G’aznachilik” fakulteti

2.Ko’chmas mulk bozorining iqtisodiyotdagi o’rni, ahamiyati va rolini tahlil qilish usullari.
Ko‘chmas mulk bozori – bu ko‘chmas mulk obyektlari bilan operasiyalar: ko‘chmas mulk sotib olish sotuvi, ipotekasi, ko‘chmas mulk obyektlarini ijaraga berish va boshqalar atrofidagi munosabatlar yig‘indisi.


1-jadval
Ko‘chmas mulk bozorining asosiy xususiyatlari¹²

Xususiyatlari	Omillari	Natija
Rayonlar bo‘yicha ko‘chmas mulk bozorlarining mavjudligi	Turli tabiiy,ekologik қharoitlar va turli regionlar mahalliy hokimiyat Organlarining pozisityasi	Investitsion jozibadorlikda, turli regionlar o‘xshash obyektlarga narx darajasi va bozorlarning faolligi mavjudligi
Ko‘chmas mulk qiymatini aholining ko‘p qismi moliiyaviy imkoniyatlariga mos emasligi	Aholining real daromad darajasi pasayishi, ipotekaviy kreditlash mexanizmini kuchsiz rivojlanishi	nvestitsion manbalarni chek- langanligi, ko‘chmas mulkni boshqa tovarlarga nisbatan past likvidligi, yangi qurilish hajmini pasayishi, umuman, ko‘chmas mulk bozorini kuchsiz rivojlanganligi
Qatnashchilarning yetarlicha axborot bilan ta’minlanmaganligi	Qatnashchilarning yetarlicha axborot bilan ta’minlanmaganligi	Investitsion loyihalar samaradorligi tahlilida ma’lumotlarni yig‘ish va tekshirish uchun qo‘shimcha xarajatlar
Bozor segmentlari rivojlanishining nomutanosibligi	Turli ko‘chmas mulk turlari uchun qonunchilik va likvidlikdagi farqlar	Yer bozori deyarli Rivojlanmagan
Rivojlanish tendensiyalarining aniq bashorat qilish iloji yo‘qligi	Iqtisodiyvasiyosiy Beqarorlik	Obyektlarni daromada sosida baholashqiyinlashgan,investitsion faollikpasaygan,ipotekaviy kre- ditlash tizimi past rivoj topgan
Asosiy yer qismidan foydalanishni va yanada samaralisini qurishning nomutanosibligi	Ko‘pgina obyektlarni Iqtisodiyotni direktiv boshqaruv davrida qurish	Ko‘chmas mulkni baholash va Investitsion loyihalarni tahlil qilish,obyektlardan foydalanishninig yanada samarali variantiga asoslanadi.

Ko‘chmas mulk bozorining asosiy segmentlari: yer bozori, turar - joy va noturar-joy bozori. Daromadli ko‘chmas mulk bozorini obyektlarni funksional maqsadlari bo‘yicha ajratiladi:
-idora maqsadlaridagi obyektlar bozori;
-savdo maqsadlaridagi obyektlar bozori;
-ishlab chiqarish – ombor maqsadlaridagi obyektlar bozori;
-mehmonxona xizmatlari bozori;
-tugallanmagan qurilish obyektlari bozori.
Ko’chmas mulk bozorini prognoz qilishda marketing, fundamental va texnik usullarga asoslangan holda tahlil qilinadi. Ko’chmas mulk bozori tahlil qilishda quyidagi masalalar qo’yiladi:
1. Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar, indekslar, daromadlilikning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi tendensiyalarni o’zgarishi masalasi.
2. Turli pog’onalarda pog’onalarda iqtisodiy va moliyaviy indikatorlarning oldindan qiziqtirgan muddatlardagi qiymatlarini o’zgarishi masalasi.
3. Ko’chmas mulk bozoridagi talab va taklifni prognoz qilish.
4. Ko’chmas mulk sifatining (eskirishini) o’zgarishni prognozlash.
5. Bozor qatnashchilarining iqtisodiy holatni prognoz qilish.
Tizimli masalalar – masalarning shunday sinfiki, ularning yechimi tadqiqot bo’lmish ko’chmas mulk bozorining tizimli tahlili, prognozi va sintezi asosida obyektning barqarorligi, raqobatbardoshliligi va iqtisodiy xavfsizligi nuqtayi nazardan tendensiyalari tahlili, holatiga baho berish, undagi jarayon va munosabatlarni modellashtirish, optimallashtirish v prognozlashtirish, optimal regulyativ va rivojlantirish strategiyasini hamda institutsional, funksional va instrumental tuzilmalari faoliyati va shunga o’xshash savollarga javob topishdan iborat.
Ko’chmas mulk bozorining tizimli masalalarini ikkita yirik sinfga – tizimli tahlil va tizimli sintezga ajratish mumkin.
Tizimli tahlilda tuzilmaviy, funksional, parametric tahlil uslublari qo’llaniladi.
Tuzilmaviy tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va uning tarkibiy qismlari tuzilmasini tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi.
Funksionl tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori va uning tarkibiy qismlari funksiyalarni tizimli tahlil qilish tamoyili va usullari yig’indisi.
Parametrik tahlil uslubi – ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari paramaetralarini bir-biri bog’liqlikda tizimli tahlil qilish tamoyil va usullar yig’indisi. Parametrik sintez uslubi – Ko’chmas mulk bozori tuzilmasi va funksiyalari parametrlarini bir-birlari bilan bog’liqlikda tizimli sintez qilish tamoyil va usullari yig’indisi.
Diagnostik tahlil qilishning hozirgacha mavjud bo’lgan usullari 4 ta yirik guruhga ajratish mumkin:
1. Faktorli tahlil usullari:
2. Eksport baholash usullari:
3. Aralash usullar:
4. Matematik usullar.
Ko’chmas mulk bozori ni tahlil qilishda 3 ta yirik yondashuv qo’llaniladi: ixtisoslashgan, faktorli va riskli.
1-yondashuvda tahlilning turli pog’onalarida qo’llanuvchin indikatorlar dinamikasi bo’yicha baholashni nazarda tutadi.
Mazkur yondashuv tahlil va hisob-kitoblaarning nisbatan oddiiyligi bilan ajaralib turadi. Bu yondashuv universal sanalib, undan turli pog’onalardagi xo’jalik tizimlari innovatsion muhitini tadqiq etishda foydalanish mumkin.
2-yondashuv bu omilli yondashuv. Ushbu yondashuv mazmunan bir-biriga yaqin bo’lgan va omillar deb ataladigan ko’rsatkichlar yig’indisidan tarkib topadigan yiriklashtirilgan guruhlar tuzishdan iborat. Bundagi tahlil ishlari har bir alohida ko’rsatkich bilan emas, balki obyektga ta’sir ko’rsatuvchi omil (faktor) yiriklashtirilgan guruh – bilan olib boriladi.
Bunda turli pog’onadagi tadqiqot obyektlarini baholashdagi omilli yondashuvda barcha omillar bo’yicha o’rtacha vaznlashtirilgan baholar yig’indisi umumiy ko’rsatkich bo’lib xizmat qiladi.
3-yondashuv bu riskli yondashuv bo’lib, uning tarafdorlari tadqiqot obyektining tarkibiy qismlari sifatida 2 ta asosiy variantini – obyekt salohiyati va risklarini – ko’rib chiqiladi.
Ko’chmas mulk bozorining tahlil amaliyoti quyidagilarni ko’rsatadi:
- Jahon globallashuv sharoitida ko’chmas mulk bozorilari haddan tashqari tez sur’atlar bilan rivojlanmoqda, bunda globallashuv jarayonlari va raqobat bardoshlilik talablari jadval ravishda ortib bormoqda:
- Milliy ko’chmas mulk bozorilari turli omillar ( ichki va tashqi) ta’siriga o’ta sezgir bo’lib, risk va krisizlarga moyil bo’lgan holda tez o’zgarib bormoqda, bu sharoitlarda ularning egiluvchan moslashishi, raqobatbardoshlilik va barqarorlik darajalari inersion harakatga ega;
- Ko’chmas mulk bozorida katta hajmdagi modernizatsiyalashgan mulklar paydo bo’lib, turli oldindan prognoz qilinishi qiyin bo’lgan yangi jarayon va holatlarni keltirib chiqarmoqda;
- Tahlil amaliyotining asosiy mezonlari obyektivlik va operativlik, to’liqlik, chuqurlik va adekvat aniqlik bo’lgani uchun yuqorida keltirilgan usullar bu mezonlarning barchasini har doim har kompleks ta’minlab bera olmayapti.
Texnik tahlil har qanday aktivning bozor narxini mulk bozori obyektiv baholaydi degan ma’noni bildiradi. Bu usul mulk bozori tovari narxlari konyukturasini tahlil qilish va prognozlash uchun o’rganadi.
Texnik tahlini amalga oshirishda quyidagi muhim tahminlarga asoslanadi:
- Tashqi omillarning har qanday o’zgarishlari mulkarni bozor narxlari dinamikasida o’z aksini topadi;
- Ko’chmas mulk bozoridagi narxlar dinamikasi oldindan idrok qilinadigan ma’lum qonuniyatlarga bo’ysunadi, bunday qonuniyatlar barqaror bo’lishi mumkin;
- Ko’chmas mulk narxlarining avvalgi va joriy bozor tendensiyalarini o’zgarish asosida ularning kelajakdagi o’zgarish dinamikasini prognoz qilish mumkin.
3-jadvalda statistik ma’lumotlarni ko’rishimiz mumkinki, bu yerda ko’chmas mulk bozorida rieltorlik faoliyati bilan shug’ullanuvchi firmalar soni yil sayin ortib borgan. 2016yilda 2011 ga nisbatan respublika bo’yicha 156 taga ko’paygan, 2015yilga nisbatan esa 2% ga o’sgan. Bu mamlakatimiz uchun juda yaxshi ko’rsatkich hisoblanadi. Chunki, ko’chmas mulk bozori faoliyati ortib borishi bilan YaIM ning mamlakatdagi ulushi ham ortib boradi va bu mamlakatning iqtisodiy holatini aniqlashimiz mumkin. Samarqand viloyatida (2015 yilga nisbatan 2taga ko’paygan, bu esa 1% ga o’sgan) va Toshkent viloyatida (2015 yilga nisbatan 1taga ko’paygan, bu esa 1% ga o’sganligini) ko’rishimiz mumkin. Malaka sertifikatiga ega, reyiltorlik faoliyati bilan shug’ullanuvchi shaxslar soni ortib borishi iqtisodiyotda ko’chmas mulkning o’rni tobora ortib borayotganligidan dalolat beradi. Jami rieltorlik faoliyatini amalga oshirish uchun bеrilgan litsеnziyalar soni 246 tani tashkil etdi. Shundan, 26 ta litsеnziya bеkor qilingan. Amalda 220 ta litsеnziya mavjud.Har qanday davlatning taraqqiyoti ko’chmas mulk bozorining rivojlanganlik darajasi bilan uzviy bog’liq. Shu bois mamlakatimizda ko’chmas mulkka oid munosabatlarning huquqiy asoslarini yaratish va takomillashtirish, rivojlangan ko’chmas mulk bozorini shakllantirishga chuqur e'tibor qaratilmoqda. Natijada, ko’chmas mulklar va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan bog’liq xizmatlarni ko’rsatish bo’yicha tadbirkorlik faoliyati ham kеng rivojlanmoqda. Bugungi kunda ko’chmas mulk bozorida profеssional xizmat ko’rsatuvchi «Rеspublika ko’chmas mulk birjasi», «Agrosanoat» ko’p tarmoqli birjasi, Rеspublika mulk auktsioni, «Poytaxt auktsion» va «Munitsipal birja» mas'uliyati chеklangan jamiyatlari aholi va xo’jalik yurituvchi subyеktlarga ushbu turdagi xizmatlarni ko’rsatib kеlmoqda. Ayni paytda ko’chmas mulk obyеktlari va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlar tuzish bilan rasman davlat ro’yxatidan o’tgan mustaqil brokеrlik idoralari ham shug'ullanayapti.