Iqtisodiyotning real sektori

Shaxsiy imkoniyatlar qarorlar yoqilgan guruhlar

omillar

Guruh omillar	Y 1	Y2 _	Y 3	Y 4	Y 5
makroiqtisodiy	-	0,072	-	0,097	-
Demografik	0,452	0,250	0,285	-	-
Ijtimoiy	-	0,149	-	-	-
Ishlab chiqarish- infratuzilmaviy	-	-	0,146	-	-
tabiiy geografik	-	-	-	0,491	0,534
Omillar Daraja hayot	0,097	-	-	0,237	0,297
Bir nechta koeffitsienti qarorlar R2 ^_	0,549	0,471	0,431	0,825	0,831

Demografik ko'rsatkichlar hududlar o'ynash eng sezilarli roli ichida shakllanishi hududiy farqlash davlatlar bozor uy-joy. Ular hozir ichida

3 (dan 5) qurilgan modellar. Agar a bir xil o'ylab ko'ring omil
"Aholining zichligi" asosan demografik, keyin ichida oxir-oqibat biz olamiz vaziyat da qaysi ichida har biri modellar bo'ladi bu yoki boshqacha demografik ko'rsatkich.
Shuningdek, uchta modelda turmush darajasining omillari mavjud edi. Biroq, hech bir modelda ular hatto 30% ni ham tushuntira olmadilar. o'zgarishlar samarali belgilar.
Keyingisi yoqilgan ahamiyati harakat tabiiy ta'sirini kuzatish mumkin bo'lgan geografik omillar ikki xususiy modellar, va ichida har biri dan ular guruh
faqat aholi zichligi ko'rsatkichi edi. Shu bilan birga vaqt, uning ta'siri juda muhim edi - masalan, yilda o'zgaruvchanlik o'rta narxlar ikkinchi darajali bozor uy-joy uning hissa tuzilgan Ko'proq yarmi (53.4 %). DA ikki modellar hozir va makroiqtisodiy omillar lekin ular jami ta'sir qilish juda kichik.
Mintaqaviy bozor holatiga eng kam ta'sir uy-joy ko'rsatish ishlab chiqarish va infratuzilma va ijtimoiy omillar (hisobga olingan Jami ichida bitta modellar). Biz Biz bu holatni ularning ta'sir qilmasligi bilan izohlashimiz mumkin bevosita, a sinishi orqali prizma boshqalar omillar (Shunday qilib, Daraja daromad korrelyatsiya qiladi bilan moliyaviy pozitsiya korxonalar va filiali xususiyatlari mintaqa). DA final oxir-oqibat Aholi yashash joyi mulk yo'naltirilgan ustida shaxslar, ya'ni mintaqa aholisi va vaziyat bozor uy-joy bog'liq dan uning raqamlar, tarkibi va farovonlik - ichida birinchi navbat, va dan iqtisodiy vaziyatlar - ikkinchisida.
O'ylab ko'ring qisqacha tahlil omillar ta'sir qilish ustida narx Aholi yashash joyi Ko'chmas mulk ichida shaharlik tuman Samara.
Samara uy-joy bozorining shakllanishi "bo'lib o'tdi ta'sir qilish butun rus iqtisodiy tendentsiyalar va Samara viloyatiga xos bo'lgan omillar, birinchi navbatda, navbat, amal qiladi o'ziga xoslik geografik tuzilmalar shaharlik aglomeratsiya".
Qanday Eslatma mutaxassislar SOFI (Samara mintaqaviy fondi uy-joy va ipoteka), eng qimmat uy-joy ustida ikkinchi darajali bozor konsentrlangan ichida "eski shahar" - ichida Samara va Leninskiy tumanlari: 2015 yil iyul holatiga ko'ra ulardagi elita uy-joylarning o'rtacha narxi taxminan 97 000 rubl / m ² ni tashkil qiladi va g'ishtda yaxshilangan kvartiraning o'rtacha narxi uy – taxminan 80 000. Eng arzon uy – chekkada shaharning tumanlari - u bo'lgan Krasnoglinskiy va Kuybishevskiy belgilangan eng kam - 41504 rub./m ² Stalinnikida uy.
Bilan ball ko'rish takliflar yetakchilik qilmoqda Sanoat tuman (uy-joy takliflar 22,8%), bu ajablanarli emas, chunki Bu eng gavjum tuman Samara (Ko'proq 270 ming aholisi). tomonidan turi uy-joy qo'rg'oshin kvartiralar yaxshilandi g'isht uyidagi tartiblar (jami 35,9%) takliflar).
hukmron pozitsiya yoqilgan narxlar Leninskiy va Samara tumanlar tushuntiradi ichida birinchi navbat, shahar markazida ularning joylashuvi nufuzi, esa sotilgan xonadonlar soni bo'yicha bu maydonlarni egallaydi ikki yaqinda joylar (ular jami baham ko'ring ichida tuzilishi takliflar uy-joy hisoblanadi 7.5 %). Bu hayratlanarli emas, ular ham shaharda eng kam aholi ekanligini hisobga olsak (jami 100 mingdan kam aholi) va unga Lenin tumani bir xil eng kam joyni egallaydi kvadrat (5,4 km ² ).
Krasnoglinskiy va Kuybishevskiy hududlar, uy-joy ichida qaysi eng mavjud yoqilgan narxlar, boshqacha katta hudud, diapazon Manzil dan markaz shaharlar va nisbatan kichik raqamlash aholi (yoq 88 000 aholisi). DA tuzilishi takliflar uy-joy Krasnoglinskiy tuman, eng katta yoqilgan hudud ichida shahar va 6 yoqilgan aholisi soni bo'yicha ancha yuqori 4-o'rinni egallaydi. In ko'p Bu bog'liq bilan kiritish ichida ekspluatatsiya katta uy-joy massivlar - "Koshelev-loyihasi" (mikrorayon
"Ajoyib kalitlar"), "Yangi Samara, "Lochinlar Tog'lar". Tuzilishda faqat 7-o'rinni egallagan Kuybishevskiy tumani takliflar, mavzular emas Ozroq Unda bor yaxshilar istiqbollari “Janubiy” turar-joy majmuasini foydalanishga topshirish bilan bog‘liq uy-joy qurilishi shahar" va Volgar.
Tuzilishi takliflar uy-joy taqdim etdi ustida guruch. 1 va 2.


Guruch. bitta - Ob'ektlarni sotish bo'yicha taklifning tuzilishi Aholi yashash joyi Ko'chmas mulk yoqilgan turi kvartiralar g.o. Samara (%) iyul
2015 yil G.

Guruch. 2- Turar-joy mulklarini sotish bo'yicha taklif tarkibi Ko'chmas mulk ichida Bo'lim ma'muriy tumanlar g.o.
Samara (%) iyul 2015 yil G.

Bozor Aholi yashash joyi Ko'chmas mulk juda xilma-xil. U yakka tartibdagi uylar, kottejlar va sifatida taqdim etilgan turar-joy binolari. Bundan tashqari, insonning yashash joyi cheklangan ramka yashagan ball; u uzaytiradi ichida shahar atrofi va yozgi kottejlar massivlar. Mavjud har xil turlari Aholi yashash joyi binolar, materiallar ochiq havoda devorlar Uylar, boshqacha Qavatlar soni, qulaylik va va boshqalar., u yerda farqlar ichida birlamchi va ikkilamchi bozorlarda narxlarni shakllantirish. turlicha hududlar mumkin bo'l har xil yondashuvlar uchun narxlash.

Bularning barchasi narxni modellashtirishni qiyinlashtiradi uy-joy. mantiqiy ko'rinadi aniq mahalliylashtirish ob'ekt tadqiqot, tanlash xos turi uy-joy.
O'zgartirish xarajat Aholi yashash joyi Ko'chmas mulk bog'liq dan butun qator omillar qaysi paydo bo'ladi ustida har xil baholash jarayonining bosqichlari; bu omillarga bog'liq bo'lishi mumkin uch har xil ierarxik darajalari.
Birinchidan Daraja (mintaqaviy) - Daraja ta'sir qilish omillar kiyish umumiy xarakter, emas bog'liq bilan beton ob'ekt Ko'chmas mulk va emas qaram
to'g'ridan-to'g'ri undan, lekin bilvosita jarayonlarga ta'sir qiladi, ko'chmas mulk bilan sodir bo'ladi ustida bozor, va, shuning uchun, ustida baholangan ob'ekt.
Ikkinchi daraja (mahalliy) - mahalliy ta'sir darajasi omillar ichida asosan ichida masshtab shaharlar yoki shaharlik tuman. Bu omillar to'g'ridan-to'g'ri hisoblanganlarga bog'liq ob'ekt va shunga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari tahlili va bitimlar yoqilgan uni.
Uchinchi daraja (yaqin muhit) - bu daraja mulk bilan bog'liq omillar ta'siri va davomida ko'p u bilan shartlangan xususiyatlari.
Ta'sir qilish omillar balki sodir bo'ladi bir vaqtning o'zida ustida har xil darajalari a hisobga olinadi ketma-ket, ichida bog'liqliklar dan daraja detallashtirish taxminlar va mehribon baholangan xarajat. Baholovchi Ko'chmas mulk kerak har bir omilning yakuniy narxga ta'sirini o'rnating va keyin ta'sir qilish hammasi omillar ichida agregatlar va qil umumiy xulosa haqida xarajat Ko'chmas mulk, tasdiqlangan zarur asoslash.
Kimga birinchi Daraja bog'lash quyidagi 4 guruhlar omillar:

1. 
   ijtimoiy (trendlar o'zgarishlar raqamlar aholi, hajmi oilalar, zichlik aholi punktlari va boshqalar; ta'lim darajasi, madaniyat darajasining o'zgarishi; uslub va Daraja hayot);
   
2. 
   iqtisodiy (iqtisodiy vaziyat ichida mamlakat, mintaqa);
   
3. 
   jismoniy (iqlim sharoitlar, tabiiy xomashyo resurslari va manbalari, relyef, tuproq va boshqalar; ekologik vaziyat);
   
4. 
   siyosiy (siyosiy barqarorlik, xavfsizlik; soliq siyosat; qurilish normalari va qoidalar; yo'llar, obodonlashtirish, jamoat transporti, maktablar; ipoteka, mol-mulk to'g'risidagi qonun hujjatlarining mavjudligi; haqida operatsiyalar bilan Ko'chmas mulk).
   

Co. ikkinchi Daraja bog'lash quyidagi omillar:

1. 
   joylashuvi (savdo markazlariga nisbatan, joylar ilovalar mehnat, Aholi yashash joyi hududlar, yo'l, temir yo'l, qirg'oq, yashil massivlar tarbiyaviy va kommunal muassasalar;
   
2. 
   sharoitlar sotish ) maxsus sharoitlar operatsiyalar; motivlar sotuvchilar va xaridorlar; sharoitlar moliyalashtirish).
   

Kimga uchinchi Daraja bog'lash quyidagi omillar:

1. 
   jismoniy xususiyatlar (maydoni, o'lchamlari, shakli, material binolar, yil binolar yoki qayta qurish, qavatlar soni va boshqalar; sifat qurilish va operatsiya; diqqatga sazovor joylar, qulaylik, obro');
   
2. 
   arxitektura va qurilish (uslub, tartib, dizaynlar va va boshqalar.);
   
3. 
   moliyaviy va operatsion (operativ xarajatlar; narx qurilish; daromad, yaratilgan ob'ekt Ko'chmas mulk).
   

Biz shahar uy-joy bozorini o'rganishni tanladik tumanlar Samara va eng yaqin uchun uni hududlar. Manba ma'lumotlar - Internet manbalari; davri - 2012-2014 yillar yillar. Baza ma'lumotlar - Ko'proq 2000 ob'ektlar.
Har qanday tekis yoki uy xarakterlanadi emas faqat miqdoriy, lekin va sifat belgilar. Ular ilova ichida modellashtirish talab qiladi amalga oshirish ichida regressiya model xayoliy o'zgaruvchilar, belgilangan
"Z". Buning uchun biz ma'lumotlarning atribut gradatsiyalarini almashtiramiz belgilar miqdoriy qiymatlar (ifoda qilingan, Misol uchun, "0" va "bir").
Birinchi model xususiy narx omillarini tahlil qilishga bag'ishlangan Samara shahar tumani va Samara viloyatidagi kottejlar. Samarali belgisi Y - narx yozgi uy (ming rubl). Biz qo'shildi raqamli bo'lmagan omil "Manzil", ifodalangan ikki darajalar - "Samara" va "mintaqa", lekin yoqilgan mezon Talaba ichida multifaktorial modellar u bo'lib chiqdi ahamiyatsiz.
DA oxir-oqibat multifaktorial model edi kamayadi uchun ikki juftlashgan:
bitta) ^{Y   3382,6  60,8 x} ,
qayerda X - umumiy kvadrat yozgi uy, m ² .
Bilan kattalashtirish; ko'paytirish hudud yozgi uy ustida bitta m ² uning narx ichida o'rtacha ortadi ustida 60.8 ming rubl. Bu omil tushuntiradi 72.2 % o'zgarishlar narxlar berilgan ob'ekt Ko'chmas mulk;
2) ^{Y  7599.3  8071.3z _} ,
qayerda Z - Manzil (Samara / mintaqa).
Shunday qilib, bu omil alohida rol o'ynaydi ichida narxlash. Kottejlar ichida Samara ichida o'rtacha qimmat 8,07 million rubl uchun mintaqaviy kottejlar. Ushbu omilning ta'siri 16,7 foiz bilan chegaralangan.
Keyingisi ob'ekt tadqiqot xizmat qilgan kvartiralar shahrida Samara. Raqamli bo'lmagan omil "Masofadan uzoqlik markaz shaharlar", ifodalangan uch darajalar.
Samarali belgisi Y - narx kvartiralar (ming rubl).
Sarflagandan keyin tartib qadam ba qadam tanlash omillar biz oldi quyidagi model:
Y  1484,3  22,9x1 _ _{_}  25,9x2 _ _{_}  78,5z1 _ _{_}  51,9z2 _ _{_}  73,5z3 _ _{_}  45.2z4 _ _{_}  193,8 z ₅
qayerda:
,
X ₁ - yashash maydoni, m ² ; x2 _{_} - kvadrat oshxonalar, m ² ;
Z ₁ - uyning tashqi devorlarining materiali; Z2 _{_} - turi hammom;
Z3 _{_} - tartib kvartiralar;
Z ₄ - balkon / lodjiya mavjudligi; Z5 _{_} - uzoqlik dan markaz.
Keling , natijalarni mazmunli talqin qilaylik.
Shunday qilib, kattalashtirish; ko'paytirish Aholi yashash joyi hudud ustida bitta m ² olib boradi uchun ko'tarilish narxlar ichida o'rtacha ustida 22.9 ming rubl.; o'xshash oshxona maydonining o'zgarishi narxlarning o'rtacha 25,9 ga oshishiga olib keladi ming rubl.
G'isht uyida kvadrat metr uchun narx o'rtacha 78.5 ming rubl. qimmat, Qanday ichida paneli. Ajratilgan hammom ortadi narx ichida o'rtacha ustida 51.9 ming rubl., a Ko'proq zamonaviy tartib - 73,5 ming rublga. Muddati mavjudligi balkon va lodjiyalar narx ortadi o'rtacha ustida 45.2 ming rubl.
Faqat bitta omil o'ynadi ustida pasaytirish narxlar. Bu markazdan masofa. Chekkaga yaqinlashganda, narx o'rtacha pasayish ustida 193,8 ming rubl
Shahardagi kvartiralar uchun narxlarning o'zgarishi Samara 44% ga bog'liq o'zgarishlar kiritilgan ichida model omillar. Bir nechta koeffitsienti korrelyatsiya 0,663.
Ko'proq ichida bitta modellar edi analitik tarzda qayd etilgan giyohvandlik narxlar 3 xonali kvartiralar Samara dan qator omillar:

Y  1144,2  21,3 x  37,3z _
, qayerda:

X - umumiy kvadrat, m ² ;
Z - ko'rinish ob'ekt (asosiy/ikkinchi darajali).
Ma'lumotlar omillar tushuntirib berdi 76.2 % o'zgarishlar narxlar 3- xonali kvartiralar. Umumiy maydonning 1 m ^{2 ga oshishi bilan} narx o'rtacha 21,3 ming rublga oshadi. Ikkilamchi bozordagi narx 3 xonali kvartiralar birlamchi kvartiraga qaraganda o'rtacha yuqori, 37.3 ming rubl.
Amaliy ahamiyati shunday modellar tuzilgan ichida hajmi, nima ular mumkin bo'l talabda kabi tahlilchilar bozor uy-joy, Shunday qilib va mutaxassislar yoqilgan Ko'chmas mulk, tashkil etish narxlar ustida ob'ektlar.
Shunday qilib yo'l qabul qildi ichida taraqqiyot tadqiqot natijalar federal uchun amaliy ahamiyatga ega, mintaqaviy va munitsipal jismlar hokimiyat organlari, Shunday qilib kabi ruxsat berish farqli ravishda kostyum uchun tartibga solish bozor uy-joy ichida hududlar, sozlash mintaqaviy eng ko'p maqsad qilib olgan siyosat ahamiyatli omillar ichida xos sharoitlar. Rivojlanish uy-joy sektori, bu “zarur shart-sharoitlarni yaratadi uchun hayotiy faoliyat inson, - eng muhimi yo'nalishi ijtimoiy-iqtisodiy transformatsiyalar ichida mamlakat."
To'g'ri ustida turar joy kafolatlangan konstitutsiya rus Federatsiya. O'ylab ijtimoiy ahamiyati uy-joy savol, davlat kerak bo'l faol futbolchi ustida bozor uy-joy, o'tkazish ustida uni adekvat ijtimoiy siyosat.