1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Фоиз шаклидаги тузатишлар 
Фоиз шаклидаги тузатишлар 
мустақил
ёки 
кумулятив асосда
амалга 
оширилиши мумкин. 
Мустақил асосдаги тузатишларни харидор тузатиладиган тавсифларни бир – 
бирига боғлиқ бўлмаган равишда баҳолайди деган фараздан келиб чиққан ҳолда 
қўллаш таклиф этилади. Акс ҳолда фоиз шаклидаги тузатишлар кумулятив асосда 
бажарилади. 

---

Таққослаш объектлари нархига киритиладиган мустақил ва кумулятив 
тузатишлар. 
Кўрсаткичлар 
Сотилган 
таққослаш объекти 
Мустақил 
асосдаги 
тузатиш 
Кумулятив 
асосдаги 
тузатиш 
Нарх, долл. 
200 000 
– 
– 
Сотиш санаси 
6 ой олдин 
+ 5% 
1,05 
Жойлашган ери
Кўрилаётган 
объектдан 7% га 
яхшироқ 
 
– 7% 
 
0,93 
Қулайликлар 
Кўрилаётган 
объектдан 10% га 
яхшироқ 
 
– 10% 
 
0,9 
 
Ҳолати 
Кўрилаётган 
объектдан 4% га 
ёмонроқ 
 
+ 4% 
 
1,04 
Умумий тузатиш
 
+ 
8
 
0,914004 
Таққосланаётган объектнинг тузатилган 
нархи, $. 
184 000 
 
182800,8 ≈ 
183000 
Ривожланган кўчмас мулк бозори, кичик тафовутли бозор нархларига эга бир 
турдаги объектларнинг деярли бир вақтда оммавий сотилиши шароитларида 
баҳоловчи 
умумий гуруҳланиш усули
дан фойдаланиши мумкин. Бу ҳолда ушбу 
объектларнинг ўртача нархи баҳолаш объектларининг бозор қиймати сифатида қабул 
қилинади. 
4 – мисол. 
Баҳоловчи деярли бир хил тавсифларга эга учта турар жой олди – 
сотдиси бўйича битимларни аниқлади. Сотувлар ҳақида қуйидаги маълумотлар 
мавжуд: 
Таққосланувчи объектлар 
Сотиш нархи, 
долл. 
Баҳолаш объектига 
нисбатан сифати 
Объект 1 
328 000 
яхшироқ 
Объект 2 
320 000 
ёмонроқ 
Объект 3 
323 000 
бирмунча ёмонроқ 
Нархларнинг 
максимал 
тарқоқлиги 
5 000 ёки ≈ 1.5% 
Тарқоқликнинг кичиклигини ҳисобга олган ҳолда, объектнинг нархи 
325 000 долл. Деб қабул қилиниши мумкин. 
5 – мисол. 
Умумий майдони 1000 м
2
бўлган ва 500000 у.е.га сотилган аналог 
объект нархига тузатиш киритиш керак. Тузатишлар киритиш тартиби ва якуний 
қийматнинг келиб чиқиши 12.3. – жадвалда кўрсатилган. 

---

12.3. – жадвал 
 
Таққослаш элементлари 
Тузатишлар 
катталиги, 
% 
Тузатишларнинг 
қийматдаги шакли, 
тузатилган нарх, у.е. 
Аналогнинг сотиш нархи 
 
500 000
 
Топшириладиган мулкий ҳуқуқлар 
учун тузатиш 
+ 4
 
+ 20 000 
Тузатилган нарх 
520 000 
Молиялаштириш шартлари учун 
тузатиш 
- 2 
- 10 400 
Тузатилган нарх
509 600 
Сотув шартлари учун тузатишлар 
+ 3 
+ 15 288 
Тузатилган нарх
524 888 
Иқтисодий шартлар ўзгариши учун 
тузатиш 
+ 5 
+ 26 244 
Тузатилган нарх
551 132 
Жойлашган ери учун тузатиш 
+ 4 
+ 22 045 
Тузатилган нарх
573 177 
Эскириш учун тузатиш 
- 6 
+ 22 045 
Тузатилган нарх
573 177 
Қўшимча қулайликлар мавжудлиги 
учун тузатиш (пул шаклидаги нархи) 
- 35 000 
Тузатилган нарх
503 787 
Масштаб учун тузатиш (таққослаш 
бирлигига пул шаклидаги тузатиш) 
- 160 000 
чяфқфФЯЯкуний қиймат 
 
343 787 
Тузатишларни ҳисоблашнинг статистик усуллари 
Корреляцион 
– 
регрессион таҳлил усулининг мазмуни кўчмас 3ц12 объектлари 
нархларидаги ўзгаришлар ва унинг қандайдир тавсифининг ўзгариши ўртасидаги 
боғлиқликни йўл қўйиладиган формаллаштиришдан иборат. Бу усул кўп меҳнатни 
талаб қилади ва уни қўллаш учун етарлича ривожланган кўчмас мулк бозори керак 
бўлади, негаки усул ахборот базасидан олинадиган катта миқдордаги мълумотларни 
таҳлил қилишни назарда тутади. 
Тузатишларни ҳисоблаш ва киритишнинг эксперт усуллари 
Тузатишларни ҳисоблаш ва киритишнинг эксперт усуллари, одатда фоизли 
усуллар баҳоловчининг баҳоланаётган объект таққосланаётганидан қанчалик 
яхшироқ ё ёмонроқлиги ҳақидаги шахсий фикрига асосланади. 

---

Баҳоланаётган объект қийматини 
Х 
билан, таққосланаётган аналог сотув 
нархини эса 1,0 га тенг деб оламиз, агар объект аналогдан 15% га яхшироқ бўлса, у 
ҳолда аналогнинг нархи ўша 15% га ошиши керак бўлади: 
Х
= 1,0 + 15% ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1 + 0,15) = 1,15 
Тузатишларни киритиш кетма – кетлиги
 
Таққосланувчи объектларга киритиладиган тузатишлар кетма – кетлиги 
битимлар 
ҳақидаги 
бозор 
маълумотлари 
таҳлили 
асосида 
аниқланади. 
Таққосланаётган 
объект 
нархига 
нисбатан 
фоиз 
кўрсаткичлари 
унинг 
топшириладиган мулкий ҳуқуқлар, молиялаштириш шартлари, сотув шартлари, бозор 
конъюнктураси, жойлашган ери, иқтисодий тавсифлари, фойдаланиш тури кабилар 
борасида қанчалик яхшироқ ёки ёмонроқлигини ҳисобга олиш учун қўлланилади. 
Топшириладиган мулкий ҳуқуқлар, молиялаштириш шартлари, сотув шартлари 
ва бозор шартларига киритиладиган тузатишлар кўпинча фоизларда акс эттирилади. 
Бироқ, бозор маълумотлари асосида фоиз кўрсаткичи аниқланганидан сўнг, ҳар бир 
таққослаш элементи учун алоҳида пулдаги ифодаси ҳисобланади. Масалан, агар 
таққосланаётган сотув санасидан баҳолаш санасигача бўлган бозор шартларидаги 
ўзгаришлар йилига 5% ни ташкил қилса, унда таққосланаётган объектга нисбатан 5% 
га тенг пул шаклидаги тузатиш киритилади. 
Киритилган тузатишлардан сўнг сотувнинг тузатилган нархи одатда кейинги 
тузатишлар: жойлашган ерига, жисмоний ва иқтисодий тавсифларига ҳамда кўчмас 
мулкка боғлиқ бўлмаган қиймат компонентларига тузатишларни киритиш учун тегишли 
солиштирма нарх шаклига келтирилади. 
Битим нархига киритиладиган 
биринчи тузатиш
топшириладиган мулкий 
ҳуқуқларга тегишли бўлади. Ушбу тузатиш таққосланаётган ва баҳоланаётган мулк 
объектларининг ҳуқуқий мақомидаги фарқланишларни ҳисобга олади.