Microsoft Word Ko‚chmas mulkka investitsiyalash doc

1.3. Ko‘chmas mulkni moliyalash, investitsiyalash  
va ipotekaviy kreditlash 
 
Yo‘nalishni o‘rganish bozor munosabatlarida rivojlanishga yordam 
berish va investitsion jarayonni faollashtirish yo‘li bilan iqtisodiyotni 
isloh qilish. Ushbu muammoli ishlar doirasida hal etiladigan asosiy vazi-
falar quyidagilar: 
• investitsion dasturlar va rivojlanish dasturlarini moliyalash tash-
kilotlari mexanizmlarini, moliyaviy muassasalar va xususiy shirkatlar 
ishida amaliyotga kiritish; 
• kredit muassalari va xususiy shirkat xodimlarini xalqaro stan-
dartlarga mos ravishda biznes-rejalarni tayyorlash usulini o‘rgatish; 
• kredit – moliya muassasalariga kredit qarorlarini qabul qilish va 
bajarish jarayonlarini nazorat qiluvchi ichki normativ hujjatlarni 
o‘tkazishda yordam ko‘rsatish; 
• Rossiya tuzulmasining investitsion amaliyotiga loyihaviy mo-
liyalashning yanada progressiv mexanizmlarini jalb etish. 
• ko‘chmas mulk bozorini faollashtirishga yo‘nalgan bitim va loyi-
halarni tuzish bilan bog‘liq, hududlarni investitsion dasturlarini ishlab 

---

 
23
chiqishda mahalliy davlat organlariga ko‘maklashmoq, qarz majburiyat-
larini to‘ldirishda yangi shakllarni jalb etish (masalan, shirkat qarzini 
yaxlit mulk kompleksi sifatida ishlatish). 
Ko‘chmas mulkni faqatgina shaxsiy vositalar hisobiga sotib olish 
iqtisodiy tarafdan qisman oqlanmagan, chunki yuqori o‘sish tezligiga 
bardosh berish va bir vaqtda, investitsiyalangan kapitalning daromadli-
ligini raqobatbardoshligini ta’minlash. 
Moliyalashni jalb etish biznesning uzoq muddatli ehtiyojlarini qop-
lash uchun moliyaviy manbalarning to‘g‘ridan-to‘g‘ri oqimi hisobida 
bozor imkon bergan o‘sishdan maksimal darajada foydalanadi. 
Investitsiyalash – moddiy vositalar (valutalar, qimmatli qog‘ozlar, 
qimmatbaho mulklar va boshqalar)ni shirkatga va daromad-foyda 
keltiruvchi boshqa mulkka jalb etish. Investitsiyalash ham birlamchi 
(yangi obyektlar), ham ikkilamchi bozorda (mavjud obyektlarga mulk 
huquqini o‘tkazilishi) amalga oshiriladi. Rossiya ko‘chmas mulk bozori 
ko‘plab omillar ta’siriga uchraydi. Eng avvalo – bu ko‘plab alohida hu-
dudlarning geografik bo‘linishidir. Xuddi shundan ko‘chmas mulk bozo-
rining individual iqtisodiy, siyosiy va ijtimoiy xususiyatlari kelib chiqadi. 
Bu, o‘z – o‘rnidan, turli hududlar ko‘chmas mulklar investitsion joziba-
dorligiga hal qiluvchi omil bo‘lib xizmat qiladi. Tajriba va maxsus bi-
limlarga ega bo‘lmasdan, investor u yoki bu rayon investitsion iqlimi 
to‘g‘risida ko‘plab miqdorda axborotdan quruq qolishi mumkin. Undan 
tashqari, investitsiyani bu sohaga oqimi obyektlarni qiymatining balan-
dligi bilan qiyinlashib qolgan.  
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashda foyda olishning to‘rt yo‘lini 
ajratib ko‘rsatish mumkin: 
• birinchidan, ko‘chmas mulkni ijaraga berishda investor muayyan 
pul vositasiga ega bo‘ladi. 
• ikkinchidan, ko‘chmas mulkka bozor qiymatlarini doimiy oshib 
borish sababidan, investorning passiv kapitalini o‘sishi sodir bo‘ladi; 
• uchunchidan, ko‘chmas mulk uni ishlatilishida foyda keltirishi 
mumkin; 
• to‘rtinchidan, ko‘chmas mulk obyektini muvaffaqiyatli qayta 
sotuvida, investor sezilarli daromad olishi mumkin. 
Ko‘chmas mulkni uch katta guruhga bo‘lish mumkin, ulardan har 
biri investitsiya rejasida o‘zining xususiyatlariga ega bo‘ladi. Bu daro-
mad keltiradigan turar-joy, yer va ko‘chmas mulkdir. Turar-joy foyda 
olish rejasidagi eng «ko‘p tarqalgan» turdir. Uni to‘g‘ridan-to‘g‘ri ishla-

---

 
24
tish bo‘yicha turar-joyni ijaraga berish mumkin, hozirgi sharoitda bu hol 
ancha istiqbolli ko‘rinadi. Undan tashqari, turar-joyga talabning turg‘un 
yuqori darajasi ushbu guruh obyektlariga bo‘lgan narxni muttasil o‘sib 
borishni ta’minlaydi. 
Yer uchastkalariga pul jalb etish yanada qaltis ishdir. Yerni bozor 
qiymati ko‘pgina omillarga bog‘liq, ular qatorida ekologik, iqtisodiy, 
siyosiy (mahalliy hokimiyat qarorlari), yuridik (davlat darajasida yer 
qonunchiligida o‘zgartirishlar) tomonlar ham bor. Ko‘chmas mulkka 
kiritilgan, foyda keltirayotgan investitsiya eng foydali hisoblanadi, shu-
ning bilan bir vaqtga, eng qaltisi hamdir. Ko‘chmas mulk eng sekin to‘-
ladigan sohalardan biridir (past likvidlikka ega). Aynan shu, obyektlar-
ning yuqori qiymati bilan birgalikda, ko‘chmas mulk bozorini yanada 
faol rivojlanishi uchun omil bo‘lib xizmat qiladi. 
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashning yanada mashhurroq turi bu 
to‘g‘ridan-to‘g‘ri usuldir, bu usulda ko‘chmas mulk obyektini bozorda 
shaxsiy shartnomani imzolash bilan sotib olish yoki teskari ijarani xarid 
qilish bilan bajarish mumkin. Vositali usul, bu ko‘chmas mulkka ixti-
soslashgan shirkat qimmatli qog‘ozlarini sotib olish yoki ko‘chmas mulk 
ta’minlaydigan bo‘naklarga investitsiyalash. 
Ko‘chmas mulkka pul kiritish ba’zi hollarda aksiyaga investitsiya-
lashga o‘xshaydi. Xususan, ikkalasi ham uzoq muddatli investitsiyalar, 
xuddi ana shundan, ularning umumiy belgilari kelib chiqadi. 
Investitsiyalashning ko‘p vositalari bor. Ulardan ko‘chmas mulkka 
investisiylashda odatda shaxsiy erkin kapital, qarz vositalari, ipoteka, 
opsionlar, bo‘naklar, aralash qarz majburiyatlari, yer ijarasi to‘g‘risidagi 
mulkiy shartnomalar va boshqalardan foydalaniladi. 
Ijaraga berilgan aksiya ham, ko‘chmas mulk ham, ega bo‘lgan ki-
shini daromad bilan ta’minlaydi. Lekin aksiyalar bo‘yicha dividendlar, 
odatda, yiliga marta yoki chorakda to‘lanadi, ijara to‘lovi esa, odatda, 
har oyda to‘lanadi. 
Ammo shu bilan birga, ko‘chmas mulkdan tushgan foyda, qarz 
kapitalining yuqori ulushiga ega korporasiya daromadlaridan pastroq 
dinamikada bo‘ladi. Bu quyidagi sabablarga ko‘ra yuz beradi: 
1. Korporasiya daromadi ko‘p hollarda ularning mahsulotini 
realizasiya hajmiga bog‘liq bo‘ladi, bu esa, bozorning ko‘p omillariga 
bog‘liqdir. Ko‘chmas mulk ijara shartnomasi esa, investorni yanada 
barqaror foyda bilan ta’minlaydi. 

---

 
25
2. Korporasiya doimo rivojlanishda bo‘ladi, foyda olishning yangi 
yo‘llarini qidiradi, demakki daromad manbalari ham doimiy ravishda 
o‘zgarib turadi. Ko‘chmas mulk obyektlari vaqt davomida o‘zgarmaydi. 
Keltirilganlardan ko‘rinib turibdiki, ko‘chmas mulklardan tushgan daro-
mad, korporativ qimmatli qog‘ozlar daromadlaridan yanada barqarordir. 
Ko‘chmas mulkka investitsiyalar foydalilik darajasi qimmatli 
qog‘ozlar daromadliligi bilan solishtirganda anchagina baland. Chunki 
investorning daromadi obyekt ekspluatasiyasiga ketgan xarajatlardan 
oshishi kerak. 
Hozirda ko‘chmas mulkka kiritmalar likvidligi biroz tushmoqda. 
Asosan, bu tebranishlar ko‘chmas mulk bozoridagi holatlar bilan bog‘-
liq. Moliyaviy muassasalar kreditlash darajasini qisqartirishadi, likvid-
likning pasayishi yuz beradi. 
Investorlar investitsiyalash obyektini tanlashda eng kam riskka ega 
bo‘lib, eng ko‘p daromad olishga intilishadi. Bu holda zaruriy kiritmalar 
summasi, kutilayotgan daromad hajmi va yana mumkin bo‘lgan risklar 
tahlil etiladi. 
Ko‘chmas mulkka investitsiyalash – bu uzoq muddatli loyihadir. 
Past likvidlilik, bitimni rasmiylashtirishni uzoqligi, foydalanish variantini 
o‘zgartirishiga katta xarajatlar investitsiyadan tez foyda olishga xalaqit 
beradi. 
Biroq ko‘chmas mulk investitsiya obyektlari ichida jozibadorli-
gicha qolmoqda. Bu holat pul vositalarining tez qadrsizlanishi, moliya-
viy muassasalarga ishonchning pastligi, bankning inqiroz darajasi stav-
kasini mos kelmasligi va boshqa omillar bilan tushuntiriladi. Bu sharoit-
larda ko‘chmas mulk kiritmalar nafaqat o‘z kapitalini saqlab qolish, 
balki qanchadir foyda olishni ham ko‘zlaydi. 
Investitsion munosabatlarda yanada jozibalisi, turar-joy obyektlari-
dir. Yuqori va doimiy talab, bu investitsiya ko‘rinishini mavjudligi, va 
yana turar-joy uchun aniq yuridik huquqlarni joriy etilganligi ushbu 
investitsiya turining yetarlicha likvidligini ta’minlaydi. 
Turar-joy muammolarining o‘tkirligi obyektlarning baland qiymati 
bilan tushuntiriladi. Bu yuqori qiymat aholini asosiy qismi daromadidan 
sezilarli darajada balanddir. Undan tashqari, yetarli rivojlanmagan 
ko‘chmas mulk kreditlash tizimi hozirgacha ikkilamchi ko‘chmas mulk 
bozoriga kreditlashni o‘z ichiga olmasdi.  
90-yillardan boshlab davlat ushbu holatni tartibga solish uchun 
choralar qabul qilishni boshladi. Turar-joyni bepul xususiylashtirish, 

---

 
26
mulkka turar-joy miqdori va hajmiga cheklovlarni yo‘qotish va kredit-
lash tizimini rivojlantirish o‘z mevasini berdi, biroq muammoni to‘la 
yechishga erishilgani yo‘q. 
Hozirda aholini ko‘p qismi uchun turar-joy muammosini hal 
qilishda asosiy imkoniyat bu rivojlanayotgan ipoteka krediti tizimidadir. 
Biroq bu sohada ham bir qancha muammolar mavjud. Bu, qisman, 
potensial qarz oluvchilarni moliyaviy muassasalarga biroz ishonchsizligi 
va yana qarz oluvchini to‘lovga qobiliyatliligini aniqlashdagi qiyinchi-
likdir. Bu muammo ko‘proq iqtisodiyotni qora sektoriga taalluqlidir va 
demakki qarz oluvchining ozgina rasmiy daromadidir. 
Yangi obyektlarni yetishmasligi, bank kreditlarining quruvchilar 
uchun «sharli» to‘lovi yordami bilan yechilmoqda. Ushbu kredit xusu-
siyati shundaki, uning asosiy summasi qurilish tugagandan so‘ng to‘xta-
tiladi. Qurilish davomida esa faqat kredit bo‘yicha foizlar to‘lanadi. Bu 
kredit faqatgina quruvchida qurilish ostidagi uchastka uchun egalik yoki 
ijara huquqini mavjudligi taqdim etiladi. 
Undan tashqari, turar-joy muammosi mahalliy darajada hal etil-
moqda. Soliq yukini pasaytirish hisobiga, alohida regionlarda qulay 
investitsion iqlim yaratish yo‘li bilan, investorlarni jalb etish uchun o‘zi-
ga hos kurash ketmoqda. 
Turar-joy muammosini yechish uchun, chora-tadbirlar tizimini 
qabul qilish talab qilinadi. Hozirda ishga oid qurilish, keyin to‘lab berish 
bilan turar-joylarni sotish, qurilish jamg‘armalari tizimi, turar-joy jam-
g‘arma dasturlari, shirkatlardan turar-joyni ssudalar hisobiga sotib olish, 
munisipal turar-joy obligatsiyalarini joriy etish va boshqalar bo‘yicha 
dasturlar ishlamoqda. 
Ko‘chmas mulkka investitsiyalashga inflyasiya ham ta’sir etadi. 
Bu ta’sir ikkiyoqlama. Birinchidan, ko‘chmas mulk investitsiya uchun 
yetarli darajada ishonchli obyekt hisoblanadi, chunki u nafaqat vosita-
larni saqlab qolish, balki har qanday holatda ham daromad olish imkonini 
beradi. Boshqa tomondan esa, inflyasiyani o‘sayotgan tezligi vositalarni 
boshqa sohaga qo‘yishni jonlantiradi. Bu quyidagilar bilan tushuntirila-
di, haqiqiy daromadlarni tushishi, vositalarning yetishmasligi va yetarli 
kreditni olish qiyinligi, kiritmalarni prognoz qilingan foydaliligini 
aniqlash imkoniyatining yo‘qligi. 
Hozirda, inqirozning yuqori tezligi sharoitida, investitsion faoliyat 
unchalik faol emas. Kiritmalarning yuqori qiymati va baland risklar bu 
sektorda investitsion faollikni pasayishiga olib keldi. 

---

 
27
Barcha yuqorida aytilganlarga qaramay, ko‘chmas mulk bozori 
investitsiya uchun jozibali bo‘lib qolmoqda. Birinchidan, u to‘g‘ridan-
to‘g‘ri investor tomonidan nazorat qilinadigan jamg‘armalarni ham 
saqlash imkonini beradi.  
Ikkinchidan, ko‘chmas mulkka investitsiyalar – mulk huquqiga 
asoslangan kam sonli investitsiyalardan biri. Uchunchidan, ko‘chmas 
mulkka investitsiyalash, vositalarni yuqori darajada inflyasiyada saqlash 
imkonini beradi. To‘rtinchidan, ko‘chmas mulkning keng bozori 
Rossiyada hali ham past o‘zlashtirilgan. Beshinchidan, ushbu holatda 
baland risklar bitimlarni baland daromadliligi bilan mukammallashadi.  
Hozirda, inqiroz sharoiti va umumiy iqtisodiy faoliyatni pasayishida, 
ko‘chmas mulk bozori ham faollikni pasayishini boshdan kechirmoqda.