Недвижимого имущества

Общее уравнение стоимости
Стоимость имущества определяется не ценой за единицу (полученной из статистических прайс-листов), умноженной на коммерческую площадь имущества, а общим уравнением стоимости. Общее уравнение стоимости дается суммой всех характеристик недвижимости, которые вносят вклад в общую стоимость, рассчитанную путем умножения количества каждой характеристики на соответствующую предельную цену.
{\ displaystyle V = \ textstyle \ sum _ {k = 1} ^ {N} \ displaystyle {\ bigl (} K_ {n} * {p_ {n}} '{\ bigr)}}

Подход сравнения рынка [ редактировать | редактировать викитекст ]

Что касается подхода, основанного на рыночном сравнении [5] , следует отметить, что в Италии практика оценки еще не пронизана им, что приводит к отсутствию методологической прозрачности в отношении результатов оценки, прозрачности, присущей только подходу рыночного сравнения. будет гарантировать в полном объеме. Этот оценочный подход хорошо освещен как в нормативной [6] , так и в более собственно популярной [7] зарубежной литературе . Подход к рыночному сравнению операционально структурирован посредством ряда последовательных операций, которые мы можем обрисовать следующим образом [8] :

1. 
   анализ рынка для обнаружения недавних контрактов для сегмента рынка;
   
2. 
   сбор полных данных о недвижимости;
   
3. 
   выбор характеристик недвижимости (элементов сравнения);
   
4. 
   составление таблицы данных (сводная сетка продаж);
   
5. 
   предельный ценовой анализ (корректировка);
   
6. 
   составление оценочной таблицы (сетка корректировки продаж);
   
7. 
   подведение итогов оценки (сверка) и представление результатов.
   

Метод рыночного сравнения может использоваться как в его классической формулировке, указанной выше, так и в версии, называемой «системой оценки», которая позволяет иметь дело со сравнением между объектами с характеристиками, обеспеченными предельной ценой, не обнаруживаемой непосредственно рынком. Таким образом, это позволяет избежать трудностей, которые могут возникнуть при работе с пунктом 5 схемы работы, изложенной выше. Эти операционные процедуры были реализованы как в Кодексе оценки имущества, так и в Руководстве по оценке имущества в качестве залога по кредитным рискам, которым управляет Итальянская банковская ассоциация .

Метод финансовой капитализации (или доходный подход) [ редактировать | редактировать викитекст ]

Порядок капитализации доходов: включает методы капитализации доходов, достигающих рыночной стоимости с учетом способности объектов приносить денежную выгоду. Порядок капитализации доходов основан на преобразовании дохода от имущества в капитальную стоимость через норму капитализации. Порядок капитализации доходов подразделяется на: метод прямой капитализации; в методе финансовой капитализации (доходная капитализация); в анализе дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации напрямую преобразует доход от собственности в рыночную стоимость путем деления годового дохода на ставку капитализации,

Затратный метод (или затратный подход) [ edit | редактировать викитекст ]

Процедура стоимостной оценки: подход, который позволяет определить стоимость имущества путем количественного определения стоимости застроенной земли и стоимости восстановления здания (возможно, амортизированного), на основе экономического принципа оптимизации, для которого экономическая субъект (покупатель) делает свой выбор, руководствуясь максимизацией определенной целевой функции, за которое он не желает платить за имущество сумму, превышающую стоимость земли под застройку и стоимость строительства другого здания, которое имеет такую ​​же функциональную полезность, как и существующее, рассматриваемое в состоянии его использования. Процесс оценки включает в себя три составляющие: рыночную стоимость земли под застройку, стоимость реконструкции под новую, амортизацию.