Конференция материаллари Самарқанд давлат архитектура-қурилиш институти Илмий-техник кенгашининг қарори асосида нашрга тавсия этилди. Баённома №10

Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш 
Дам олиш масканининг турли ёндашувлар ёрдамида баҳолашда қуйидаги 
натижаларга эришдик: 
Харажатли ёндашув – 3 788 724 811 сўм 
Даромадли ёндашув - 1 950 214 411сўм 
Қиёсий ёндашув – 1 096 738 227 сўм 
Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштиришда турли критериялар ҳисобга 
олинади: 
- сотувчи ва потенциал инвесторнинг асл хохиши ва имконияти; 
- бозор коньюнктурасининг ўзгариши; 
- объектнинг специфик кўрсаткичлари ва х.к. 
Жадвал 2 
Оқдарё туман Ўзунқишлоқда жойлашган дам олиш масканини бозор 
баҳосини аниқлаш 
Кўлланилган 
ёндашувлар 
Аниқланган 
қиймат, сўм 
Кўрсаткичлар 
улушининг 
коэффициенти 
Ҳисобланган 
баҳо, сўм 
1 
Харажатли ёндашув 
3788724 811 
фойдаланилмади 
- 
2 
Даромад ёндашуви 
1950214 411 
0,40 
780085764,4 
3 
Қиесий ёндашув 
1096738 227 
0,60 
658042936,2 
Жами: 
1 
1438128700,6 
Демак, Оқдарё туман Ўзунқишлоқда жойлашган дам олиш масканини 
бозор қиймати 1438128700,6 сўмни ташкил қилди. 
АДАБИЁТЛАР: 
1. Ўзбекистон Республикаси «Баҳолаш фаолияти тўгрисида»ги Қонуни 
19.08.1999 й. №811-1. 
2.Мирзиёев Ш.М 2017-2021 йиларда Ўзбекистон Республикасини 
ривожлантиришнинг 
бешта 
устувор 
йўналиши 
бўйича 
ҳаракатлар 
стратегияси.Т.: Ўзбекистон, 2017. 
3.
www.torg.uz

---

263 
KO‘CHMAS MULKNI BAHOLASH VA BOSHQARISH 
MEHANIZMINI TAKOMILLASHTIRISH YO‘LLARI, MAISHIY HIZMAT 
BINOSI MISOLIDA 
Ganieva F.C. Turaeva M.X., SamDAQI 
 
Mamlakatimizda 
Prezident 
SH.M.Mirziyoev 
rahnamoligida 
amalga 
oshirilayotgan keng ko‘lamli iqtisodiy islohotlar jarayonida bozorning barcha 
bo‘g‘inlarini rivojlantirish mexanizmlari yaratildi. Ko‘chmas mulk bo‘yicha amalga 
oshiriladigan bitimlar zamonaviy bozor munosabatlarining ajralmas qismi 
hisoblanadi. Ko‘chmas mulk bozori faoliyatini tartibga solish, uni davlatimizning 
fuqarolar huquq va manfaatlarini himoya qilishga qaratilgan ijtimoiy yunaltirilgan 
iqtisodiy 
siyosati 
tamoyillariga 
muvofiqlashtirish 
maqsadida 
milliy 
Qonunchiligimiz takomillashtirilmokda.[2] 
Hozirgi kunda baholash faoliyatini qamrab oluvchi hizmatlar sohasi 
mamlakatimizda jadal sur’atlar bilan rivojlanib bormoqda.SHu o‘rinda e’tirof etish 
kerakki, Respublikamiz Prezidenti va hukumati tomonidan ko‘chmas mulkni 
baholash, mulkni davlat tasarrufidan chiqarish, fuqarolarimizning mulkka bo‘lgan 
loqayd qarashlarini tubdan o‘zgartirish, mulkka egalik qilish, foydalanish va 
tasarruf etishdagi iqtisodiy va huquqiy savodxonligini oshirishga alohida e’tibor 
qaratib kelinmoqda. Istiqlol yillarida tadbirkorlikni rivojlantirishni ta’minlaydigan 
qonunchilik bazasi va xususiy mulkka nisbatan davlatning asosiy kafolatlari 
shakllantirildi.
Bozorning kon’yukturasi, bu boradagi normativ-huquqiy hujjatlar 
to‘g‘risidagi axborot bilan ta’minlash, shuningdek, ko‘chmas mulk ob’ektlari
reklamasining tarqatilishini tashkil etish, bitim taraflarini tanlash bo‘yicha 
tavsiyalarni o‘z ichiga oladi. Bu esa baholovchiga ko‘chmas mulkni baholashda 
qiyosiy usulni qo‘llashga, hamda shahar hududiy ko‘rsatkichlari ta’sirini tadqiq 
qilishga muhim omil bo‘lib hizmat qiladi. 
O‘zbekiston sharoitida ko‘chmas mulkni baholashning uslubiy asoslarini 
o‘rganish va baholash faoliyati bilan bog‘liq jarayonlarni takomillashtirish 
respublikamizda erkin bozor infrastrukturasini rivojlantirishda o‘ta dolzarb 

---

264 
muammo hisoblanadi.[1] Ko‘chmas mulkni xarajat yondashuvida baholashni va 
bo‘sh er uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili cavdo 
majmua ko‘chmas mulk ob’ekti misolida ko‘rib chiqamiz. Maishiy hizmat binosi 
Urgut shaharchasida joylashgan. Maishiy hizmat binosi Urgut shaharchasining 
markaziy trassasida joylashgan. Maishiy hizmat binosi 2014 yilda qo‘rilgan, bir 
qavvatli, bino uzunligi 20,0 m, eni esa 6,0 m ni tashkil qiladi. Bino balandligi 5,0 m, 
qavatning balandligi esa 3,0m. Baholanayotgan maishiy hizmat binosi 4 xonali. 
Maishiy hizmat binosining qo‘rilish maydoni 120 kv.m. ni tashkil etadi, poyabzal 
ta’mirlash ustoxonasi, sartaroshhona, do‘kon, oshhonalari mavjud.Er uchastkasi 150 
kv.m.ni tashkil etadi. 
Ko‘chmas mulkdan bir necha yo‘llar bilan foydalanish mumkin. Ko‘chmas 
mulkdan foydalanishda har bir yo‘nalish bo‘yicha belgilangan va to‘g‘ri keladigan 
uning bahosi bo‘lib, baholashni o‘tkazish vaqtida foydalanishni bir yo‘nalishi 
olinadi. ya’ni eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili olinadi. 
Baholovchini fikriga ko‘ra – bozor tahlilidan kelib chiqqan holda mulkning 
samarali foydalanish yakuni kelib chiqadi. Boshqacha qilib aytganda, jismonan 
bajarish imkoni bo‘lgan, istarli darajada asoslangan va moliyaviy jixatdan amalga 
oshirish mumkin bo‘lgan, oqilona foydalanish mumkin bo‘lgan va qonuniy muqobil 
variantlar ichidan tanlab olingan, ko‘chmas mulkning eng yuqori qiymatiga olib 
keladigan foydalanish varianti. Baholanayotgan maishiy hizmat bino markaziy 
trassasida joylashganligi, atrofida savdo do‘konlari va maishiy hizmat ko‘rsatish 
shahobchalari, mavjudligi sababli, undan eng yaxshi va eng samarali foydalanish 
usuli – uni ijaraga berish hisoblanadi. 
Maishiy hizmat bino ko‘chmas mulkning tiklash qiymati loyiha-smeta 
hujjatlariga binoan aniqlanadi. Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lmasa, ko‘chmas 
mulk tiklanish qiymatining yiriklashtirilgan normativlaridan foydalanishga yo‘l 
qo‘yiladi.
Yiriklashtirilgan normativlar asosida ko‘chmas mulkning tiklanish 
qiymatini aniklash O‘zbekiston Respublikasi Adliya Vazirligida ruyxatdan utgan
xamda Vazirlar Maxkamasi koshidagi O‘zgeodezkadastr bosh boshqarmasi, 

---

265 
O‘zbekiston Respublikasi Kommunal hizmat Vazirligi tomonidan tasdiqlangan 
GKKINP-18-013-2011 yil «Noturar joy bino va inshootlarning tiklanish baholari 
umumlashtirilgan ko‘rsatkichlari to‘plami»dan foydalanilgan xolda amalga 
oshiriladi.[1]
2011 yil bazis narhlaridagi maishiy hizmat binosining to‘liq tiklanish qiymati 
quyidagi formula orqali hisoblanadi: 
S = S x C
tabl.
x K
1
x K
2
x K
3
x . . .x K
n
,(1) 
Bunda: S – binoning 2011 yil xolatiga tiklanish bahosi 
S - baholanayotgan obektning xajmi m3 (maydon m2, uzunlik p.m)
S
tabl
- UPVSNZiS jadvali buyicha 2011 yil bahosidagi bir birlikning 
narhi; 
K1 – binoning kapital guruxini hisobga oluvchi koeffitsient
K2 - xududning zilzilaga bardoshligini hisobga oluvchi koeffitsient
K3 - xududiy koeffitsent
K4 - tashki va ichki pardozlash ishlari 
K5 - santexnik jixozlar va boshqalar 
Baholanayotgan obektning to‘liq tiklangan kiymatini aniklash uchun kuyidagi 
formuladan foydalanamiz: 
S p.v. = S x Iu, (2) 
S 
p.v.
- Binoning baholash davridagi to‘liq tiklangan kiymati 
S - Binoning 2011 yil xolatiga tiklanish bahosi 
Iu - Baholash davriga xokimlikning qo‘rilish materiallarining qimmatlashishini 
inobatga olgan xolda kupaytuvchi.
Noturar –joy ob’ektlarni tiklanish baholari umumlashtirilgan ko‘rsatgichlari 
to‘plamidan baholanayotgan ob’ekt analogini topib, bahoning yiriklashtirilgan 
ko‘rsatkichini aniqlab olamiz. To‘plamning 9-chi jadvali bo‘yicha qo‘rilish hajmi 
1500 kub mertgacha bo‘lgan 1-qavatli gishtli binoning 2011 yildagi 1 kub m. bahosi 
341289,2 so‘mni tashkil qiladi. Analog ob’ektning poydevori –temirbeton, devorlari 
– pishiq g‘ishtdan, ora yopmalar – brust yog‘ochli, pollari – yog‘och. Markaziy 

---

266 
issiklik tizimi bo‘lmaganligi sababi bu qiymatni -8,3% ga,kanalizatsiya uchun -
2,6%, gaz ta’minoti -2,0, telefon uchun -0,5% ga kamaytiramiz.[1] 
341289,2-13,4%=295 556 so‘m 
Binoda quyidagi muxandislik jixozlari mavjud: elektta’minoti, radio, telefon, 
televidenie.
Kapitallik guruhi – 1. 
Xududiy koeffitsient Samarqand viloyati uchun 1,007 
Seysmik koeffitsienti -1,15 
Kapitallik guruhiga o‘tish koeffitsienti -1,0 
Bino balandligiga tuzatuvchi koeffitsient -10 
Maishiy hizmat binoni tiklanish qiymatini aniqlash 
Jadval 1 
Ko‘rsatkichlar 
Miqdori 
Maishiy hizmat binoning qo‘rilish maydoni, m3 
600 
1 m3 qiymati, so‘m 
295 556 
Binoni kapitallik guruhiga tuzatish 
1,0 
Binoni balandliliga tuzatish 
1,0 
Xududiy koeffitsient 
1,007 
Seysmik koeffitsient 
1,15 
2011 yil xolatiga qiymat, so‘m 
205 361 175 
Indeks 1.01.2012y-1.04.2019y 
2,419 
Maishiy hizmat binoning tiklanish qiymati, so‘m 
496 837 571 
Baholanayotgan Maishiy hizmat binoni qoldiq qiymati: 
496 837 571– 21% =392 501 681 so‘m 
Er maydoni bilan foydalanish xuquqini baholash 
Binoning er maydoni bilan foydalanish xuquqini baholashda, er solig‘i 
kapitalizatsiya stavkasi qo‘llaniladi, NSOI №8 “Uslubiy qo‘llanma”, GKI RUz. № 
01/19-18/20 ot 6 oktyabr 2009 y. “Xususiylashtirish maqsadida mulk qiymatini 
baholash” qarorlarga asoslanadi.[3]
Er maydoni-150 m
2 
, jamoat bino joylashgan er maydoni uchun solik mikdori- 
2400 so‘m
, 1m
2
. Er maydonidan olinadigan daromadni er soligidan aniqlashtiramiz: 
150 x2400= 360000 so‘m x12= 4 320 000 
Kapitalizatsiya stavkasi refinansli stavkasiga asosan olindi va 9% tashqil etdi. 

---

267 
4320000\0.09= 48 000 000so‘m 
4 320 000+48 000 000=52 320 000 
SHunday qilib,er maydonidan kelib tushadigan daromad- 52 320 000so‘mni 
tashqil qiladi 
Maishiy hizmat binoni qiymatini aniqlash uchun uning qoldiq qiymatiga 
tadbirkorlik faoliyati daromadi qo‘shiladi.Tadbirkorlik daromadi odatda 10-30%ni 
tashkil etadi. Tadbirkorlik daromadini 20%deb qabul qilamiz. 
Maishiy hizmat binoni umumiy qiymatini aniqlash 
Jadval 2 
Lite
r 
Binoning 
turi 
Tiklanish 
qiymati, 
so‘m 
Tadbir.dar 
koef. 
Qiymat,so‘m Er qiymati Jami: 
A 
Maishiy 
hizmat 
bino 
392 501 681 1,10 
431 751 849 52 320 000 
484 071 
849 
Maishiy hizmat binoni xarajat yondashuvida aniqlangan qiymati 484 071 849 
so‘mni tashkil qildi. 
Maishiy hizmat binoni turli yondashuvlar yordamida baholashda quyidagi 
natijalarga erishdik[3]: 
Jadval 3 
Maishiy hizmat binoni bozor bahosini aniqlash 
Ko‘llanilgan yondashuvlar 
Aniqlangan 
qiymat, so‘m 
Ko‘rsatkichlar 
ulushining 
koeffitsienti 
Hisoblangan 
baho, so‘m 
1 
Xarajatli yondashuv 
484 071 849 
0,35 
169 425 147 
2 
Daromad yondashuvi 
466 133 333 
0,25 
116 533 333 
3 
Qiesiy yondashuv 
404228688 
0,40 
161 691 475 
Jami: 
1 
447 649 955 
Maishiy hizmat binoni bozor qiymati 447 649 955 so‘mni tashkil qiladi. 
АДАБИЁТЛАР: 
1. Ўзбекистон Республикаси «Баҳолаш фаолияти тўгрисида»ги Қонуни 
19.08.1999 й. №811-1. 

---

268 
2.Мирзиёев Ш.М 2017-2021 йиларда Ўзбекистон Республикасини 
ривожлантиришнинг 
бешта 
устувор 
йўналиши 
бўйича 
ҳаракатлар 
стратегияси.Т.: Ўзбекистон, 2017. 
3.
www.torg.uz
ЎЗБЕКИСТОН РЕСПУБЛИКАСИ БАНК СЕКТОРИДА КЎЧМАС 
МУЛКНИ ГАРОВ МАҚСАДИДА БАҲОЛАШ АСОСЛАРИ