Кўчмас мулк иқтисодиёти

Бевосита қиёслаш усули
баҳоланаётган объектнинг аналог-объект билан 
солиштиришдан иборат.Объектларнинг асосий характеристикалари солиштирилади ва 
улар асосида аналог-объектлар танланади. Баҳоланаётган объекнинг капиталлаштириш 
ставкаси аналог-объект билан бир хилда олинади ёки аналог-объектлар кўп бўлган 
ҳолатда ўртача арифметик асосида ҳисобланади. 
2. 
Боғланган инвестициялар усули (хусусий ва қарзга олинган капиталнинг)
кўчмас 
мулк объектини хусусий ҳамда қарзга олинган капиталидан фойдаланиб сотиб олиш учун 
қўлланилади: 
а) қарзга олинган маблағларига капиталлаштириш ставкаси (доимий ипотека) қарзга 
хизмат кўрсатиш бўйича йиллик тўловларнинг ипотека кредитининг асосий суммасига 
нисбати билан аниқланади;
б) хусусий маблағларга капиталлаштириш ставкаси (хусусий капиталнинг 
капиталлаштириш ставкаси) кўчмас мулк объекти эксплуатациясидан тушган соф 
фойданинг хусусий капиталга тўғри келадиган қисмининг хусусий капиталнинг 
миқдорига нисбати билан аниқланади.
Капиталлаштиришнинг умумий ставкаси унинг таркибий қисмларини киритилган 
капиталнинг умумий суммасидаги қарзга олинган ва хусусий капитал ўлчамига 
пропорционал чамалаш йўли билан аниқланади. Қарзга олинган капитал хусусий капитал 
учун капиталлаштириш ставкасини ипотека қийматига бўлган кўпайтмаси каби 
аниқланади. Хусусий капиталнинг ташкил этувчиси қуйидагича қарзга олинган 
капиталнинг киритилган капиталнинг умумий миқдорига нисбати сифатида аниқланади: 
3.
 Боғланган инвестициялар усули
(
ернинг ва бинонинг
) мулкий мажмуанинг ҳар бир 
компонентлари бўйича капиталлаштириш ставкасини аниқ ҳисоблаш мумкин бўлганда 
қўлланилади: бино ва ер участкаси. Усулнинг моҳияти ер ва унда жойлашган кўчмас мулк 
объекти учун чамаланган капиталлаштириш ставкаларини аниқлашдан иборат. 
Капиталлаштириш ставкаларини чамалаш мулкий мажмуанинг умумий қийматида бу 
ташкил этувчиларнинг улушига боғлиқ ҳолда амалга оширилади.
4. 
Эллвуд усули
боғланган инвестицияларнинг (қарзга олинган ва хусусий капитал) 
капитал қўйилмалар даврининг давомийлигини ва кўчмас мулк объекти қийматининг вақт 
ўтиши билан ўзгаришини ҳисобга олувчи модификацияланган усули ҳисобланади. 
Капиталлаштиришнинг умумий ставкасини ҳисоблаш учун Эллвуд қуйидаги 
формулани тавсия этган:
С
М
Y
R
е
о

−
=
(4) 
Бу ерда,
R
о
— капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти
;
Y
е
— хусусий 
капиталнинг қайтариш меъёри;M — қарзга олинган капитал улуши; С — Эллвуднинг 
ипотека коэффициенти. 
Амалиётда ипотека коэффициенти С нинг миқдори ҳисоб-китоб жадвалларидан фоиз 
ва хусусий капитал қайтариш меъёрлари ва эгалик қилиш даври берилганда аниқланади. 
Капиталлаштириш ставкаси =
Ялпи даромад − операцион ҳаражатлар +
+гудвилл баҳоси
Кўчмас мулк объектининг баҳоси
(2) 
Хусусий капитал учун капиталлаштириш ставкаси
=
қарзга олинган капитал ўлчами
Киритилган капиталнинг умумий суммаси
(3) 

---

231 
5. 
Кумулятив 
усул 
капиталлаштириш 
ставкасида 
инвестиция 
киритиш, 
инвестицияни самарасиз бошқариш, фондларнинг паст ликвидлиги билан боғлиқ бўлган 
таваккалчилик тузатишларини назарда тутади.Капитал киритиш бўйича фоиз шаклида 
фойда олишдан ташқари, киритилган капиталнинг ўрнини қоплаш вақтини ҳам ҳисобга 
олиш мумкин, яъни олинган ставкага капитални ўрнини қоплаш ставкасини қўшиш зарур. 
У бирликни йиллар сонига нисбати билан ҳисобланади.
Усулнинг моҳияти шундан иборатки, ставка қисмларга ажратилади, ва агар унинг 
барча таркибий қисмлари миқдори маълум бўлса, у ҳолда жамлаш йўли билан 
капиталлаштириш ставкасига эга бўлиш мумкин. 
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули кўчмас мулк объектидан фойдаланишдан 
тушган даромад ва уни қайта сотишдан тушган тушум жорий қийматга 
капиталлаштирилишига асосланади, бу қиймат кўчмас мулк объектининг қиймати бўлади. 
Кўчмас мулк объекти қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан 
аниқлашнинг умумий формуласи қуйидаги кўринишга эга: