Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Регистрация документов и регистрация правового титула

Административные системы регистрации передачи прав на землю и ипотечных залогов должны гарантировать права, которые зарегистрированы, и обеспечивать юридическую определенность права собственности с определением приоритетности прав в соответствии с порядком их регистрации. Должны быть прозрачными уровень гарантий

механизмы для обеспечения компенсации или исправления правового титула в случае ошибок. Должно быть четкое юридическое определение единиц недвижимого имущества, прав и ограничений, которое отражает фактическое состояние и облегчает их передачу через систему, которая является простой, ясной, надежной и дешевой в эксплуатации. Трансакционные затраты должны быть низкими, и должны быть быстрые и простые способы получения ссуд под недвижимость или погашения залогов. Реестры должны содержаться всегда в актуальном состоянии, охватывать все земли, включая находящиеся в собственности государства, отдельных граждан и учреждений. Некоторые права пользования могут регистрироваться в центральных реестрах, в то время как другие могут регистрироваться в других местах, например, муниципальными органами.

целом, существуют три системы для учета прав на землю: (a) неофициальная передача прав на землю; (b) регистрация документов, (c) регистрация правового титула.

При неофициальной передаче прав на землю, которая также называется передачей недвижимости в частном порядке, документы, подтверждающие передачу права собственности, передаются продавцом покупателю, как правило, под руководством адвоката. Государство только создает правовую основу, в рамках которой осуществляется этот процесс. Неофициальная прав на землю обычно считается неэффективной и потенциально опасной, поскольку она может стать предметом мошенничества, так как нелегко определить, является ли продавец действительным собственником, и нет прямой поддержки для землеустройства.

При регистрации документов копия акта передачи права отдается на хранение в учреждение регистрации документов. Сделанная в реестре запись служит затем свидетельством права продавца на продажу и ограничивает число правовых титулов, которые должны быть проверены для того, чтобы найти, кто является действительным собственником. Учет документов используется с 19 века в большинстве штатов США, некоторых частях Канады, во Франции и некоторых других странах, законодательство

48

которых основано на французской системе. Он также встречается в таких странах, как Албания, Болгария и Румыния, где сохранились остатки старой турецкой системы “тапи”, которая построена на учете имен собственников. В некоторых частях США существуют компании по страхованию правового титула, которые страхуют от любого ущерба, который может быть результатом пороков правового титула. Покупатель платит страховой взнос, чтобы получить необходимую гарантию. Если происходит обман и правовой титул недействителен, страховая компания выплатит компенсацию. Страхование правового титула не дает выгод непосредственно для землеустройства.

странах с национальной системой регистрации документов орган регистрации обычно находится под контролем государства. Копии всех договоров, которые касаются собственности на землю и владения землей, должны быть зарегистрированы в учреждении регистрации. В случае противоречивости информации в зарегистрированных документах преимущество определяется по дате их учета в учреждении регистрации, а не по дате заключения договора. Это правило очередности действенно побуждает стороны к регистрации из-за боязни лишиться правового титула, например, в результате неправомерной повторной продажи. Если такая повторная продажа будет зарегистрирована первой, она получит преимущество. Поэтому все соответствующие сведения о правах на недвижимость являются общедоступными при ознакомлении как с материалами государственного учета, так и с самой землей.

Имеющий разрешение юрист, как правило, будет проверять каждый документ и определять его законность. В результате, отыскав регистрационную запись для самого последнего акта передачи прав, любой потенциальный покупатель должен почувствовать уверенность в том, что продавец имеет право на продажу. Реестр покажет, как продавец получил недвижимость и на каких условиях она была приобретена. Это, конечно, не дает доказательства того, что предыдущая сделка была законной; следовательно, должна быть проверена еще более ранняя сделка, и так далее по цепочке проверок, пока покупатель не будет уверен в том, что последовательность передачи правового титула является чистой.

Идеальная система должна хорошо отражать фактический правовой статус (принцип зеркала), скрывать все прежние сделки так, чтобы нужно было просмотреть только современные записи в реестре (принцип занавеса), и гарантировать точность того, что отмечено в реестре (принцип гарантии). Для системы неавтоматизированной регистрации документов трудно соответствовать всем этим принципам. Сама по себе система не дает гарантии правового титула; она лишь обеспечивает доступ к истории сделок по передаче прав, из которых некоторые могут быть на деле пропущены в зависимости от истории системы; могли случаться бедствия, например, во время второй мировой войны, когда многие учетные материалы были уничтожены.

Еще одним аргументом не в пользу регистрации документов является то, что, если она неполностью автоматизирована с приданием юридического статуса документам, хранящимся в электронной форме, она имеет результатом хранение больших количеств старых бумажных документов. Это не только дорого обходится, но и поиск данных может быть затруднен и требовать много времени в зависимости от объемов хранимой документации. Можно использовать технологию, такую как микрофильмирование, для

49

изготовления копий документов, особенно на случай бедствия или для облегчения поисков в документах. И это может повысить эффективность и надежность работы.

помощью компьютеров можно хранить и быстро отыскивать большие объемы данных, и в большинстве учреждений регистрации документов внедрена или внедряется компьютеризация. Хотя перевод старых документов в цифровую форму является потенциально дорогим, издержек гораздо меньше, чем в прошлом. Хотя компьютеризированные учреждения регистрации не обязательно гарантируют правовой титул, они обеспечивают самое важное свидетельство права собственности, которое может считаться верным, если иное не доказано в судебном порядке. Например, в Нидерландах поиск данных можно осуществлять с помощью электронных средств по известному идентификационному номеру участка или основной единицы недвижимости, именам и названиям и дополнительной информации о собственниках (физических лицах, организациях), адресам (почтовым адресам или другим справочным данным) и выведенной на экран карте (кадастровой или топографической).

Альтернативой регистрации документов является регистрация правового титула на землю. В этой системе каждый земельный участок идентифицируется на карте и связанные с ним права вносятся в реестр вместе с именем собственника. Когда передаче подлежит весь участок, нужно поменять только имя собственника. Когда передается часть земли, должны быть внесены изменения в планы и оформлены новые документы. Хотя экземпляр свидетельства о правовом титуле на землю находится у собственника земли или залогодержателя в случае земли, которая заложена, определяющей является запись в учреждении регистрации правовых титулов.

При регистрации правового титула лицо, законно приобретающее недвижимость, может полагаться на информацию, найденную в реестре. Любой, кто лишается земли в результате ошибки реестров, получит компенсацию, даже если ошибка не была сделана

учреждении регистрации, а была результатом мошенничества. Закон должен устанавливать, что всегда, если регистрационная запись и какой-либо другой документ оказываются противоречивыми, условия, внесенные в учреждении регистрации, будут преобладать над условиями документа, если затрагивается третье лицо, которое действовало честно.

Права регистрируются только тогда, когда регистратор устанавливает, что они не наносят ущерб праву на какую-либо другую недвижимость, или обладатели прав, которым наносится ущерб, дали согласие. В ином случае в регистрации будет отказано. Процесс первичной регистрации позволяет удалить из системы старые или не имеющие юридической силы права и ввести новый чистый правовой титул. Кроме того, у каждого объекта недвижимости есть свой собственный уникальный номер и своя запись в реестре. Каждое право фиксируется один раз, несовместимые права исключаются, а совместимые права расставляются в иерархическом порядке. Данные для каждого объекта недвижимости содержатся только в одном учреждении регистрации, хотя в целях сохранности и безопасности следует держать копии в другом месте на случай бедствия.

Существует много аналогичных и эффективных способов регистрации правового титула на землю, наиболее известной из которых является система Торренса, которая

50

сначала развивалась в Австралии. Эта система проста и относительно недорогая в работе, а право собственности может передаваться без участия юристов, хотя на практике многие люди предпочитают получить профессиональный совет.

некоторых странах действуют двойные системы регистрации правового титула и регистрации документов. Обе системы совершенствовались с тем, чтобы удовлетворить потребность в эффективных и надежных средствах передачи прав на землю, придав земельному рынку бóльшую безопасность. Обе развивались больше в правовом отношении, чем землеустроительном. Ни одна из систем не связана непосредственно с землепользованием, хотя некоторое указание на него может оказаться в описании недвижимости. Кроме того, ни одна из систем не обращается ко всем правам на землю, поскольку редко включаются многие запретительные права, например, налагаемые муниципалитетами в соответствии с правилами, регулирующими развитие территории.

Эти системы одинаково не обязательно обеспечивают точной информацией о стоимости земель. Во многих случаях цена, уплаченная за объекты недвижимости, как она объявлена в документах о передаче прав, используется как база для начисления платы за оказание услуг, а также для налагаемых правительством налогов, таких как налог на передачу земельной собственности или налог на увеличение рыночной стоимости. Иногда объявленная цена может отличаться от действительной, чтобы уменьшить выплаты или уклониться от выплаты налога, который может показаться слишком высоким.

Во многих странах данные о земельной собственности и ипотечных залогах объединены в один реестр, а в других данные о закладных или ипотечных залогах содержатся в самостоятельных реестрах, которые приходится проверять отдельно при совершении сделок.

Чтобы начать формирование реестра земель (будь то в системе регистрации документов или правового титула), должен существовать механизм включения информации о правах на землю в реестры. В обеих системах любая сделка с землей, например купля-продажа или установление залога, может действовать как пусковое устройство, поэтому действующий земельный рынок дает механизм для первичной регистрации объекта недвижимости. Пока этого не произойдет, не будет полного реестра тех, кто владеет каждым участком земли.

обеих системах непременным условием является, чтобы собственники земли и широкая общественность понимали процесс достаточно для того, чтобы ему доверять. Также очень важно, чтобы было видно, что учреждение регистрации земель является беспристрастным и свободным от всякого конфликта интересов. Часто возникают опасения, что государство, внедряя систему, может стремиться к тому, чтобы отнять у людей землю, а не подтвердить права, которые они имеют. Кроме того, раз данные собраны в реестрах, учетные записи должны содержаться всегда в актуальном состоянии. В некоторых странах система наследования затрудняет это, особенно, в случае если собственность делится между наследниками. Родственники скончавшегося собственника земли могут также не регистрировать свое наследство либо из-за неведения, непонимания процедур, либо из-за желания уклониться от уплаты пошлин или налогов на наследство.

51