Microsoft Word Ko‚chmas mulkka investitsiyalash doc

4.3. Ko‘chmas mulkka investitsiyalash samaradorligini  
baholash ko‘rsatkichlari 
 
Bozor iqtisodiyoti shartlaridan biri loyihalarga jalb etilgan, inves-
titsiyalar samaradorligini baholash xususiyati, istiqbolli natijalarga 
qo‘llashning yuqori darajada noaniqligi va doimiy emasligidir. Bozor 
iqtisodiyoti mamlakatlari usulida investitsiyalarning samaradorligini 
baholashning ikkinchi xususiyati – xarajat va foydani diskontlash yo‘li 

---

 
109
bilan vaqt omilini majburiy hisobga olishdir. Uchunchi xususiyat – foiz 
stavkasining yuqori roli. 
Bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda tahlil usuli, muvaffaqiyatli 
investitsion qarorlar hayot sifatini yaxshilanishi va iqtisodiy o‘sishga 
olib kelishi g‘oyasiga asoslanadi. Oqibatda, investitsiyalarni samarador-
lik tahlili maqsadi – jamoat va shaxsiy erkinlikni turli cheklovlar bilan 
birga oshirishdan iborat. Har bir investitsion qaror moliyaviy tahlil – 
(muayyan investor foydasini baholash) va iqtisodiy tahlil (investitsiya-
larni jamoat uchun samaradorligini aniqlash)ga asoslansa, maqsadga 
muvofiq bo‘lardi. Moliyaviy tahlil chog‘ida barcha xarajat va foydalar 
bozor narxlarida aniqlanadi, investitsiyalar esa loyihaning butun xizmat 
davriga yoki qarz muddatiga taqsimlanadi va diskontlashning qisman 
stavkasi ishlatiladi. Iqtisodiy tahlilning vazifasi – jamoatni ahvolini turli 
ijtimoiy maqsadlarni bajarilishi sharti bilan daromadni ko‘paytirish. 
Investitsion – moliyaviy menejment nazariyasi va amaliyotida besh 
asosiy usul qo‘llanib, ularni ikki guruhga birlashtirish mumkin. 
Diskontlash konsepsiyasini qo‘llashga asoslangan usullar: 
– sof joriy qiymat (Net present value – NPV)ning aniqlanish usuli; 
– qoplanishning ichki me’yorini (Internal Rate of Return – IRR) 
hisoblash usuli; 
– investitsiyalarning rentabelligini (Profitability Index – PI) hisob-
lash usuli. 
Hisoblash baholariga asoslangan usullar: 
– investitsiyalarning qoplanish muddatini (Payback Period – PP) 
hisoblash usuli; 
– investitsiyalarning buxgalterlik rentabelligini (Return on Invest-
ment – ROD) hisoblash usuli. 
Investitsion loyihalarni iqtisodiy baholashning asosiy usullaridan 
biri – sof joriy qiymatni (NPV) aniqlash usuli hisoblanadi va unga 
firmaning qimmati investitsion loyihani realizasiyasi natijasida o‘sishi 
mumkin. Bu usul ikki tushunchadan kelib chiqadi: har qanday firma 
o‘zining qimmatini oshirishga intiladi; turli vaqtdagi xarajatlar bir xil 
bo‘lmagan qiymatga ega bo‘ladi. 
Pul vositalarining oqimi davrida taqsimlanganidan keyin, uni 
diskontlash «i» foiz stavkasi bo‘yicha yuritiladi. Muhim qismi – diskont-
lash o‘tkaziladigan foiz stavkasi darajasini tanlash. 
Iqtisodiy adabiyotlarda uni ba’zida nisbatlash stavkasi deb ham 
nomlanadi, chunki samaradorlik bahosi investitsiyalar variantlarini 

---

 
110
qiyoslash yo‘li bilan yuritiladi. Ba’zida diskontlash koeffisientini 
«chegaraviy koeffisient» deb ham atashadi. Nomlanishlarning turli 
bo‘lishiga qaramay, bu stavka moliyaviy bozorda ssuda foizining 
kutilayotgan o‘rtacha darajasini aks ettirishi lozim. 
Ma’lumki, NPV>0 bo‘lganda, loyihani qabul qilsa bo‘ladi, agar 
NPV<0 bo‘lsa, loyihani rad etish lozim. Muqobil loyihalarni tanlashda, 
sof joriy qiymati eng baland bo‘lgan loyihani afzal ko‘riladi. 
Investitsiyalar samaradorligining bunday tahlil usuli, har yili 
loyihalarni xarajat va daromadlarini aniqlash imkonini beradi. Butun 
loyihaning hayotiy tsiklida, kirim va chiqimlarni aks ettirish vakolati, 
o‘zgarayotgan narxlar, risklar yoki noaniqliklarni bashorat qilish hiso-
biga tashkil topadi. Uning sof joriy qiymatini bozor munosabatlari muhi-
tida aniqlash, investitsiyalar samaradorligini tahlil etishning eng ko‘p 
tarqalgan va aniq usuli hisoblanadi. 
Eng ko‘p qo‘llaniladigan kiritmalarning samaradorligini baholash 
ko‘rsatkichi, ayniqsa xorijiy investorlar orasida «ichki qoplanganlik 
me’yori» (IRR) ko‘rsatkichidir. U kapital kiritmalar uchun joriy bozor 
stavkalari bilan o‘lchanilishi mumkin. Chunki har qanday investitsion 
loyihani amalga oshirish moliyaviy manbalarni jalb etishni ko‘zlaydi va 
bu pul to‘lash deganidir. Xuddi shu yerdan ko‘pgina investorlar 
kiritiladigan vositalarning daromadlilik darajasini aniqlashadi. 
Ichki qoplanishlik me’yori deganda kutilayotgan pul oqimlarining 
joriy qiymatlari tengligini ta’minlovchi, diskontlash stavkasi tushuniladi. 
IRR ko‘rsatkichi xarajatlarning mumkin bo‘lgan maksimal nisbiy 
darajasini ko‘rsatadi va bu loyihani amalga oshirishda ro‘y berishi 
mumkin. Loyihani realizasiyasi banklar kreditini jalb etishni talab etsa, 
IRR tushunchasi bank foiz stavkalarining mumkin bo‘lgan darajasini 
yuqori chegarasini ko‘rsatadi va buni buzib o‘tish uni zararli qilib 
qo‘yadi. Ushbu usulni amaliy qo‘llash navbatdagi iterasiyaga olib 
keladi, uning yordamida esa, NPV nolli ko‘rsatkichini ta’minlovchi 
diskontlovchi ko‘paytuvchi topiladi. 
Investitsiya samaradorligining tarqalgan tahlillini ko‘rsatkichi – 
rentabellik koeffisienti (P1) bo‘lib, NPV ko‘rsatkichidan farqli ravishda, 
nisbiy kattalik hisoblanadi. P1 koeffisintining mohiyati katta birliklarga 
ega mustaqil loyihalarni tanlab olishdan iborat. U investitsiya analitik-
lariga, turli investitsion loyihalarni hisob-kitob qilishga uning jozibador-
ligi nuqtai nazaridan, ishonchli dastak beradi, lekin sof foydaning mut-
laq kattaligini ifodalamaydi. Investitsiya samaradorligini ko‘p tarqalgan 

---

 
111
tahlil ko‘rsatkichi qoplanishlik muddati (PP), birlamchi investitsiyalar 
summasini topishda kerak bo‘ladi. 
Qoplanishlikning diskontlash muddatini aniqlash usuli (DPP) ham 
keng qo‘llaniladi, u avvalo investitsion loyihaning oxirgi muddatida 
diskontlashgan sof daromad summasini investitsiya summasiga teng 
bo‘lgan muddatning davomiyligi tushuniladi. 
Usulning asosiy kamchiligi investitsiyaning butun ishlash muddati 
hisobga olinishi, umuman xarajatlarni qoplanish muddatini inobatga 
olinishidir. Qoplanishlik muddati ko‘rsatkichini qo‘llashni, faqatgina 
qarorlar qabul qilishda cheklovlar ko‘rinishidagina ishlatish mumkin. 
Ushbu ko‘rsatkichga muvofiq, yuqori samara beruvchi investitsion loyi-
halar emas, balki qisqa muddatda qoplanuvchilari vakolatga ega bo‘ladi. 
Vaholanki, jamiyat uchun investitsiyalarni yuritish tezligi emas, balki 
boshqa foydaliliklar muhim bo‘lsa, xorijiy amaliyotda ushbu ko‘rsatkich 
faqat moliyaviy tahlil uchun ishlatiladi. 
Investitsiyalarning buxgalterik rentabelligini aniqlash usuli 
(investitsiyaning samaradorlik koeffisienti – K01) investitsiya pul 
tushumlari asosida baholashga moslashgan bo‘lsa, buxgalterik ko‘rsatkichi 
esa firma daromadiga moslashgan. Ko‘rsatkich o‘zida buxgalterik hisob 
bo‘yicha firma daromadining o‘rtacha kattaligini investitsiyalarning 
o‘rtacha kattaligiga munosabati ifodalaydi. U, moliyaviy tashkilotlar va 
banklarni yangi xizmatlar turini ishlab chiqishda, investitsion loyihalarni 
baholashda ommabop bo‘lib qoldi. Ushbu tashkilotlarni asosiy aktivi pul 
vositalari bo‘lganligi sababli, amortizasiya juda kam va hech qanday 
aylanma kapital talab qilinmaydi. Undan tashqari, ko‘rsatkich menejer-
larni, birinchi o‘rinda aksionerlarni qiziqtiradigan, buxgalterik daromad 
darajasi bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liq bo‘lgan, investitsion loyihalarga 
yo‘naltiradi. 
Xorijiy iqtisodchilar taklif etayotgan usul investitsiyalarni samara-
dorligiga ta’sir etuvchi barcha omillar va shartlarni maksimal hisobga 
olinishi bilan farq qiladi. Bu omillar qatoriga valuta omili ham kiradi. 
Ayniqsa bu hisob, asosiy investitsiyalar xorijiy valuta (masalan, AQSH 
dollarida)da amalga oshiriladigan joylarda muhim. Milliy kurslar ko‘p 
hollarda ichki valuta qimmatidan ko‘tarilib yoki tushib ketadi, bu esa 
xorijiy valutada narxiy xatoliklarga olib keladi. 
Shuning uchun xorijiy valutada kiritmalar qimmatini, umumiy 
investitsiyalarni – import va valuta kursining solishtirma og‘irligiga 
to‘g‘rilangan holatda aniqlash maqsadga muvofiq bo‘ladi. 

---

 
112
Ko‘p xorij iqtisodchilarining fikricha, investitsiyaning samarador-
ligini eng ishonchli baholanishi bu NPV, IRR va P1 ko‘rsatkichlaridir. 
Shuningdek, turli usullardan foydalanish amaliyoti shuni ko‘rsatadiki, 
xususiy investorlar va davlat uchun umumlashtiruvchi mezon sof joriy 
qiymat hisoblanadi, ichki me’yor ko‘rsatkichi esa qoplanishlik 
muddatidan ko‘ra afzalroq va aniqroq hisoblanardi. 
Xullas, shuni aytish mumkinki, turli tomondan turli ko‘rsatkichlar 
investitsion loyihalarning maqsadga muvofiqligini ko‘rsatadi, va biron-
bir xarakteristikani ham diqqatdan holi qoldirmaslik lozim, chunki ularni 
har biri o‘zida ma’lumot tashiydi, va faqatgina ularning hammasi 
birgalikda risk darajasi haqida real tasavvur berishi mumkin. Ayniqsa bu 
uzoq vaqt gorizontiga ega, katta masshtabli investitsion loyihalarga 
tegishlidir. Risk darajasini aniqlashda, rivojlangan bozor iqtisodiyoti 
mamlakatlarida qo‘llaniladigan usullaridan foydalanish ma’qulroq. 
Masalan, Buyuk Britaniyada rasman tavsiya etilgan diskontlash stavkasi 
5% bo‘lib, daromad olishlik noaniq bo‘lsa, 2%ga oshishi mumkin. 
Investitsion kiritmalarning samaradorligi tahlili ilmiy usullarini 
real qimmati ularni xususiy loyihalarni baholash uchun amaliy qo‘llash 
imkoniyatidadir. 
Xulosa qilib aytish mumkinki, shahar markaziy qismida uy-joy 
qurilishi, investitsiyalashning eng foydali ko‘rinishi hisoblanadi, u 
investitsiyalarni qaytarish va foydani eng qisqa muddatlarda olishga 
imkon beradi. 
Idoraviy loyihalarning qoplanishlik muddati uzun bo‘lishiga 
qaramay, ular shunisi bilan ham qiziqki, bu idoralarni keyinchalik 
investitsion operatorlarga yoki institutsional investorlarga sotib yuborish 
mumkin. Idoraviy markazlardan so‘ng potensial investorlar uchun jozi-
badorligi bo‘yicha logistik markazlar va omborlar turishi mumkin. 
Undan tashqari, ekspertlar tomonidan, mehmonxona ko‘chmas mulk 
segmenti ham diqqatga sazovor bo‘lgan. 
Tayyor ko‘chmas mulk obyektini sotib olishning investitsion 
bitimini tuzishdagi, tayyor biznes baholashning muammolari, ijaraga 
berilgan maydonlar, xususan, taklifning kamyobligi sharoitida uning 
qiymatini ko‘tarishning iloji yo‘q. «Man muammolarni ko‘rmayapman. 
Eng muhimi, pul oqimining vaqt ichidagi jarayonni bashoratlashdir. 
Normal investorlar keladi, va ular tayyor biznesni xarid qilishadi», – 
deydi iqtisodchi olim. Shalayev va uning fikriga ko‘ra, ko‘chmas mulk 
bozorida investitsion jarayonlarni faollashtirish uchun «yerni xarid 

---

 
113
emas, balki ijaraga olib, keyin esa tayyor firmaga 25 yilga ijara huquqini 
qayta sotish bo‘lgan, yer bo‘yicha ikki tomonlama standart muam-
mosini» yechish zarurdir. Xorijiy investor uchun ijaraning normal 
muddati hech bo‘lmaganda 49 yildan 99 yilgacha, bizda esa yaxshi ijara 
25 yilgacha bo‘ladi. Natijada, biz ko‘chmas mulkni 3-4 yilda 
qoplashimiz kerak deb o‘ylaymiz, jahon amaliyotida esa ko‘chmas mulk 
10-12 yil ichida qoplanadi. 
Masala.  Yer uchastkasining yaxshilangandagi holati bilan sotuv 
qiymatini aniqlash, agar tuzatilish qiymati 85000$ bo‘lsa, uchastka 
qiymati 23000$, yaxshilanishning samarali yili 10 yil, iqtisodiy hayot 
muddati – 50yil.