|
SFF R
on
,
(13.16)
1400
2500
1050
2500
1050
700
2500
350
2500
бу ерда:
SFF
-
R
on
га тенг даромад ставкаси бўйича қоплаш фонди омили, яъни:
,
1
1
N
on
on
of
R
R
R
(13.17)
у ҳолда:
,
1
1
0
N
on
on
of
R
R
R
R
(13.18)
Юқоридаги мисол учун:
3429
0
2029
0
14
0
1
14
0
1
14
0
14
0
4
0
,
,
,
,
,
,
R
ёки 34,29%
Капиталнинг 100% лик амортизацияси ҳолатида, капитални қоплашга
йўналтирилган
даромадларнинг
қисми,
фоиз
ставкаси
бўйича
унинг
реинвестициялаш шарти билан киритилган капитал суммасигача ўсади.
13.3-жадвал
Инвуд усули бўйича капиталнинг қайтарилиши
Йил
Фоиз
ҳисобига
тўловлар
Асосий
сумма
тўловлари
Барчасининг
қайтиши
Қайтаришнинг
жамғарма
суммаси
Асосий
сумманинг
қолдиғи
1
2
3
4
5
6
1
-
2029,0
2029,0
2029,0
7971,0
2
284,0
2029,0
2313,0
4342,0
5658,0
3
608,0
2029,0
2640,0
6982,0
3018,0
4
978,0
2029,0
3018,0
10 000,0
0
3429 $ 3429 $ 3429 $ 3429 $
1400
1116
789
411
2313
Фоизлар
Қарз асосий
суммасининг
қайтарилиши
1 2
3 4 йиллар
13.3-расм. Даромад ва кредит асосий суммаси тўловларининг диаграммаси
III. Хоскольд усули
Хоскольд усули – таваккалсиз фоиз ставкаси бўйича қоплаш фондини
шакллантириш ҳисобига капитални қайтаришдир.
Айрим ҳолларда инвестицияларнинг маълум турлари шунчалик даромадли
бўладики, бирламчи қўйилманикидек фоиз ставкаси бўйича реинвестициялаш
имконияти жуда паст ҳисобланади.
Реинвестиция қилинадиган воситалар учун пастроқ “хавфсиз” фоиз ставкаси
бўйича даромадлар олиш мумкин, яъни:
SFFB R
f
,
(13.19)
бу ерда:
SFFB
– таваккалсиз ставкага тенг даромад ставкаси бўйича қоплаш
фонди омили
R
f
< R
on
,
1
1
0
N
f
f
f
R
R
R
(13.20)
у ҳолда:
,
1
1
0
0
N
f
f
f
R
R
R
R
(13.21)
Шундай қилиб, 1 мисол маълумотлари ва
R
f
= 7%, капиталлаштириш
коэффициенти:
36581
0
22581
0
14
0
1
07
0
1
07
0
14
0
4
0
,
,
,
,
,
,
R
ёки 36,6%
ни ташкил этади.
13.4-жадвал
Хоскольд усули бўйича капиталнинг қайтарилиши
Йил
Фоиз
тўловла
ри
Фоиз
ҳисобига
тўловлар
Асосий
сумма
тўловлари
Барчаси
нинг
қайтиши
Қайтаришнинг
жамғарма
суммаси
Асосий
сумманинг
қолдиғи
2029,0
262,46
293,95
1
2
3
4
5
6
7
1
1 400
-
2 258
2 258
2 258
7 742
2
1 084
158,0
2 258
2 416
4 674
5 326
3
746
327,0
2 258
2 585
7 259
2 741
4
384
508,0
2 258
2741,0
1 000
0
$ 3658
3500 3331 Фоизлар
3125
384
746 Қарз асосий
суммасининг
қайтарилиши
1084
1400
2258 2416 2585 2741
1 2 3 4 йиллар
13.4-расм. Даромад ва кредит асосий суммаси қайтишининг тақсимланиш
диаграммаси
13.3. Пул оқимларини дисконтлаш усули
Баҳолаш объектининг қиймати
пул оқимларини дисконтлаш усули
(кейинги
ўринларда ПОД усули деб юритилади) ёрдамида дисконтлаш йўли билан, шундан
сўнг баҳоланаётган кўчмас мулкдан фойдаланишнинг ҳар бир йилидаги пул
оқимларини, шу жумладан мазкур кўчмас мулкка эгалик даврининг охирида уни
қайта сотишдан келадиган пул оқимини қўшиш орқали аниқланади:
n
i
n
n
i
i
D
V
D
I
V
1
)
1
(
)
1
(
,
(13.22)
бу ерда:
V
– баҳолаш объектининг қиймати;
I
i
– прогноз даври i-чи йилининг пул оқими;
D
– дисконтлаш ставкаси;
V
n
– реверсия (баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги
қиймати);
i
– прогноз даври йилининг рақами;
n
– прогноз даврининг охирги йили.
Кўчмас мулкни пул оқимларини дисконтлаш усули билан баҳолашнинг
босқичлари:
-
прогноз даврини аниқлаш;
-
ялпи даромадлар таҳлилини амалга ошириш ва ялпи даромадлар прогнозини
тайёрлаш;
-
тўлиқ фойдаланилмаслик ва йиғимлар бўйича йўқотишлар таҳлилини амалга
ошириш;
-
операцион харажатлар таҳлили ва уларнинг прогнозини амалга ошириш;
-
пул оқимини соф операцион даромад шаклида прогноз қилинаётган даврнинг
ҳар бир йили учун ҳисоблаш;
-
дисконтлаш ставкасини аниқлаш;
-
келгуси пул оқимлари, қолдиқ қиймат ҳамда уларнинг йиғиндисининг жорий
қийматини ҳисоблаш;
-
сотиш харажатлари зарур бўлганда капиталлаштиришнинг қолдиқ
коэффициентини топиш ва кўчмас мулк баҳосининг жорий қолдиқ қийматини
ҳисоблаш;
-
кўчмас мулкнинг умумий жорий қийматини аниқлаш;
-
текшириш жараёнини амалга ошириш.
Прогноз даврини аниқлаш узоқ муддатли прогнозлар учун етарли ахборот
ҳажмига боғлиқ. Пуҳта бажарилган прогноз пул оқимлари ўзгариш характерини
нисбатан узоқ муддатга башорат қилиш имконини беради. Прогноз даврининг давом
этиши, баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг ўзгарувчан
пул оқимлари
босқичининг давомийлиги билан аниқланади.
Халқаро баҳолаш амалиётида прогноз даврининг ўртача катталиги 5-10 йилни
ташкил этади, миллий амалиётда прогноз даврининг бундай катталиги 5 йилдан
иборат.
Кўчмас мулк объектидан ҳар бир прогноз йили учун пул оқимлари ҳажмини
башорат қилиш қуйидагиларни талаб этади:
- буюртмачи томонидан кўчмас мул объекти даромад ва ҳаражатлари ҳақидаги
ретроспектив давр молиявий ҳисоботи асосидаги мукаммал таҳлилни;
- кўчмас мулк бозорининг жорий ҳолати ва унинг асосий кўрсаткичлари ўзгариш
динамикасини ўрганишни;
- даромадлар ҳақидаги қайта ишланган ҳисобот асосида даромад ва ҳаражатлар
прогнозини.
ПОД усулида кўчмас мулкни баҳолашда объектдан келадиган даромадларнинг
бир неча тури ҳисоб чиқилади:
- потенциал ялпи даромад (ПЯД);
- хақиқий ялпи даромад (ХЯД);
- соф операцион даромад (СОД);
- солиққа тортилмаган пул оқимлари;
- солиқлар ушлаб қолинган пул оқимлари.
Даромаднинг турли даражаларини ҳисоблаш тартиби 13.1§да капиталлаштириш
усулини ўрганиш жараёнида кўриб чиқилган.
Кўчмас мулк объекти даромадининг турли даражаларини қуйидаги формулалар
билан ҳисоблаш мумкин:
ставкаси
тўлов
Ижара
Майдон
ПЯД
,
(13.23)
Бундан:
даромадлар
Бошка
Йўкотишлар
ПЯД
ХЯД
,
(13.24)
Соф операцион даромад эса:
харажатлар
Операцион
ХЯД
СОД
(13.25)
Амалиётда баҳоловилар одатда, кўчмас мулк объектининг соф пул оқимларини
молиялаштириш хусусиятларини ҳисобга олмаган ҳолда аниқлайдилар. Яъни, ПОД
усулида соф операцион дарома катталиклари дисконтланади.
Кўчмас мулк объектининг бозор қийматини баҳолашда ундан келадиган соф
операцион даромад пул оқими сифатида қабул қилинади.
Do'stlaringiz bilan baham: |
