Конференция материаллари Самарқанд давлат архитектура-қурилиш институти Илмий-техник кенгашининг қарори асосида нашрга тавсия этилди. Баённома №10

2. Жойлашган жойининг жозибадорлиги 
2.1. Мухандислик инфратузилмаси Барча 
зарурий 
коммунал 
хизматларнинг мавжудлиги 
2.2. Геологик шароитлар 
Тупроқ 
хусусиятлари, 
ер 
ости 
сувларининг ҳолати, ботқоқлашув, 
ерости 
сувларининг 
кўтарилиши 
хавфи, ерости сувларининг юқори 
даражаси 
2.3. Транспорт инфратузилмаси 
Транспортнинг 
қулайлиги, 
автойўлларнинг 
ҳолати, 
жамоат 
транспорти билан таъминланганлик, 
автотранспортни 
жойлаштириш 
қулайлиги 
2.4. Туманнинг турли-туманлик 
даражаси 
Ижтимоий аҳамияти, инвестицион 
жозибадорлиги, 
туманнинг 
ривожланиш истиқболлари 
3. Ҳудуд даражасида жозибадорлиги 
3.1. 
Объектга 
инвестиция 
киритишнинг аҳамияти 
Иш ўринларининг миқдори, кўчмас 
мулк объектидан потенциал солиқ 
тўловлари, ижтимоий инфратузилма 

---

276 
объектларининг сони, кўчмас мулк 
объектини функционал қўлланилиши 
мос келган холатда ижтимоий объект 
(мактаб, спорт, кўнгилочар мажмуа 
ва б.) сифатида фойдаланиши мумкин 
бўлган ҳудуд аҳолисининг сони,
3.2. Кўчмас мулк бозоридаги ҳолат Тумандаги 
объектларнинг 
бозор 
қиймати, объектларга бўлган талаб ва 
таклифлар миқдори, объектларнинг 
олди-сотди битимларининг сони 
3.3. Ижтимоий-иқтисодий ҳолат 
Аҳолининг 
турмуш 
даражаси, 
жиноятчилик даражаси, ҳудуднинг 
инвестицион жозибадорлиги 
3.4. Табиий омиллар 
Экологик ҳолат, табиий офатлар 
хавфи 
Ушбу усул кўпинча иқтисодий масалаларни ҳал қилишда фойдаланилади. 
Эксперт усулининг асосий устун томони – ихтиёрий масалаларни ечиш 
имкониятини беради. Шу билан бирга, ушбу усул қўлланилганда ишончли 
натижаларни олиш учун қуйидаги талабларга риоя қилиш мақсадга 
мувофиқдир: 
- жавобларни таққослаш имконини таъминлаш мақсадида экспертларга 
берилаётган саволларнинг бир маънолиги ва аниқлигини таъминлаш; 
- етарли миқдорда юқори малакали экспертларни жалб қилиш; 
- фикр 
билдиришнинг 
мустақиллик 
тамойилидан 
фойдаланишни 
таъминлаш. 
Кўчмас мулкнинг инвестицион жозибадорлиги инвестор учун кўздан 
кечирилаётган объектларни даражаларга ажратиш имконини берувчи қиёсий 
тавсиф ҳисобланади. Содда айтганда, унинг ёрдамида энг омадли ва фойдали 
активларга қўйилмаларни аниқлаш мумкин. 
Инвестор қуйидагиларни амалга ошириши лозим: 
 
дастлабки инвестициялаштирилган маблағни қайтариш учун 
кетадиган вақтни аниқлаш; 
 
кўчмас мулк объектини сотиб олиш натижасида юзага келган 
активларнинг ҳақиқий ўсиш даражасини таҳлил қилиш; 
 
мавжуд хавф-хатарларни баҳолашни амалга ошириш. 

---

277 
Кўчмас мулк объектини баҳолашни фақат қуйидаги омилларни ҳисобга 
олган холда амалга ошириш мумкин: 
 инвестицион кўчмас мулк бозорида юзага келган иқтисодий ҳолат; 
 асосий макроиқтисодий кўрсаткичлар динамикаси; 
 инвесторларнинг маълум кўникма ва тажрибаси; 
 мамлакатдаги сиёсий ҳолатнинг стабиллиги; 
 қўйилмаларнинг режалаштирилган фойдалилиги; 
 мавжуд солиққа тортиш тизими. 
Кўчмас мулк объектининг инвестицион қиймати ва жозибадорлиги доимо 
ўзаро яқин алоқада бўлади. Уларнинг тўғри қўлланилиши инвесторга якуний 
қарорни қабул қилишга кўмаклашади. 
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ КАК 
ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 
 Доцент Ганиева Ф.С., Орипов У.А., СамГАСИ 
Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени нуждается 
в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует два 
вывода: 
для 
большинства 
инвесторов 
недвижимость 
как 
объект 
инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, 
обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, 
она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим 
извлекать больший доход и обладать контролем над активами.[1] 
Управление недвижимостью - это комплекс операций по эксплуатации 
зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим 
персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение 
условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях 
наиболее 
эффективного 
использования 
недвижимости 
в 
интересах 
собственника. Основой и эффективным способом формирования системы 
управления при любом типе управления и любых видах недвижимости 
являются оценочные процедуры.

---

278 
Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующих эффективного 
управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, 
сооружения и помещения. Недвижимость, с одной стороны, облагается 
налогами, с другой - может приносить существенную прибыль за счет ее 
эффективного использования. Процесс управления недвижимостью следует 
рассматривать как взаимосвязанное единство технических, экономических и 
управленческих экспертиз и решений, что означает системный подход.[2] 
Рассмотрим оценку стоимости объекта недвижимости как элемента 
системы управления недвижимостью на примере мебельной фабрики. 
Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, состоит из 
стоимости имущественных прав на земельный участок и восстановительной 
стоимости или стоимости замещения улучшений, включающую прибыль 
предпринимателя, за минусом накопленного износа. При определении 
стоимости имущественных прав на земельный участок входящий в состав 
объекта оценки, данный земельный участок рассматривается как свободный 
(без 
улучшений) 
в 
предположении 
его 
наиболее 
эффективного 
использования.[1] 
При определении стоимости объекта оценки затратным подходом 
рассчитывает: 
- стоимость имущественных прав на земельный участок; 
-затраты на воспроизводство или на замещение улучшений; 
-прибыль предпринимателя, представляющую собой вознаграждение 
предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала 
(инвестиций) при создании объекта недвижимости; 
- величину накопленного износа улучшений; 
- стоимость улучшений, как уменьшенную на величину накопленного 
износа сумму затрат на воспроизводство или замещение улучшений и 
прибыли предпринимателя; 
- стоимость объекта оценки, как сумму стоимости имущественных прав 
на земельный участок и стоимости улучшений. 

---

279 
При затратном подходе считают, что рыночная стоимость оцениваемой 
недвижимости определяются в первую очередь затратами на его создание и 
реализацию. Рыночная стоимость, оцениваемая затратным подходом, является 
стоимостью воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может 
стоить объект, если его произвели и продали сегодня, т.е. при существующем 
уровне цен.
Таблица 1 
Расчет полной восстановительной стоимости административного 
здания, производственного цеха 
Показатели 
Административное 
здание 
Производственный 
цех 
Площадь застройки,кВ.м. 
424,22 
2561,79 
Объем здания, куб.м. 
2799,9 
14997,33 
Стоимость 1 куб.м., сум 
50,00 
17,70 
Стоимость после поправки 
1 куб.м., сум 
47,70 
17,06 
Территориальный 
1,007 
1,007 
Коэфф.сейсмичности 
1,10 
1,10 
Коэфф. на капитальность 
1,00 
1,00 
Коэфф. на объем 
1,00 
0,94 
Коэфф. на высоту 
0,9 
0,9 
Стоимость объекта по 
состоянию на 1991 г. 
133 145,22 
239 764,84 
Индекс 2001 -1.05.2019 
2325 
2325 
Восстановительная 
стоимость 
309 664 493 
557 636 687 
Предпринимательская 
прибыль – 10% 
30 966 449 
55 763 669 
Стоимость 
340 630 942 
613 400 356 
Общий износ, % 
31,31 
30,52 
Общий износ, сум 
96 955 953 
170 190 717 
Остаточная стоимость, сум 
243 654 989 
443 209 639 
При определении стоимости объекта оценки затратным подходом 
рассчитывается 
прибыль 
предпринимателя, 
представляющую 
собой 
вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования 
собственного капитала (инвестиций) при создании объекта недвижимости, 

---

280 
согласно НСОИ №10 «Оценка стоимости недвижимости». К стоимости здания 
добавляется 10–30% предпринимательской прибыли.
Таблица 2 
Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 
Литер 
Наименование зданий и 
сооружений 
Площадь 
застройки, м 
2 
Стоимость, сум 
А 
административное здание 424,22 
243 674 989
Б 
производственный цех 
2561,79 
443 209 639
Итого:
2 986,00 
686 884 628 
Таким 
образом, 
стоимость 
административного 
здания 
и 
производственного цеха мебельной фабрики, найденная затратным 
подходом, составляет с округлением: 686 885 000 (шестьсот восемьдесят 
шесть миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) сум. 
Единая стоимость зданий, найденная затратным подходом на дату 
оценки, с учетом стоимости земельного участка составляет: 
С = 686 885 000,0 + 44 785 000,0 = 731 670 000,
0 (семьсот тридцать один миллион 
шестьсот семьдесят тысяч) сум. 
Следовательно, оценка стоимости объекта недвижимости как элемента 
системы управления недвижимостью на примере мебельной фабрики, 
показала, что при оценке мебельной фабрики затратным подходом его 
стоимость составила731 670 000,0 (семьсот тридцать один миллион шестьсот 
семьдесят тысяч) сум. 
Литература: 
1. Закон Республики Узбекистан 19 августа 1999 г. N 811-I «Об оценочной 
деятельности». 
2. Мирзиёев Ш.М.Эркин ва фаровон, демократик Ўзбекистон давлатини 
биргаликда барпо этамиз. Т.: Ўзбекистон, 2016 

---

281 
ҚУРИЛИШ ИНДУСТРИЯСИ УЧУН КАДРЛАРНИ ТАЁРЛАШНИНГ 
ЗАРУРИЯТИ