Курс лекций Для направления

Коэффициент покрытия долговых выплат (debt service coverage ratio) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга. В нашем примере он составляет примерно 1,29 (65 000 долл.:50 000 долл. = 1,2857). Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия дает информацию о "запасе" превышения дохода (чистого операционного дохода) над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.
Коэффициент покрытия дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень коэффициента покрытия долга, так же как и коэффициента ипотечной задолженности. Минимальный уровень данного показателя зависит от каждого объекта, экономических условий и географического района. Например, коэффициент 1,05 может быть приемлем для отдельно стоящего магазина, который сдан на условиях долгосрочной чистой аренды (почти на такой же период, что и срок действия закладной) очень надежному арендатору с рейтингом ААА. Торговом; центру, имеющему около 50% недостаточно надежных арендаторов, будет соответствовать коэффициент 1,20 — 1,50. Для собственности без надежных нанимателей, сданной в долгосрочную аренду, такой как многоквартирные дома или некоторые офисные здания, коэффициент будет составлять 1,25 — 1,50. Непостоянство доходов от отелей и курорта вызывает необходимость поддерживания более высокого коэффициента. Для рекреационных сооружений, таких, как залы для игры в мяч, теннисные корты и катки, коэффициент устанавливается на уровне с 1,50 до 2,50.
10.3. Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета о движении денежных средств
Ряд коэффициентов рассчитываются на основе данных, взятых как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств. Эти показатели включают мультипликатор валовых рентных платежей, общую ставку дохода, ипотечную постоянную, ставку денежных поступлений на собственный капитал и коэффициенты инвестиционной группы.
Мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multipk GRM) показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. По определению, в качестве знаменателя можно использовать либо потенциальный валовой доход (до вычета потерь от недоиспользования), либо действительный валовой доход (за вычетом потерь от недоиспользования) . Аналитик должен определить, какой из этих двух показателей использовать, и затем придерживаться этого выбора. По данным табл. 12-1 и 12-2, GRM составляет 5 и рассчитывается следующим образом:
Цена покупки $500 000: Рентный доход $100 000 =5
Данный показатель — один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости при ее покупке. Его легко рассчитать на основе имеющихся цифр. Однако широкое применение GRM объясняется скора легкостью проведения расчетов и возможностью проведения сравнении с другими проектами, чем надежностью этого показателя как инструмента оценки.
Коэффициент GRM не учитывает различий в операционных расходах между разнообразными проектами, особенности финансирования цены перепродажи и подоходные налоги, а также суммы и время получения располагаемых доходов. Можно ожидать, что данный коэффициент будет широко использоваться и в будущем, однако в действительности он является упрощенным, грубым показателем, который следует использовать только при сравнении не обремененных ипотекой объектов, физически сходных и находящихся в одном географическом районе.