Microsoft Word Ko‚chmas mulkka investitsiyalash doc

«Dastak ta’siri»ni ko‘chmas mulk sotib olishni moliyalashda 
qo‘llash. Obyekt narxining qaysi qismi kredit bilan qoplanmasin, ko‘ch-
mas mulkka investitsiyalarning daromadliligiga ta’sir etadi. Lekin daro-
madni bevosita kapitallashtirish usuli [V = (NOI/r)] bitimni moliyalash 
mumkin bo‘lgan strukturalarning turli variantlarini hisobga olmaydi. Bu 
usul xaridni to‘la naqd pul bilan amalga oshirishni bildiradi. 
Qarz moliyasini ishlatish yoki «dastak ta’siri» risk va ko‘chmas 
mulk investitsiyalashning talab qilinayotgan daromadliligi munosabatiga 
sezilarli ta’sir ko‘rsatadi. Qarz olish avtomatik tarzda investitsion riskni 
ko‘tarib yuboradi, chunki qarz vositalarini qaytarish lozim. Ipoteka kre-
ditini to‘lay olmagan qarz oluvchiga sud va mulkka egalik qilish xavf 
soladi. Ayni shu vaqtda «dastak ta’siri» daromadlilikni oshirishi mum-
kin. Agar ko‘chmas mulkka investitsiyalash daromadliligi, qarz kapitali-
ga xarajatlardan kattaroq bo‘lsa, bitim to‘laligicha naqd pul bilan bo‘li-

---

 
132
shi mumkin bo‘lgan darajadan investorning daromadi ko‘tarilib ketadi. 
Bunday ta’sir «ijobiy dastak» deyiladi. Va aksincha, agar ko‘chmas 
mulkka investitsiyalash daromadliligi qarz kapitaliga xarajatlardan past-
roq bo‘lsa, ko‘chmas mulkka kiritmalardan bo‘ladigan daromad, to‘la 
naqd pul to‘lovi darajasidan pastroq bo‘ladi. Bunday holda, «manfiy 
dastak» deb nomlangan ta’sir ro‘y beradi. Aniq misol bizga investorning 
daromadligiga kreditni qanday ta’sir etishini tushinish va riskka ta’sini 
baholashga imkon beradi. 
Tasavvur qilaylik, investor yer uchastkasini 20 ming dollar narxda 
sotib oladi. Investorda xaridini to‘lashning ikki yo‘li bor. A varianti: uni 
to‘la naqd pul bilan to‘lash, ya’ni «dastak»ni ishlatmaslik. B varianti: 
kredit 80%ni qoplaydi, unga 12% yillik to‘lovni inobatga olgan holda 
(xarid vaqtida 20%li naqd pul bo‘nagi). «Dastak»ni qo‘llab, investor 
16000 dollarga vekselni imzolaydi (0,80x 20 000 dollar) yiliga 12% 
to‘lov sharti bilan, vekselning butun nominali bitimni tuzish paytidan 
boshlabб birinchi yilning oxirigacha qoplanishi kerak. Endi tasavvur 
qilaylik, bir yil ichida yer uchastkasi uchun narx 30 ming dollargacha 
oshdi. Agarda investor bitimni to‘la naqd pul bilan to‘lashni tanlaganda, 
kiritilgan birlamchi shaxsiy kapitalшning daromadliligi 50%ni tashkil 
etardi. «Dastak»ni qo‘llash daromadlilik ko‘rsatkichini, obyektga narxni 
qanchalik ko‘tarilishidan qat’iy nazar, ko‘tarilishiga sabab bo‘lishi 
mumkin edi. Bu holda (B variant) shaxsiy kapitalning birlamchi to‘lovi 
bor-yo‘g‘i 4000 dollarni tashkil etgan, qolgan summa esa kredit hisobiga 
yillik 12% hisobiga to‘lanardi. Obyektni 30 ming dollarga sotsa bo‘ladi, 
undan 4000 dollar investorning shaxsiy kapitalini ta’minlash uchun; 
16ming dollari qarzning nominal kattaligini qoplash uchun, yana 1920 
dollar – foizlarni to‘lashga (16000 dollar x 0,12) sarflanadi. Sotishdan 
tushum qoldig‘i, 8080 dollarga teng va investorning daromadini tashkil 
etadi. Unda birlamchi investitsiyalar daromadligi me’yori 202%ga yetadi, 
bu «dastak ta’siri»dan ko‘ra (A variant) to‘rt marta katta deganidir. 
Yuqorida keltirilgan misolda, biz 12%li stavkani ishlatdik, lekin bu 
yerda shuni tushunish muhimki, pullarning narxi nisbiy daromadlilik 
me’yorini («dastak bilan» yoki usiz) ta’sir etishi mumkin edi. Foiz 
stavkasi qancha past bo‘lsa, daromadlilik shuncha katta, lekin boshqa 
teng sharoitlarda investorning shaxsiy kapitali daromadliligi foydalanila-
yotgan «dastak» hajmi bilan aniqlanadi. 
Yakuniy natija qanday bo‘lmasin, kredit yordami doim risk bilan 
aloqador, muvaffaqiyatsiz bitim talafotga olib kelishi mumkin. Tasavvur 

---

 
133
qilamiz, uchastkaning narxi (20 ming dollar), yiliga 25%dan tushib 
ketdi. «Dastaksiz» xarid 25% manfiy daromadlilikni beradi (zararning 
nisbiy hajmi) beradi. Lekin bu «dastakli» bitimdan bo‘lgan zarar bilan 
solishtirganda ko‘p emas. Chunki unda investor nafaqat shaxsiy kapital 
kiritmasining birlamchi to‘lovi bo‘lmish 4000 dollar, balki yana 2920 
dollarni (1000 dollar qarzni nominal summasi +1920 dollar foiz 
ko‘rinishida). Zararning umumiy summasi – 6920 dollar, kapitalni bir-
lamchi kiritmasida 4000 dollarda, 173%ni tashkil etdi. Shunday qilib, 
«dastakli» bitimdan zarar, shaxsiy vositalar («dastaksiz») hisobiga 
bitimni to‘liq to‘lanishidan bo‘lgan zarardan deyarli 7 marta katta bo‘lishi 
mumkin ekan. Obyektdan sof operasion foyda (NOI) pul vositalarinig 
sof oqimi. Eslatib o‘tamiz, bozor qiymatini baholashda, ko‘chmas mulk 
obyektidan sof operasion foydani kapitallashtirish usuli qo‘llaniladi 
(NOI). Lekin ko‘pchilik investorlar uchun bu ko‘rsatkich alohida aha-
miyatga ega emas. Gap shundaki, ko‘pgina investorlar ko‘chmas mulkni 
sotib olishda qarz moliyasiga intilishadi. Undan tashqari, bizning kunlar-
da investitsiya haqida qaror qabul qilayotganda, kamdan-kam odam 
daromad solig‘i to‘g‘risidagi qonun bilan hisoblashmay yo‘l tutadi. 
Investorlar shuni bilishi kerakki, bitimga qancha pul vositasini jalb 
qilinishi va qancha pul mablag‘larini sarflashni o‘zlari hal qilishlari 
mumkin. Sof operasion foyda konsepsiyasi ushbu savollarga javob ber-
maydi. Shuning uchun ko‘chmas mulk bilan operasiyalar sohasida, obyekt-
larni vositalarni jalb etish uchun bosh mezon sifatida ma’lum moliyaviy 
ko‘rsatkich – pul vositalari oqimini diskontlash maydonga chiqadi.