Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Юридическое установление правового титула на землю

Когда правовой титул на землю вносится в реестр земель в первый раз (процесс, известный как “оформление”), может понадобиться выполнить специальную процедуру. Она называется юридическим установлением правового титула – процесс, посредством которого существующие права на участки земли определяются окончательно и официально, и он является первым этапом при проведении регистрации правового титула. Собственники земли должны быть идентифицированы , права, которые связаны с землей, должны быть определены, и границы каждого участка должны быть согласованы с соседями.

Оформление прав на землю дает много выгод, которые изложены в разделе F главы I. Теоретически этот процесс ни изменяет существующих прав на землю, ни создает новых прав на землю, ни создает новых; скорее, он устанавливает, какие права существуют, кем они осуществляются и какие ограничения, если они есть, на них распространяются. Как таковой, он должен привнести определенность и завершенность

документы учета земель. Он необходим для консолидации и перераспределения земель для обеспечения того, чтобы был выявлен каждый существующий собственник.

Этот процесс может выполняться спорадически или систематически. Слово “спорадически” в данном контексте означает “здесь и вон там” или “время от времени” – последовательность, в котором участки вносятся в реестр, является частичной, случайной и непредсказуемой. Спорадическое установление правового титула имеет место всякий раз, когда или где есть причина для определения точных прав собственности на отдельные участки и их пределов (например, когда предстоит сделка или когда собственник просит, чтобы землю зарегистрировали). Оно может применяться на добровольной основе и может использоваться избирательно в поддержку особых категорий собственности на землю. Оно позволяет затраты на всю работу отнести непосредственно на счет приобретателей прав, с которых может быть взыскан соответствующий сбор за регистрацию их земли.

Систематический подход подразумевает методическую и упорядоченную последовательность, в которой сначала на одной территории, затем на другой все участки вносятся в реестр. В долгосрочной перспективе он является менее дорогим (благодаря экономии за счет массовости работ), надежнее (потому что он обеспечивает максимальную гласность в связи с определением тех, кто владеет и чем на какой-либо территории), а также более определенным (потому что проводятся детальные расследования на местности с прямыми показаниями собственников соседних объектов недвижимости). Однако он должен быть обязательным, поскольку необходимо вызывать каждого, кто заявляет о праве собственности на землю на определенной территории, для представления доказательства. Поэтому он должен субсидироваться государством с тем, чтобы обеспечить сотрудничество с населением.

Споры по поводу земли решать труднее и дороже, если принят спорадический подход, так как не может быть применена экономия за счет массовости работ. Кроме того, становятся значительно выше удельные издержки для съемки участков. Систематическое установление правовых титулов требует принуждения, без которого

52

могут появиться незаконные претенденты либо законные собственники могут не знать, что проводится установление прав. Должна быть законодательная база, которая указывает, как определять права собственности на землю и вести их учет, а также порядок обжалования, который позволяет гражданам оспаривать результаты установления прав в течение ограниченного срока. Опыт также показывает, что без некоторого принуждения при установлении правовых титулов их регистрация может сорваться и полная регистрация всех важных территорий вряд ли будет достигнута. Во многих странах существуют неофициальные поселения на земле, где право собственности является предметом споров или где слабо осуществляется контроль за строительством.