительства гипермаркетов очевидны: близость к крупному жилому массиву, удобный подъезд, возможность устройства большой парковки (не менее одного машино-места на 15 кв. м торговой площади). Учитывая, что требования к участкам одинаковы, между продуктовыми сетями идет настоящая борьба за наиболее выгодные площадки для строительства собственных торговых комплексов в регионах.
Земельный участок можно либо приобрести на вторичном рынке, либо получить от местной администрации.
Цены на участки на вторичном рынке сегодня достигают в ряде регионов 1,5—2 млн долл, за 1 га. Особенно дорогим считается Ростов-на-Дону: здесь цены доходят до 3 млн долл, за 1 га. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, то заключается договор купли-продажи участка, и после его регистрации право собственности на участок переходит к приобретателю. Покупателю необходимо помнить, что перед покупкой участка нужно получить выписки из всех открытых источников информации — земельного и градостроительного кадастров. Также обязательно получить сведения о наличии возможных сервитутов — водоохранных и прибрежно-защитных зон, санитарно-защитных зон, археологических зон и др. Знание всех сервитутов защитит инвестора от «сюрпризов» при реализации проекта. Известны случаи, когда компания покупала участок, но не могла на нем реализовать проект строительства гипермаркета до тех пор, пока не сокращала водоохранную и санитарно-защитную зоны находящегося рядом завода или кладбища.
Институт права частной собственности на землю развит не везде одинаково: в большинстве регионов инвестор получает право выкупить участок только после окончания строительства (Самара, Екатеринбург, Челябинск, и др.). В некоторых же регионах в черту города попали земли бывших колхозов и совхозов, поэтому много участков, пригодных для освоения под торговые центры, находится в частной собственности (Рязань, Тольятти, Тюмень).
В ряде случаев собственник участка уже успел оформить на себя часть исходно-разрешительной документации, получить постановление