Курс лекций Для направления

Общая ставка дохода (overall rate of return, OAR) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. В гипотетических финансовых отчетах (табл. 12-1 и 12-2) OAR составляет 13% (65 000 долл./500 000 долл. = 13%). Это ставка дохода на весь выкупной капитал независимо от его источника (инвестора или ипотечного кредитора) и от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. OAR включает доход на все инвестиции плюс возврат убывающей части инвестиций.
Положительное отличие OAR от GRM состоит в том, что первый учитывает операционные расходы. OAR является приемлемым инструментом для ранжирования сопоставимых, не обремененных ипотекой объектов, поскольку он позволяет оценивать собственность, свободную от любой задолженности. Однако, когда собственность обременена ипотекой, полученный на основе рыночных данных OAR не может учесть особенностей существующего долга. При условии внесения изменений по Эллвуду OAR может включать поправки на ставки денежных поступлений на собственный капитал до выплаты налогов, на ипотечные кредиты, коэффициенты ипотечной задолженности и прогнозируемое повышение стоимости собственности.
Ипотечная постоянная (mortgage constant) — это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. В нашем примере этот показатель составляет около 12,64% (50 000 долл./400 000 долл. - 0,1263875). Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. В случае если ипотечная постоянная равна проценту по ипотеке, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом. Если постоянная будет меньше ставки процента, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. Как следствие невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга, и его остаток должен расти. В действительности кредиты с растущим остатком основной суммы встречаются очень редко. Почти все кредиты предусматривают постепенную амортизацию.