Fuqaralik huquqi va jarayon

Bino va inshootlarni ijaraga berish

Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasiga binoan, ijaraga beruvchi bino yoki inshootni ijarachiga vaqtincha egalik qilish va foydalanish uchun yoki vaqtincha foydalanish uchun topshirish majburiyatini oladi.
Bino va inshootlarni ijaraga berish shartnomasining muhim shartlari shartnoma predmeti va ijara haqi miqdori to'g'risidagi shartlardir. Shartnoma predmeti binolar va inshootlardir.
Rus tilining izohli lug'ati "qurilish" atamasini "bino" tushunchasiga nisbatan umumiy deb belgilaydi. Tuzilish deganda har qanday muhim bino (turli xil va maqsadli) tushuniladi. Bino
uy, bino, arxitektura inshootini ifodalaydi93. Shunga ko'ra, bino va inshoot tushunchasi tushunchaga nisbatan o'ziga xosdir
"Qurilish" va shuning uchun tadqiqot adabiyotida taklif qilinganidek, "binolar va boshqa inshootlar" birikmasidan foydalanish to'g'riroqdir94.
Binolar va boshqa inshootlar o'rtasidagi farq yuridik ahamiyatga ega emas. Huquqiy nuqtai nazardan ular ko'chmas mulk toifasi orqali, lekin umumiy ma'noda individual xususiyatlar bilan belgilanadigan narsalar toifasi orqali aniqlanadi. Binolar va boshqa inshootlarni ko'chmas mulkka tegishli bo'lmagan binolardan ajratish qonuniy ahamiyatga ega. Ilmiy adabiyotlarda binoning xususiyatlariga quyidagilar kiradi:

1. 
   binoning sun'iyligi;
   
2. 
   har qanday er uchastkasiga "bog'lash";
   
3. 
   ob'ektni uning maqsadiga nomutanosib zarar etkazmasdan harakatlantira olmaslik. Biroq oxirgi ikki belgi yer uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari va boshqalar kabi ob'ektlarga xos emas.95.
   
4. 
   mustaqillik;
   
5. 
   maqsadli foydalanish imkoniyati nuqtai nazaridan to'liqlik.
   

Qoida tariqasida, binolarga odamlar uzoq vaqt turadigan kapital tipidagi binolar kiradi. Farqi shundan iboratki, binolar ularda doimiy yashash, yashash yoki biron-bir faoliyatni amalga oshirish uchun mo'ljallangan bo'lsa, inshootlar sof texnik maqsadlar uchun mo'ljallangan bo'lib, odamlar ularda qisqa vaqt davomida qoladi96.
Binolarni quyidagi mezonlarga ko'ra tasniflash mumkin:


^{93 Ozhegov S.I., Shvedova N.Yu. Rus tilining izohli lug'ati 80 000 so'z va frazeologik iboralar M .: Azbukovnik, 1997. S. 227, 747.
94 Vitryanskiy V.V. Lizing shartnomasi va uning turlari ijara, taymer ijarasi, binolar, inshootlar va korxonalarni ijaraga berish, lizing. M.: Nizom, 1999. B. 181.
95 Belov V.A. Lizing qonunchiligining o'ziga xos xususiyatlari // Huquq va iqtisod. 2014. N 6. S. 21.
96 Pashchenko N.Yu. Bino va inshootlarni ijaraga berish shartnomasi // Yosh olim. 2015. №3. 666-669-betlar.}

1. 
   Funktsional maqsadga qarab, barcha binolar turar-joy va noturar joylarga bo'linadi.
   
2. 
   Foydalanish xususiyatiga qarab - asosiy va ofisda. Bu bo'linish narsalarni asosiy narsaga va tegishlilikka klassik bo'linishga mos keladi. Binolarning asosiy va xizmat binolariga bo'linishi ijara shartnomasining mavzusini ta'kidlash uchun alohida ahamiyatga ega. Hech shubha yo'qki, asosiy bino lizing shartnomasining mustaqil (xizmatisiz) predmeti bo'lishi mumkin. Ko'rinishidan, faqat ofis binosi uchun ijara shartnomasini tuzishda hech qanday to'siq bo'lmasligi kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 135-moddasida tegishli bo'lish asosiy narsaning taqdiriga bog'liq bo'lishi kerakligi ko'zda tutilgan, shunga qaramay, dispozitivdir. Shunga ko'ra, tomonlar faqat ofis binosi ijaraga berilishini belgilashlari mumkin. Agar ijara shartnomasining predmeti birgalikda asosiy va xizmat ko'rsatish binosi bo'lsa, u holda bu holda bir er uchastkasi bilan bog'liq bo'lgan va bir maqsadga erishish uchun bir maqsadda foydalaniladigan bir xil bo'lmagan ob'ektlar yig'indisi sifatida mulk majmuasini ijaraga berish haqida gapirish mumkin bo'ladi. Shu bilan birga, amaldagi qonunchilik doirasida asosiy va xizmat binolarini mulk majmuasi sifatida ajratish mumkin emas, chunki mulk majmualari faqat kondominium va korxonaga berilgan.
   
3. 
   Bo'linuvchanlik asosida - bo'linadigan va bo'linmaydigan. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 133-moddasiga ko'ra, ashyoni yo'q qilmasdan, shikastlamasdan yoki maqsadini o'zgartirmasdan tabiiy ravishda bo'linib bo'lmaydigan va muomalada mulk huquqining yagona ob'ekti sifatida harakat qiladigan narsa ajralmas narsadir. uning tarkibiy qismlari mavjud. Shunga ko'ra, agar biror narsaning bo'linishi paytida hosil bo'lgan qismlar o'z mohiyatini saqlab qolsa, bir butun narsani ifodalasa va faqat kichikroq hajmda bir butun narsa bilan bir xil iqtisodiy maqsadga erisha olsa, bu narsa bo'linuvchi deb tan olinishi mumkin. Shu munosabat bilan bino qonuniy ravishda tan olinishi kerak
   

umumiy narsa. Bino bo'lingan binolar butun binoning funktsional yo'nalishini saqlab qoladi va bir xil maqsadga javob beradi, faqat kamroq darajada. Mohiyatan, biz binoni “bo‘lganimizda” bir-biri bilan aloqasini saqlab qolgan bir qancha mustaqil ob’ektlarni olamiz97.
Shuni ta'kidlash kerakki, amaldagi qonunchilik noturarjoy binolariga nisbatan munosabatlarni tartibga soluvchi hech qanday qoidalarni shakllantirmaydi. Shu bilan birga, turar-joy bo'lmagan xonalar aylanmada faol ishtirok etadilar va binolar va boshqa inshootlardan farq qiluvchi mustaqil ob'ektlarni ifodalagan holda, ular ob'ekt bo'lgan munosabatlarni maxsus huquqiy tartibga solishga muhtoj.
Turar-joy bo'lmagan binolar ularni binolardan ajratishga imkon beradigan ba'zi xususiyatlarga ega. Ular orasida quyidagilar mavjud:
Avvalo, bino er bilan to'g'ridan-to'g'ri bog'liq, va turar-joy bo'lmagan binolar bilvosita. Shubhasiz, er uchastkasi bo'lmagan binoda joylashgan noturar joyni tasavvur qilish qiyin, ammo bu bog'liqlik, birinchi navbatda, binolarga emas, balki binolarga tegishli. Bu "turar joy bo'lmagan binolar" munosabatlarining tuzilishini tavsiflovchi bino
- Dala hovli". Turar-joy bo'lmagan binolarning joylashishi, to'g'rirog'i, ushbu bino joylashgan bino, ijara miqdoriga ta'sir qiladi.
Bundan tashqari, turar-joy bo'lmagan binolar, aslida, devorlar (qurilish elementlari) bilan cheklangan bo'shliq bilan ifodalanadi. Bu bo'shliq o'zgarishlarga duch kelishi mumkin, masalan, harakatlanuvchi devorlar. Bunday holda, haqiqiy o'tkazish binolarni emas, balki binoning ushbu binolar cheklangan qismidir. Xonaning o'zi turar-joy bo'lmagan binolarni shunga o'xshash ob'ektlar bilan bog'lash bilan oldindan belgilanadigan boshqa xususiyatlarga ega bo'ladi. O'zgartirilganda (ko'chirilganda) asl binolar mavjud bo'lishni to'xtatadi,


^{97 Ersh A.V. Bino va boshqa inshootlarni ijaraga berish: t.f.n. diss. …sharh. qonuniy Fanlar. M., 2003. S. 13.}
yangisini shakllantirish, boshqa individuallashtiruvchi xususiyatlarga ega. Bir nechta xonalar asosida yangi ob'ektni yaratishda bu xonalar mavjud bo'lishni to'xtatadi va yangi ob'ekt avval mavjud bo'lgan xonalarni o'z ichiga olgan xonaga aylanadi.
Shuningdek, turar-joy bo'lmagan binolarning o'ziga xosligi uning nisbatan izolyatsiyasi sifatida tan olinishi mumkin. Nisbatan, binoning xonani bog'lab turgan qismlari bir vaqtning o'zida bir nechta xonalarga tegishli bo'lganligi sababli, binoga kiradigan aloqa tarmoqlari ham umumiy tizimga kiritilgan. Va shunga qaramay, turar-joy bo'lmagan xonalar alohida ob'ektdir. Uning izolyatsiyasi shunga o'xshash ob'ektlardan qat'i nazar, uni ishlatish imkoniyatida ifodalanadi. Ushbu izolyatsiyaning asosi yagona makon printsipi, ya'ni. ob'ektning binolar deb ataladigan istalgan qismidan ob'ektdan chiqmasdan uning boshqa qismiga kirib borish qobiliyati98. Bundan tashqari, turar-joy bo'lmagan binolar alohida belgilangan ob'ekt bo'lib ko'rinadi. Shaxsiy ishonch haqida gapiradigan vaziyat har bir noturar joy binoning "organizmida" qat'iy belgilangan joyga ega ekanligi, bu qavat rejasi bilan tasdiqlangan. Turar-joy bo'lmagan binolarni ijaraga olishda nafaqat uning maydonini, balki joylashgan joyini ham ko'rsatish kerak.
Va nihoyat, bino yoki boshqa inshootni ijaraga olishda ijarachi ushbu bino joylashgan er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni o'tkazadi. Turar-joy bo'lmagan binolarni ijaraga olishda er uchastkasining binolarga mos keladigan qismini ajratish juda qiyin.
Bino kabi ijara ob'ekti haqida gapirganda, shuni ta'kidlash kerakki, zamonaviy qonunchilik har doim ham fuqarolik muomalasi ehtiyojlarini qondirmaydi. Bunday vaziyatda biz bunday tuzilma haqida gapiramiz
"Mulk kompleksi". Amaldagi fuqarolik qonunchiligi bunday qilmaydi




^{98 Alekseev V.A. Mulk huquqlarini ro'yxatdan o'tkazish. M.: Prospekt, 2001. S. 72.}
mulkiy kompleks tushunchasi berilgan, shu bilan birga, fuqarolik muomalasi ishtirokchilari ushbu kontseptsiyani joriy etish zarurati va qonunchilikni tartibga solishning yo'qligi muammolariga duch kelishadi.
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi taraflar tomonidan imzolangan bitta hujjatni rasmiylashtirish orqali yozma shaklda tuziladi. Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi shakliga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi.
Kamida bir yil muddatga tuzilgan bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi kerak va ro‘yxatdan o‘tkazilgan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi.
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi bo'yicha, bunday ko'chmas mulkka egalik qilish va undan foydalanish huquqini berish bilan bir vaqtda, bunday ko'chmas mulk egallab turgan va undan foydalanish uchun zarur bo'lgan er uchastkasiga bo'lgan huquqlar ijarachiga o'tadi.
Agar ijaraga beruvchi ijaraga berilayotgan bino yoki inshoot joylashgan yer uchastkasining egasi bo‘lsa, ijarachiga er uchastkasini ijaraga olish huquqi yoki bino yoki inshoot ijarasida nazarda tutilgan tegishli er uchastkasiga boshqa huquq beriladi. kelishuv.
Agar shartnomada ijarachiga berilgan tegishli er uchastkasiga bo'lgan huquq belgilanmagan bo'lsa, bino yoki inshoot egallab turgan va undan maqsadiga muvofiq foydalanish uchun zarur bo'lgan er uchastkasidan foydalanish huquqi unga ijara muddati davomida o'tadi. bino yoki inshootni ijaraga berish.
Ijaraga beruvchiga mulk huquqi bo'yicha tegishli bo'lmagan er uchastkasida joylashgan bino yoki inshootni ijaraga berishga, agar bu qonun hujjatlarida yoki qonun hujjatlarida belgilangan bunday uchastkadan foydalanish shartlariga zid bo'lmasa, ushbu uchastka egasining roziligisiz yo'l qo'yiladi. er uchastkasining egasi bilan tuzilgan shartnoma.
Ijaraga olingan bino yoki inshoot joylashgan yer uchastkasi boshqa shaxsga sotilgan hollarda, ushbu bino yoki inshootning ijarachisi bino yoki inshoot egallab turgan va undan foydalanish uchun zarur bo‘lgan yer uchastkasidan foydalanish huquqini saqlab qoladi. , er uchastkasini sotishdan oldin amalda bo'lgan shartlar bo'yicha.
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasida ijara haqi miqdori ko'zda tutilishi kerak. Tomonlar tomonidan yozma ravishda kelishilgan ijara haqi miqdori bo'yicha shart bo'lmagan taqdirda, bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi tuzilmagan hisoblanadi.
Bino yoki inshootni ijaraga olish shartnomasida belgilangan bino yoki inshootdan foydalanganlik uchun toʻlov, agar boshqacha tartib nazarda tutilgan boʻlmasa, u joylashgan yer uchastkasidan yoki u bilan birga berilgan yerning tegishli qismidan foydalanganlik uchun toʻlovni oʻz ichiga oladi. qonun yoki shartnoma asosida.
Bino yoki inshootni ijaraga berish to‘lovi shartnomada bino (inshoot) maydonining birligi yoki uning o‘lchamining boshqa ko‘rsatkichi uchun belgilangan hollarda ijara haqi bino yoki inshootning haqiqiy hajmidan kelib chiqib belgilanadi. ijarachiga o'tkaziladi. Amalda ko'pincha shartnoma muddati davomida ijara haqini o'zgartirish bilan bog'liq kelishmovchiliklar mavjud99.
Bino yoki inshootni ijaraga beruvchi tomonidan topshirish va uni ijarachi tomonidan qabul qilish topshirish akti yoki tomonlar imzolagan boshqa topshirish hujjatiga muvofiq amalga oshiriladi.
Agar qonun hujjatlarida yoki bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, ijaraga beruvchining bino yoki inshootni ijaraga oluvchiga topshirish majburiyati u berilgandan keyin bajarilgan hisoblanadi.


^{99 G'arbiy Sibir okrugi arbitraj sudining 2014 yil 23 oktyabrdagi N A27-13785 / 2013-sonli ishi bo'yicha qarori // ATP ConsultantPlus.}
ijarachiga egalik qilish yoki foydalanish va tomonlar tomonidan tegishli o'tkazish hujjatini imzolash uchun.
Shartnomada nazarda tutilgan shartlarda tomonlardan birining bino yoki inshootni topshirish to'g'risidagi hujjatni imzolashdan bo'yin tovlashi, tegishli ravishda ijaraga beruvchining mol-mulkni topshirish majburiyatini bajarishdan, ijarachi esa qabul qilishdan bosh tortishi hisoblanadi. mulk.
Bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi bekor qilingandan keyin ijaraga olingan bino yoki inshoot ijaraga beruvchiga qaytarilishi kerak.

4.