Курс лекций Для направления

Техника инвестиционной группы (band of investment technique) — это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной по­стоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах, можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.
В приведенном примере ипотечный кредит в 400 000 долл. составляет 80% от общей суммы выкупного капитала. Ипотечная постоянная равна 12,64%. Таким образом, по кредиту требуются ежегодные выплаты в размере 0,10112 (0,8 X 0,1264) от общей цены покупки. Доля собственного капитала в общей сумме инвестиций составляет 20% при ежегодных выплатах на уровне 14,44%, что составит 0,02888 цены покупки. В итоге общая ставка дохода по технике инвестиционной группы составит 13% (0,10112 + 0,02888 = 0,13), как показано в табл. 12-3.
Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствие достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операцион-
ТАБЛИЦА 12-3
Техника инвестиционной группы

	Доля в выкупном капитале		Текущая требуемая ставка	Взвешенная ставка
Ипотечный кредит	80%	х	0,1264	0,10112
Собственный капитал	20%	х	0,1444	0,02888

Общая средневзвешенная ставка

дохода на выкупной капитал 0,13, или 13%
или

R_ОБЩ =_{0,1264х0,8+0,1444х(1-0,8)=0,10112+0,02888=0,13=13%}

где R_общ — общий коэффициент капитализации;

R_i — ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды);
R_S — коэффициент капитализации собственных средств ( отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных денежных средств.;
M ---доля, или уровень, кредитных ресурсов в общей сумме средств, затраченных на приобретение объекта недвижимости ( отношение величины кредита к стоимости недвижимости).

ном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели, необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы,

РЕЗЮМЕ
Традиционный анализ приносящей доход недвижимости требует ис­пользования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета. Характер текущего дохода от недвижимости, а также дохода от повышения стоимости актива, получаемого при его перепродаже, не соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода. Поэтому аналитики недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы: 1) в них были учтены лишь те статьи баланса, которые наиболее важны для определения рыночной стоимости собственности, а не затраты на приобретение объекта с учетом начисленного износа, 2) отчет о движении денежных средств отражал четыре уровня дохода. При условии составления финансовых отчетов на неизменной основе, их реконструированные варианты могут быть использованы как для расчета значимых соотношений по оцениваемому объекту собственности, так и для проведения его сравнения с другими объектами. Изучение подобных соотношений называется анализом ко­эффициентов (ratio analysis).
Анализ коэффициентов является важным аналитическим инструментом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения объекта коэффициенты, рассчитываемые по балансу, используются как для определения удельного веса земли и сооружений, так и для расчета левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут быть рассчитаны такие показатели, как коэффициент самоокупаемости, коэффициент недоиспользования и коэффициент операционных расходов. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, общих ставок дохода, ипотечных постоянных и ставок денежных поступлений на собственный капитал.