Конференция материаллари Самарқанд давлат архитектура-қурилиш институти Илмий-техник кенгашининг қарори асосида нашрга тавсия этилди. Баённома №10

 
ГаниеваФ.С., Райимов М. СамДАҚИ 
Ҳозирги кунда баҳолаш фаолиятини қамраб олувчи хизматлар соҳаси 
мамлакатимизда жадал суръатлар билан ривожланиб бормоқда. Шу ўринда 
Президентимиз Ш.М.Мирзиёевнинг Олий Мажлисга мурожаатномасида 
қуйидагиларни таъкидлаб ўтилди: “......одамларимизнинг даромади ва ҳаёт 
сифатини оширишнинг муҳим омил ва йўналишларидан бири тариқасида 
хизмат кўрсатиш ва сервис соҳасини жадал ривожлантириш борасидаги 
тизимли ишлар изчил давом эттирилди. Давлат ва хўжалик субъектлари 
миқёсида амалга оширилаётган инвестиция сиёсатини, унинг устувор 
йўналишларини яхши тушуниш, инвестицияларни янги қўрилишга сарфлаш 
вариантларини, амалдаги ишлаб чиқариш қувватларини кенгайтириш ва 
реконструкция қилишни, фан-техника тараққиётининг энг янги ютуқлари 
асосидаги техника ва технологияларни ишлаб чиқаришга жорий қилишни 
билиш бугунги кунда кўчмас мулк соҳасидаги мутахассислар учун муҳим 
аҳамият касб этади.” [1] 
Шаҳар банк тизими иқтисодиётни ажралмас қисми ҳисобланувчи хизмат
соҳанинг пойдевори ҳисобланади. Самарқанд шаҳар банк тизимига қуйидаги 
банклар киради: [2] 

---

269 
Жадвал 1
Самарқанд шаҳар банкларни тизимидаги тутган ўрни 
№ 
Банк турлари 
Улуши (%) 
1 
Ўзбекистон Республикасининг Марказий банки 
11 
2 
Агро банк 
9 
3 
Алоқа банк 
4 
4 
Асака банк 
7 
5 
Ипак йўли банки 
7 
6 
Ипотека банк 
6 
7 
Капитал банк 
9 
8 
Қишлоқ қурилиш банк 
10 
9 
Хамкор банк 
9 
10 
Миллий банк 
14 
11 
Савдогар банк 
10 
12 
Траст банк 
4 
Шаҳарлар банки – бу иқтисодий категория бўлиб, кўп тармоқли таркибий 
тузилмалар ва ўзига хос хусусиятларга эга бўлган ишлаб чиқариш, хизмат 
кўрсатиш, ижтимоий ва бошқа объектлар йиғиндисидан иборат мураккаб 
тизим ҳисобланади. Бундай мураккаб тизимнинг фаолият кўрсатиши учун ҳар 
хил турдаги тармоқ, идоравий ва иқтисодий тузилмаси турли-туман бўлган 
корхона ва ташкилотларни ягона хўжалик механизмига айлантириш зарур. 
Ўзбекистон шароитида кўчмас мулкни баҳолашнинг услубий асосларини 
ўрганиш ва баҳолаш фаолияти билан боғлиқ жараёнларни такомиллаштириш 
республикамизда эркин бозор инфраструктурасини ривожлантиришда ўта 
долзарб муаммо ҳисобланади.
Ўзбекистон Республикаси банк секторини ривожлантиришда кўчмас 
мулкни гаров мақсадида баҳолаш асосларини маиший кўчмас мулк мисолида 
кўриб чиқамиз. Риелтор фирмаларининг маълумотларига кўра, Ургут 
туманининг марказий трассасида жойлашган баҳоланаётган турар–жойни 
барча кўрсаткичлари ўхшаш бўлган маиший хизмат биноларни ўртача бир 
ойда 400-500 долларга ижарага берилмоқда. Ҳисоб-китобларимизда ижара 
ҳақини 4000000 сўмга тенг деб оламиз.[2] 

---

270 
Операцион харажатлар – бу кўчмас мулкнинг одатдаги ҳолатда ишлаши 
ва ҳақиқий ялпи даромадни қайта тиклаш учун зарур бўлган харажатлар. 
Операцион харажатлар қуйидагиларни ўз ичига олади: 
- миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига 
боғлиқ бўлмаган шартли ўзгармас харажатлар; 
- миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига 
қараб ўзгарадиган шартли ўзгарувчан харажатлар; 
- алмаштириш харажатлари. 
Шартли ўзгармас харажатларга қуйидагилар киради: 
- мол-мулк солиғи; 
- мол-мулкни суғурталаш харажатлари; 
- хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши ва унга солинадиган солиқлар. 
Шартли ўзгарувчан харажатларга қуйидагилар киради: 
- бошқарув харажатлари; 
- коммунал харажатлар; 
- ҳудудни сақлаш харажатлари; 
- жорий таъмирлашлар харажатлари; 
- ҳавфсизликни таъминлаш харажатлари. 
Алмаштириш харажатларига том, полтўшами, элетроарматура каби 
бошқа тез эскирадиган яхшилашларни вақти-вақти билан алмаштириш 
харажатлари киради. 
Операцион харажатлар қуйидагини ташкил этади: 
- мол-мулк солиғи -3,0%; 
- мол-мулкни суғурталаш харажатлари -0,0%; 
- бошқарув харажатлари -1,0%; 
- коммунал харажатлар-1%; 
- худудни сақлаш харажатлари – 1%; 
- жорий таъмирлашларига харажатлар-1,0%; 
- ҳавфсизликни таъминлаш харажатлари-1,0%. 
- алмаштириш харажатлари – 0,0% 

---

271 
Жами операцион харажатлар - 8% ни ташкил этади. 
Капиталлаштириш 
коэффициентини 
кумулятив 
усули 
ёрдамида 
аниқлаймиз: 
Жадвал 2 
Капиталлаштириш коэффицентини ҳисоблаш 
Таваккал миқдори 
2,00% 
Менежмент билан боғлик таваккал 
1,00% 
Лойиҳаларни ноликвидлигига таваккал 
1,00% 
Хуқуқ устуворлигига боғлик таваккал 
1,00% 
Молия доирасида ва банклар сиёсати ўзгаришига боғлик 
молиявий таваккал 
2,00% 
Инвеститсияни бошқариш таваккали 
1,00% 
Капиталлаштириш коэффициенти 
9 % 
Маиший хизмат бинони кийматини даромад ёндашувида қуйидаги 
жадвалда аниқлаймиз: 
Жадвал 3 
Маиший хизмат бинони даромад ёндашувида қийматини аниқлаш, 
минг сўм 
Потенциал ялпи даромад 
4000 
48000 
Хақиқий ялпи даромад 
- 95 % 
45600 
Операцион харажатлар 
8% 
3648 
Соф операцион даромад 
41952 
Капиталлаштириш коэффициенти 
9% 
Баҳоланаётган объектнинг қиймати 
466133,3 
Маиший хизмат бинони даромад ёндашувида баҳолаш қиймати 
466133300 сўмни ташкил қилди.
Маиший хизмат бинони харажат ёндашувида аниқланган қиймати 
484071800 сўмни ташкил қилди. 
Қиёсий ёндашув бўйича объект қийматини баҳолашнинг асосий 
боскичлари қуйидагича: 
5. Баҳолаш объектига ўхшаш (аналогик) объектлар сотилиши, таклиф 
баҳолари хақида маълумотлар йиғиш; 

---

272 
6. Эркин бозор шароитида олди-сотди ишлари бажарилганлиги хақида 
маълумотлар олиш; 
7. Ўлчов бирликларини тўғри танлаш ва ҳар бир ўлчов бирлиги учун 
таққослаш тахлилини ўтказиш, яъни таққослаш объектлари баҳосига нисбатан 
баҳолаш объектининг баҳосини аниқлаш учун улар баҳосини корректировка 
қилиш (тузатиш); 
8. Баҳолаш объектининг баҳосини таққослаш характеристикалари таҳлили 
йўли билан аниқлаш ва уларни ягона баҳолаш кўрсаткичига ёки кўрсаткичлар 
гурухига келтириш. 
“Зарафшон”, “Даракчи” ва “Панорама” рўзномаларида ва Интернет 
тармоғидан олинган маълумотларга кўра, маиший хизмат биноларни сотилиш 
нархлари қуйидагича[2]: 
Жадвал 4 
Маиший хизмат бинони қийматини қиёсий ёндашувда аниқлаш, 
минг сўм 
Таққослаш 
элементлари 
Баҳолаш 
объекти 
Таққослаш объектлари 
Самарқанд 
шаҳри, 
Сельский 
тумани 
Самарқанд 
шаҳри, 
Кимъёгарл
ар қўрғони 
Самарқанд 
вилояти 
Булунғур 
тумани 
Самарқанд 
вилояти 
Жомбой 
тумани 
Самарқанд 
вилояти 
Жума 
шахри 
Тан нархи 
сўм 
430 000 
570 000 
270 000 
460 000 
460 000 
Сотиш вақти 
11.02.18 
21. 01.18 
6. 03.18 
8. 04.18 
12.01.18 
Тузатиш % 
- 
- 
- 
- 
- 
Ум.майдони 
кв.м. 
120 
120 
160 
100 
130 
122 
Тузатиш % 
- 
- 
- 
- 
- 
Нарх 
430 000 
570 000 
270 000 
460 000 
460 000 
Тузатиш% 
1.0 
1.0 
0.95 
0.95 
1,0 
Нарх 
430 000 
570 000 
256500 
437000 
460 000 
1кв.м. нархи 
3368,6 
3 583,3 
3 562,5 
2 565 
3 361,5 
3 770,5 
Баҳоланаётган 
объектни 
қиймати 
404228,7 
Шундай қилиб, маиший хизмат бинони қиёсий ёндашувда аниқланган 
қиймати 404228,7 сўмни ташкил қилади. 

---

273 
Маиший хизмат бинони турли ёндашувлар ёрдамида баҳолашда 
қуйидаги натижаларга эришдик [2]: 
Жадвал 5 
Маиший хизмат бинони бозор баҳосини аниқлаш 
Қўлланилг
ан ёндашувлар 
Аниқлан
ган қиймат, 
минг сўм 
Кўрсаткичлар 
улушининг 
коэффициенти 
Ҳисобланг
ан баҳо, минг 
сўм 
Харажатли 
ёндашув 
484 071,8 
0,35 
169425,1 
Даромад 
ёндашуви 
466 133,3 
0,25 
116533,3 
Қиесий 
ёндашув 
404228,7 
0,40 
161691,4 
Жами: 
1 
447649,9 
Маиший хизмат бинони бозор қиймати 447649,9 сўмни ташкил қилади. 
АДАБИЁТЛАР: 
1. Мирзиёев Ш.М 2017-2021 йиларда Ўзбекистон Республикасини 
ривожлантиришнинг 
бешта 
устувор 
йўналиши 
бўйича 
ҳаракатлар 
стратегияси.Т.: Ўзбекистон, 2017. 
2. 
www.torg.uz
КЎЧМАС МУЛКНИНГ ИНВЕСТИЦИОН ЖОЗИБАДОРЛИГИГА 
ТАЪСИР ЭТУВЧИ ОМИЛЛАР ВА УЛАРНИНГ ТАВСИФЛАНИШИ