Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

A4. Оценка земель на практике

Оценка связана с категоризацией каждого объекта недвижимости в соответствии с согласованным набором показателей, относящихся к его использованию, размерам, типу конструкций и улучшений; сбором и анализом нужных рыночных данных, включая данные о продажных ценах, арендной плате, эксплуатационных затратах на здания, а также даты, на которые приходятся эти цифры; определением стоимости каждого объекта недвижимости в соответствии с официальными методиками, если возможно, основанных на рыночной стоимости и автоматизированных системах массовой оценки. Одним из основных требований для эффективного и экономичного фискального кадастра является набор современных карт недвижимости, которые дают индексацию для сбора и ведения оценочной информации. Такие карты могут быть неотъемлемой частью налоговых учетных материалов или могут быть получены из данных, содержащихся в реестрах прав собственности на землю. Карты недвижимости

63

необходимы для обеспечения того, чтобы были идентифицированы все участки и чтобы ни один из участков не был обложен налогом больше одного раза. Примерные размеры, форма и местоположение участка, как они показаны на карте, могут быть использованы в процессе современной оценки.

Тогда как данные о размерах и форме участков могут быть относительно статичными, стоимость объектов недвижимости является динамичной и изменяется во времени. В результате, она должна регулярно переоцениваться. Как правило, переоценка должна происходить, по крайней мере, через каждые пять лет (в Германии, например, закон предусматривает пятилетний цикл, хотя оказалось, что на практике это трудно сделать). Важно, чтобы сходные виды недвижимости оценивались одновременно.

Большие интервалы между оценками могут означать, что нагрузка на тех, кто отвечает за массовую оценку, не распределена равномерно в течение периода. Вытекающая из этого неэффективность может быть уменьшена, если каждый год планировать для переоценки по одной из категорий недвижимости.

условиях быстро растущих рынков недвижимости большие интервалы могут означать, что облагаемая налогом стоимость будет сильно отличаться от текущей рыночной стоимости. В будущем широкое и интенсивное использование технологий автоматизированной массовой оценки может сделать возможным ежегодное обновление значений облагаемой налогом стоимости. Это потребует создания специальной системы сбора, анализа, индексирования и управления данными земельного рынка, которая может также обеспечивать общество точной и надежной информацией о состоянии рынка земель и недвижимости.

Там, где функцией оценки является поддержка налогообложения, правительства стран оставляют за собой ответственность за обеспечение единства подхода к налогам на землю и недвижимость и гарантируют право граждан на справедливое налогообложение. Этого можно добиться с помощью разработки моделей, методик и руководств для оценки, которые должны соблюдаться муниципалитетами по всей стране, тем самым позволяя осуществлять контроль за тем, как устанавливается и публикуется база налогообложения и как ведется мониторинг функционирования рынка земли и недвижимости.